Thông tư số 142/2005/ND-CP
THÔNG TƯ
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước
THÔNG TƯ
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước
Căn cứ Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003 của
Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của Bộ Tài chính;
Căn cứ Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005
của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Bộ Tài chính hướng dẫn về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước như
sau:
PHẦN A
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
I. Phạm vi điều chỉnh (áp dụng)
Thông tư này hướng dẫn thực hiện thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
đối với các trường hợp thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 1
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (sau đây gọi chung là Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP), bao gồm:
1. Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai,
phạm vi đất theo quy định tại Điều 13 Luật Đất đai (Phụ lục số 01).
2. Nhà nước cho phép chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất
trong các trường hợp sau:
2.1. Chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất.
2.2. Chuyển từ giao đất có thu tiền sử dụng đất sang thuê đất.
3. Nhà nước cho thuê mặt nước, mặt biển (gọi chung là thuê mặt
nước) thuộc vùng lãnh hải và thềm lục địa Việt Nam không thuộc
phạm vi đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai.
II. Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Đối tượng thu tiền thuê đất, mặt nước quy định tại Điều 2 Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP; khoản 1, khoản 2 Điều này được
hướng dẫn như sau:
1. Khoản 1 quy định các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm; một số trường hợp hướng dẫn cụ thể như sau:
1.1. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất
nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm
1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết thì được sử dụng tiếp với thời
hạn bằng một phần hai (1/2) thời hạn giao đất, sau đó phải chuyển
sang thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai.
1.2. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất không thu tiền
sử dụng đất làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy
định tại tiết b khoản 4 Điều 82 Luật Đất đai được quy định chi tiết
tại khoản 1 Điều 75 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi chung
là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
1.3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng cơ
sở sản xuất kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm theo quy định tại khoản 1 Điều 93, khoản 1 Điều
94, khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai; thuê đất để thực hiện dự án đầu
tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
theo quy định từ Điều 74 đến Điều 82 Luật Đất đai; thuê đất để xây
dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định tại
điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
1.4. Tổ chức kinh tế thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng, bao gồm xây dựng
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị và các trường hợp xây dựng
kết cấu hạ tầng khác.
1.5. Đơn vị sự nghiệp công được nhà nước cho thuê đất thực hiện dự
án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải trả
tiền thuê đất theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và hướng dẫn tại
Thông tư này.
1.6. Tổ chức đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác
hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả
cho việc nhận chuyển nhượng hoặc tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà
nước có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước đang sử dụng vào mục
đích sản xuất kinh doanh, sử dụng đất vào xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh; nay lựa chọn hình thức thuê đất thì
phải nộp tiền thuê đất.
2. Khoản 2 quy định về các trường hợp nhà nước cho thuê đất, thuê
mặt nước thu tiền thuê hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho cả
thời gian thuê đất, thuê mặt nước; một số trường hợp được hướng
dẫn cụ thể như sau:
2.1. Điểm b quy định về tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
tổ chức phi chính phủ thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc gồm cơ
quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của
nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa
nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan
hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ, cơ quan hoặc tổ chức phi chính phủ; đại diện của tổ chức phi
chính phủ.
2.2. Điểm c quy định về tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được
Nhà nước cho phép sử dụng mặt nước, mặt biển không thuộc các
nhóm đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai để thực hiện dự án đầu
tư bao gồm cả doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài,
bên Việt Nam trong hợp đồng hợp tác kinh doanh được Nhà nước cho
thuê mặt nước, mặt biển để thực hiện dự án đầu tư.
2.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài được Nhà nước cho thuê đất ở tại đô thị để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê phải:
a) Trả tiền thuê đất hàng năm đối với dự án xây dựng nhà ở để cho
thuê.
b) Trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với dự án xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; khi bán nhà ở, nhà đầu tư phải nộp
cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê
đất đã trả như sau:
- Đối với nhà biệt thự thì nộp trong thời hạn một tháng kể từ ngày ký
hợp đồng bán nhà.
- Đối với nhà chung cư thì số tiền chênh lệch phải nộp chậm nhất là
tại thời điểm kết thúc dự án.
Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh) quy định tại thời điểm nộp tiền chênh lệch.
3. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,
không thu tiền thuê đất nhưng có sử dụng một phần diện tích đất vào
mục đích sản xuất kinh doanh hoặc công trình công cộng có mục đích
kinh doanh mà không lựa chọn hình thức nộp tiền sử dụng đất thì
phải nộp tiền thuê đất.
III. Đối tượng không thu tiền thuê đất
Đối tượng không thu tiền thuê đất quy định tại Điều 3 Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP; khoản 1, khoản 3 Điều này được hướng
dẫn như sau:
1. Khoản 1 quy định về người được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 33 Luật Đất đai, bao gồm cả
trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong khu công
nghệ cao để xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung của khu công nghệ
cao; để xây dựng khu đào tạo, khu nghiên cứu phát triển và ứng dụng
công nghệ cao; để xây dựng khu ươm tạo doanh nghiệp công nghệ
cao nhằm hỗ trợ các hoạt động nghiên cứu, sản xuất thử, hình thành
doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghệ cao theo quy định tại
điểm a khoản 2 Điều 85 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
2. Khoản 3 quy định diện tích đất để xây dựng công trình kết cấu hạ
tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp; là diện tích đất xây dựng
kết cấu hạ tầng chung trong khu công nghiệp theo dự án được cấp có
thẩm quyền phê duyệt mà khu công nghiệp không trực tiếp sử dụng
vào mục đích sản xuất kinh doanh, không giao lại, cho thuê, chuyển
nhượng cho người khác sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh,
làm công trình công cộng có mục đích kinh doanh hoặc làm nhà ở theo
quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; các dự án có thuê đất
thực hiện trước ngày Nghị định số 142/2005/NĐ-CP có hiệu lực
không thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP.
PHẦN B
QUY ĐỊNH CỤ THỂ
I. Đơn giá thuê đất quy định tại Điều 4 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP được hướng dẫn như sau:
1. Khoản 1 quy định đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 0,5%
giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
ban hành theo quy định của Chính phủ; trong trường hợp cho thuê đất
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê lại thì giá đất xác định đơn giá
thuê đất là giá đất ở.
2. Khoản 2 quy định đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại,
dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh
lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản
xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ; căn cứ vào thực tế ở địa
phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê
đất cao hơn 0,5% giá đất nhưng tối đa không quá 04 lần, tức đơn giá
thuê đất cao nhất bằng 2% giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành; một số nội dung cụ thể như sau:
- Đất có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng làm
mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ được xác định
theo hướng dẫn tại tiết c điểm 2 Mục II Thông tư số 114/2004/TT-
BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế ở địa phương để xác
định đất thuộc các vị trí cụ thể: Trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu
mối giao thông, khu dân cư tập trung.
3. Khoản 3 quy định đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao,
hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất sử
dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực
khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, thì căn
cứ vào điều kiện và yêu cầu khuyến khích đầu tư của từng địa
phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê
đất thấp hơn 0,5% giá đất, nhưng mức đơn giá cho thuê đất thấp
nhất bằng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ; hướng dẫn
cụ thể như sau:
- Vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế
xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn;
dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến
khích đầu tư theo quy định của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính
phủ.
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế ở địa phương để quy
định đơn giá thuê đất cụ thể đối với từng vị trí, lĩnh vực đầu tư cụ
thể; mức thấp nhất bằng 0,25% giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
ban hành.
4. Khoản 4 quy định về đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là
đơn giá trúng đấu giá; trong trường hợp này, người nộp tiền thuê đất
không được trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất
phải nộp.
II. Khung giá cho thuê mặt nước:
Khung giá cho thuê mặt nước theo quy định tại Điều 5 Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP được hướng dẫn như sau:
1. Khoản 1 về khung giá thuê mặt nước, hướng dẫn cụ thể như sau:
a) Dự án sử dụng mặt nước cố định quy định tại điểm a là mặt nước
để sử dụng cho dự án hoạt động cố định tại một địa điểm nhất định;
xác định rõ địa điểm, tọa độ cố định mặt nước cho thuê trong suốt
thời gian thực hiện dự án.
b) Dự án sử dụng mặt nước không cố định quy định tại điểm b là
mặt nước cho thuê không xác định rõ được địa điểm, không xác định
rõ giới hạn trong phạm vi tọa độ nhất định để cho thuê và dự án hoạt
động không cố định tại một địa điểm mặt nước nhất định.
