Thông tư 145
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
BỘ TÀI CHÍNH CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Số: 145/2007/TT-BTC ----- o0o -----
Hà Nội , Ngày 06 tháng 12 năm 2007
THÔNG TƯ
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất
và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
Căn cứ Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01/7/2003 của Chính phủ quy
định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất;
Sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123 /2007/NĐ-CP) như sau:
I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây:
a) Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây
dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định
giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống
ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá
đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực
tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất,
giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm
tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, quy mô
diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất
với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để
xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, quy mô diện tích và kích thước các
cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước,
không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội,
trình độ dân trí);
+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ
hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
b) Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.
Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán,
xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
c) Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như
sau:
Giá trị ước Giá chuyển Mức tiền điều chỉnh về giá