2. Khoản 3 về đơn giá thuê mặt biển đối với các dự án khai thác dầu
khí ở lãnh hải và thềm lục địa Việt Nam được áp dụng ở mức giá tối
đa của khung giá thuê mặt nước quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều
5 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP.
III. Xác định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể theo quy
định tại Điều 6 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP được hướng dẫn
như sau:
1. Về khoản 1; căn cứ giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
theo quy định của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tỷ lệ % để tính
đơn giá thuê đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 142/2005/NĐ-
CP cho từng loại đất, loại đô thị, loại xã, khu vực, loại đường phố, vị
trí, hạng đất.
2. Về khoản 2; căn cứ vào giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành; căn cứ tỷ lệ % để tính đơn giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh quy định theo hướng dẫn tại điểm 1 Mục này; căn cứ vào thực tế
sử dụng đất của từng dự án, từng trường hợp do cơ quan tài nguyên -
môi trường chuyển đến:
- Giám đốc Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các ngành liên quan xác
định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với trường hợp tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất. Trên cơ sở đó ra quyết định đơn giá thuê đất cho
từng dự án, từng trường hợp cụ thể và chuyển đến cơ quan tài
nguyên - môi trường, cơ quan thuế cùng cấp.
- Phòng Tài chính chủ trì phối hợp với các cơ quan chức năng ở cấp
huyện trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định đơn giá
thuê đất cho từng trường hợp cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân thuê
đất.
IV. Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 7
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; một số nội dung được hướng
dẫn như sau:
1. Khoản 1 quy định "Tiền thuê đất, thuê mặt nước thu một năm
bằng diện tích thuê nhân với đơn giá thuê đất, thuê mặt nước"; diện
tích thuê được xác định theo quyết định cho thuê của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Trường hợp diện tích thực tế sử dụng khác với
diện tích ghi trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thì tiền thuê được tính theo diện tích thực tế sử dụng; trường hợp sử
dụng đất được giao không thu tiền sử dụng đất vào mục đích sản
xuất kinh doanh, dịch vụ mà phải nộp tiền thuê đất thì diện tích tính
tiền thuê là diện tích đất thực tế sử dụng vào sản xuất kinh doanh,
dịch vụ.
Đối với các dự án khai thác dầu khí ở lãnh hải và thềm lục địa Việt
Nam thì diện tích mặt biển để tính tiền thuê là diện tích nhà thầu
thực tế sử dụng.
Thời điểm bắt đầu tính và thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thực hiện
theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP.
2. Khoản 3 về "Người được Nhà nước cho thuê đất mà ứng trước
tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào tiền thuê đất phải
nộp; trường hợp đến hết thời hạn thuê đất mà chưa trừ hết tiền bồi
thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào thời hạn được gia hạn thuê
đất tiếp theo.
Trường hợp hết thời hạn thuê đất, Nhà nước thu hồi đất thì tiền bồi
thường đất, hỗ trợ đất chưa trừ hết vào tiền thuê đất, được bồi
thường theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất."; tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất (gọi chung là tiền
bồi thường đất) được trừ vào tiền thuê đất phải nộp chỉ tính cho diện
tích đất phải nộp tiền thuê đất và được hướng dẫn cụ thể như sau:
a) Trường hợp thu tiền thuê đất 01 lần cho cả thời hạn thuê thì tiền
bồi thường đất được trừ vào tiền thuê đất của cả thời hạn thuê đất;
nếu tiền thuê đất của cả thời hạn thuê đất lớn hơn tiền bồi thường
đất thì nộp 01 lần phần chênh lệch này vào ngân sách nhà nước; nếu
tiền thuê đất của cả thời hạn thuê đất nhỏ hơn tiền bồi thường đất
thì xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP và hướng dẫn tại tiết b điểm 2 Mục này.
b) Trường hợp thu tiền thuê đất hàng năm thì xác định thời gian
không phải nộp tiền thuê đất (tính bằng năm, viết tắt là n) do được
trừ tiền bồi thường đất vào tiền thuê đất phải nộp như sau:
Tiền bồi thường đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp
Tiền thuê đất phải nộp một năm
-n
là số năm được trừ tiền bồi thường đất vào tiền thuê đất phải nộp
(không phải nộp tiền thuê đất).
- Tiền bồi thường đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp bằng (=)
Giá đất của loại đất đã bồi thường tại thời điểm trừ tiền bồi thường
đất vào tiền thuê đất nhân (x) diện tích đất được trừ tiền bồi thường
(= diện tích đất phải nộp tiền thuê đất).
- Tiền thuê đất phải nộp 01 năm = Đơn giá thuê đất của dự án x diện
tích đất phải nộp tiền thuê.
b1- Trường hợp thời gian thuê đất phải nộp tiền thuê đất (viết tắt là
N) lớn hơn số năm được trừ tiền bồi thường đất (N > n) thì phần
thời gian chênh lệch này (N n) phải nộp tiền thuê đất hàng năm
theo quy định.
b2- Trường hợp thời gian thuê đất phải nộp tiền thuê đất (N) nhỏ
hơn số năm được trừ tiền bồi thường đất (N < n: hết thời hạn thuê
đất mà chưa trừ hết tiền bồi thường đất) thì:
- Nếu tiếp tục thuê đất thì không phải nộp tiền thuê đất cho số năm
còn lại (n N); sau thời gian đó (từ năm n + 1) phải nộp tiền thuê đất
theo quy định.
- Nếu không tiếp tục thuê đất, Nhà nước thu hồi đất thì được bồi
thường như sau:
Mức bồi Đơn giá
Diện tích đất
Số năm còn
thường đất thuê đất
phải trả tiền
lại x tại thời
khi Nhà = x
thuê đất mà Nhà
nước thu điểm thu
(n N) nước thu hồi
hồi đất hồi đất
Số năm được trừ tiền bồi thường đất vào tiền thuê đất phải nộp
được xác định tại thời điểm trừ tiền bồi thường đất vào tiền thuê đất
và được ghi rõ trong giấy tờ của hồ sơ thuê đất.
c) Các trường hợp thuê đất mà không phải nộp tiền thuê; dự án được
miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại khoản 1, khoản 2
Điều 14 Nghị định 142/2005/NĐ-CP thì người được Nhà nước cho
thuê đất phải bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi theo quy
định của pháp luật về bồi thường hỗ trợ và tái định cư; không được
trừ vào tiền thuê đất.
d) Dự án được miễn tiền thuê đất, mặt nước theo quy định tại khoản
3, khoản 4 Điều 14 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì tiền bồi thường
đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp ngay sau thời gian được
miễn tiền thuê đất, mặt nước.
V. Áp dụng đơn giá thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 9
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; khoản 2, khoản 4 hướng dẫn như
sau:
1. Khoản 2 về dự án thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01 tháng 01
năm 2006 thuộc đối tượng nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng
năm thì nay phải xác định lại đơn giá thuê theo quy định tại Điều 4,
Điều 5, Điều 6 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và hướng dẫn tại Mục
I, II, III Phần II Thông tư này.
2. Khoản 4 về trường hợp thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01
tháng 01 năm 2006 đã có quyết định (thông báo, thoả thuận) của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền; trong trường hợp trả tiền thuê một
lần cho cả thời gian thuê đất, thuê mặt nước nhưng chưa nộp tiền
thuê hoặc mới nộp cho một số năm thì thời gian chưa nộp tiền thuê
phải xác định lại đơn giá thuê theo quy định tại Nghị định số
142/2005/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.
VI. Chuyển từ giao đất sang thuê đất của hộ gia đình, cá nhân
quy định tại Điều 10 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; khoản 1
hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong
hạn mức sử dụng đất nông nghiệp khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà lựa chọn hình thức thuê đất
thì đơn giá thuê đất tính theo giá đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp và được trừ giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp vào tiền
thuê đất phải nộp nhưng mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất
phải nộp.
Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được trừ vào tiền thuê đất
phải nộp được tính cho diện tích đất phải nộp tiền thuê, theo giá đất
nông nghiệp tại thời điểm trừ vào tiền thuê đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất hợp pháp, nay chuyển sang thuê đất thì được trừ giá trị
quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng vào tiền thuê đất phải nộp,
nhưng mức được trừ không được vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.
Giá trị quyền sử dụng đất được giao, đất do nhận chuyển nhượng
được trừ vào tiền thuê đất phải nộp được tính cho diện tích đất phải
nộp tiền thuê, theo giá của loại đất được giao, loại đất khi nhận
chuyển nhượng tại thời điểm trừ vào tiền thuê đất phải nộp.
VII. Chuyển từ giao đất sang thuê đất của tổ chức quy định tại
Điều 11 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; một số nội dung tại
khoản 1, khoản 3 hướng dẫn như sau:
1. Tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử dụng đất đã
nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được giao, nhận chuyển
nhượng được trừ vào tiền thuê đất phải nộp tính cho diện tích đất
phải nộp tiền thuê, theo giá của loại đất được giao, loại đất khi nhận
chuyển nhượng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm
trừ giá trị quyền sử dụng đất vào tiền thuê đất, nhưng mức được trừ
không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp (đã trừ tiền thuê đất được
miễn theo quy định tại khoản 3, khoản 4, khoản 7 Điều 14 Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP).
2. Trường hợp tiền thuê đất phải nộp lớn hơn giá trị quyền sử dụng
đất được trừ vào tiền thuê đất phải nộp thì phần chênh lệch này
được nộp vào ngân sách nhà nước hàng năm trong thời hạn thuê đất.
Khi nộp tiền thuê đất của năm nào thì nộp theo đơn giá thuê đất của
năm đó. Trường hợp tổ chức có đề nghị được nộp 01 lần phần chênh
lệch này vào ngân sách nhà nước thì được nộp ngay phần chênh lệch
đã xác định. Việc xác định số năm còn phải nộp tiền thuê đất được
thực hiện như sau:
Tiền thuê đất phải nộp cho Giá trị quyền sử dụng
-
cả thời hạn thuê đất đất
Tiền thuê đất 01 năm tại thời điểm trừ giá trị quyền sử
dụng đất vào tiền thuê đất phải nộp
PHẦN C
MIỄN GIẢM TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
I. Nguyên tắc miễn giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định
tại Điều 13 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; khoản 5 hướng dẫn
cụ thể như sau:
Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất,
thuê mặt nước nhưng mức ưu đãi thấp hơn (miễn, giảm thấp hơn)
quy định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì
được thực hiện miễn, giảm theo quy định tại Điều 14, Điều 15 của
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP của thời hạn miễn giảm còn lại. Mức
miễn, giảm và thời hạn miễn, giảm còn lại tính theo thời gian quy
định tại Điều 14, Điều 15 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP trừ đi thời
gian đã được miễn, giảm trước ngày Nghị định số 142/2005/NĐ-CP
có hiệu lực thi hành.
II. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 14 Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP; khoản 1, khoản 2, khoản 4 hướng dẫn
cụ thể như sau:
1. Khoản 1, khoản 4 hướng dẫn như sau: dự án thuộc lĩnh vực
khuyến khích đầu tư, đặc biệt khuyến khích đầu tư; địa bàn kinh tế
xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, bao
gồm cả tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong
khu công nghệ cao để xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung của khu công
nghệ cao; để xây dựng khu đào tạo, khu nghiên cứu phát triển và ứng
dụng công nghệ cao; để xây dựng khu ươm tạo doanh nghiệp công
nghệ cao nhằm hỗ trợ các hoạt động nghiên cứu, sản xuất thử, hình
thành doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghệ cao quy định tại
điểm a khoản 2 Điều 85 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
2. Khoản 2 hướng dẫn như sau:
a) Dự án thuê đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân các khu
công nghiệp được miễn tiền thuê đất thì trong cơ cấu giá bán nhà, giá
cho thuê nhà không có chí phí nộp tiền thuê đất và phải được Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá bán nhà, giá cho thuê nhà.
b) Dự án thuê đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh (xã hội hoá) thuộc các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hoá, thể
dục, thể thao, khoa học - công nghệ bao gồm cả việc sử dụng đất có
nguồn gốc chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử
dụng vào mục đích công cộng chuyển sang thuê đất để xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc các lĩnh vực trên.
Danh mục các dự án thuộc các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hoá, thể
dục, thể thao, khoa học - công nghệ được miễn tiền thuê đất hướng
dẫn tại điểm này do Bộ, ngành chuyên ngành ban hành.
Việc miễn tiền thuê đất quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 14 Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP và hướng dẫn tại điểm 1, điểm 2 Mục này
được thực hiện cho toàn bộ thời gian thuê đất tại quyết định cho thuê
đất của Nhà nước.
3. Miễn tiền thuê đất đến năm thuế 2010 đối với diện tích đất nông
nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp luật cho từng vùng đối
với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã nông nghiệp
nhận giao khoán của doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp;
nay chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.
III. Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 15
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; khoản 1, khoản 2, khoản 4, khoản
5 hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Khoản 1 quy định giảm 50% tiền thuê đất phải nộp cho toàn bộ
thời gian thuê đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, dịch vụ
của hợp tác xã. Đối với hợp tác xã nông nghiệp diện tích được giảm
50% tiền thuê đất quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP không thuộc diện tích đất được giao không thu tiền
sử dụng đất theo quy định tại khoản 5 Điều 33 Luật Đất đai.
2. Khoản 2 quy định thuê đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối mà bị thiên tai, hoả hoạn
làm thiệt hại thì:
- Nếu thiệt hại dưới 40% sản lượng, được xét giảm tiền thuê đất
theo tỷ lệ % tương ứng với tỷ lệ % thiệt hại.
- Nếu thiệt hại từ 40% trở lên, được xét miễn tiền thuê đất đối với
năm bị thiệt hại.
- Mức thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ % tính trên giá trị sản phẩm
thu hoạch của vụ thu hoạch trong điều kiện sản xuất bình thường
của vụ sản xuất liền kề trước đó hoặc của vụ thu hoạch gần nhất
sản xuất trong điều kiện bình thường trước đó. Giá trị sản phẩm, sản
lượng thu hoạch của mùa vụ không bị thiên tai, hoả hoạn được xác
định theo số liệu báo cáo thống kê hàng năm. Trình tự, thủ tục xác
định mức thiệt hại thực hiện theo quy định đối với xác định thiệt hại
để miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
3. Giảm 50% tiền thuê đất hàng năm đến năm thuế 2010 đối với diện
tích đất sản xuất nông nghiệp của đối tượng không được diện được
miễn tiền thuê đất hướng dẫn tại điểm 3 Mục II Phần này và diện
tích đất sản xuất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định của pháp
luật đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên và hộ sản xuất nông
nghiệp khác.
4. Khoản 4, trường hợp đất thuê thuộc dự án xây dựng trụ sở làm
việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước
ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo
điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có
đi có lại thì được giảm theo quy định tại điều ước quốc tế đã ký kết
hoặc theo nguyên tắc đã thoả thuận.
PHẦN D
THU NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC
I. Trình tự xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp quy
định tại Điều 17 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; hướng dẫn cụ
thể như sau:
1. Khoản 1, đối với trường hợp thuê đất, thuê mặt nước mới; Sở Tài
chính, UBND cấp huyện gửi quyết định đơn giá thuê đất, thuê mặt
nước đến cơ quan tài nguyên - môi trường, cơ quan thuế cùng cấp.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ địa chính,
cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất, thuê mặt nước viết Thông báo
gửi đến người có nghĩa vụ phải nộp. Thông báo nộp tiền thuê đất,
thuê mặt nước được lập thành 02 bản; 01 bản gửi cho đối tượng nộp
tiền thuê đất, thuê mặt nước; 01 bản lưu tại cơ quan thuế.
2. Khoản 2, đối với trường hợp đang sử dụng đất thuê, mặt nước
thuê trước ngày Nghị định số 142/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành
mà thuộc trường hợp phải xác định lại đơn giá thuê đất, thuê mặt
nước thì căn cứ vào kết quả xác định lại đơn giá thuê do cơ quan tài
chính (Uỷ ban nhân dân) cùng cấp gửi đến; cơ quan tài nguyên - môi
trường điều chỉnh lại đơn giá thuê, cơ quan thuế xác định lại tiền
thuê đất, thuê mặt nước phải nộp theo đơn giá mới, gửi Thông báo
cho người có nghĩa vụ phải nộp theo hướng dẫn tại điểm 1 Mục I
Phần này.
3. Đối với dự án đang hoạt động mà vẫn được hưởng ưu đãi về
miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 5
Điều 13 Nghị định 142/2005/NĐ-CP thì người được Nhà nước cho
thuê đất, thuê mặt nước gửi hồ sơ kê khai xin được tiếp tục miễn,
giảm tiền thuê đến cơ quan trực tiếp quản lý thu thuế.
4. Đối với trường hợp thuê đất sau ngày Nghị định số 142/2005/NĐ-
CP có hiệu lực; người được nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước
thuộc đối tượng được miễn tiền thuê theo quy định tại Điều 14 (trừ
khoản 6) của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; được giảm tiền thuê
theo quy định tại khoản 1, khoản 4, Điều 15 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP phải thực hiện kê khai xin được miễn, giảm tiền
thuê gửi kèm hồ sơ về thuê đất, thuê mặt nước để văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường để cơ
quan này chuyển đến cơ quan thuế.
5. Người được nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước thuộc đối
tượng được miễn tiền thuê quy định tại khoản 6 Điều 14; được giảm
tiền thuê theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 15 của Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP phải thực hiện kê khai xin được miễn, giảm tiền
thuê gửi đến cơ quan trực tiếp quản lý thu thuế.
II. Cơ quan thuế trực tiếp quản lý đối tượng nộp thuế xác định
tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp theo quy định tại Điều 18
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP.
III. Thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Điều 19
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP hướng dẫn như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào thông báo nộp tiền thuê
đất, mặt nước của cơ quan thuế, nộp tiền tại địa điểm nộp tiền đã
ghi trong Thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước (Theo mẫu số
03-05/TTĐ đính kèm Thông tư liên tịch số 30/TTLT/BTC-BTNMT
ngày 18 tháng 4 năm 2005 Hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính). Thời hạn tối đa
không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận Thông báo.
2. Cơ quan thuế hoặc Kho bạc Nhà nước khi thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước phải sử dụng chứng từ thu tiền vào ngân sách nhà nước
theo quy định tại Thông tư số 80/2003/TT-BTC ngày 13 tháng 8 năm
2003 về hướng dẫn tập trung, quản lý các khoản thu ngân sách Nhà
nước qua Kho bạc Nhà nước.
3. Cơ quan thuế phối hợp với Kho bạc Nhà nước cùng cấp để có
biện pháp tổ chức thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thuận lợi cho
người nộp tiền, bảo đảm an toàn số tiền thuê đất, thuê mặt nước nộp
vào Ngân sách Nhà nước.
IV. Xử lý các tồn tại về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy
định tại Điều 20 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP hướng dẫn như
sau:
1. Điểm a, khoản 1, khoản 2 hướng dẫn như sau: Tỷ giá để quy đổi
ngoại tệ ra tiền đồng (VNĐ) áp dụng theo tỷ giá giao dịch bình quân
trên thị trường ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước công
bố tại thời điểm nộp tiền.
2. Khoản 2 quy định về nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước còn nợ: Nợ
tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp đủ trong năm 2006. Hết năm
2006 mà vẫn còn nợ thì từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 mỗi ngày chậm
nộp chịu phạt 0,02% (hai phần vạn) tính trên số tiền thuê đất, thuê
mặt nước chậm nộp và cơ quan thuế báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp có
thẩm quyền xem xét không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng
đất, sử dụng mặt nước theo quy định của pháp luật đất đai.
V. Khiếu nại và giải quyết khiếu nại quy định tại Điều 23 Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP; hướng dẫn cụ thể như sau:
1. Người phải nộp tiền thuê đất, mặt nước mà có khiếu nại việc thi
hành không đúng những quy định về thu tiền thuê đất, mặt nước theo
quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì có đơn khiếu nại gửi
đến cơ quan thuế nơi xác định và thông báo tiền thuê đất, mặt nước
phải nộp; trong thời gian chờ giải quyết vẫn phải nộp đủ số tiền
thuê đất, mặt nước đã thông báo đúng thời hạn.
2. Cơ quan nhận đơn khiếu nại mà hồ sơ khiếu nại chưa đúng, chưa
đủ theo quy định thì yêu cầu người khiếu nại bổ sung hay giải trình
thêm và phải thông báo cho người gửi đơn biết trong thời hạn là 10
ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại.
3. Thời gian, trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy
định của pháp luật về khiếu nại và tố cáo.
4. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải
quyết quy định tại Điều 36 Luật Khiếu nại, tố cáo mà khiếu nại
không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải
quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có
quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên trực tiếp của cơ quan xác định
và thông báo tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp hoặc khởi kiện ra
toà án. Với vùng sâu, vùng xa, đi lại khó khăn thì thời hạn nói trên có
thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.
5. Quyết định giải quyết khiếu nại về tiền thuê đất, thuê mặt nước
của Bộ trưởng Bộ Tài chính sau khi có ý kiến của Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh là quyết định cuối cùng.
VI. Tổ chức thực hiện.
1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo các cấp, các
ngành thuộc địa phương quản lý phối hợp với cơ quan tài chính, cơ
quan thuế, kho bạc nhà nước trên địa bàn thực hiện việc thu tiền thuê
đất, mặt nước theo đúng quy định của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP
và hướng dẫn tại Thông tư này, kiểm tra và xử lý các trường hợp sai
phạm hoặc khiếu nại, tố cáo về kê khai, xác nhận không đúng thực
tế thời điểm sử dụng đất gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước hoặc
người nộp tiền sử dụng đất.
2. Tổng cục Thuế chịu trách nhiệm:
- Chỉ đạo việc tổ chức thu tiền thuê đất, mặt nước theo quy trình cải
cách thủ tục hành chính, tiếp nhận hồ sơ từ cơ quan tài nguyên môi
trường để xác định tiền bồi thường đất, giá trị quyền sử dụng đất
được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, số năm còn phải nộp tiền thuê;
tiền thuê đất, thuê mặt nước nộp một lần, nộp hàng năm,... và thông
báo nộp tiền thuê đất, mặt nước, các khoản thu khác (nếu có).
- Chỉ đạo việc xem xét và quyết định miễn, giảm tiền thuê đất, mặt
nước; xử lý vướng mắc về thu tiền thuê đất, mặt nước.
- Quy định tờ khai, chứng từ, mẫu sổ theo dõi việc thu nộp tiền thuê
đất, thuê mặt nước; quy định mẫu tờ khai xin được miễn, giảm tiền
thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-
CP và Thông tư này.
3. Kho bạc Nhà nước Trung ương chịu trách nhiệm chỉ đạo việc tổ
chức thu tiền thuê đất, mặt nước, theo đúng quy trình thu ngân sách
nhà nước và thoả thuận với cơ quan thuế để tổ chức thu tiền thuê
đất, mặt nước, thuận lợi cho người nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước
vào ngân sách nhà nước.
4. Trách nhiệm của người thuê đất, thuê mặt nước thực hiện theo quy
định tại khoản 4 Điều 21 của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP.
5. Thông tư này có hiệu lực sau 15 ngày, kể từ ngày đăng Công báo.
Thông tư này thay thế việc hướng dẫn thuê đất và nộp tiền thuê đất,
thuê mặt nước tại Thông tư số 35/2001/TT-BTC ngày 25 tháng 5 năm
2001 của Bộ Tài chính hướng dẫn nộp tiền thuê đất, góp vốn liên
doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước; điểm 1 Mục II Phần B Thông tư số 20/2002/TT-
BTC ngày 28 tháng 02 năm 2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm 2001 của
Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê;
hướng dẫn về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước tại Thông tư số
98/2002/TT-BTC ngày 24 tháng 10 năm 2002 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện việc miễn thuế, giảm thuế cho các đối tượng được
hưởng ưu đãi đầu tư theo Nghị định số 51/1999/NĐ-CP ngày 8 tháng
7 năm 1999 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật khuyến
khích đầu tư trong nước (sửa đổi) số 03/1998/QH10.
Những quy định trước đây trái với Thông tư này đều bãi bỏ.
Trong quá trình thực hiện Thông tư nếu phát sinh vướng mắc, đề
nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phản
ánh kịp thời cho Bộ Tài chính để nghiên cứu, giải quyết./.
BỘ TÀI CHÍNH
THỨ TRƯỞNG
(Đã ký)
Huỳnh Thị Nhân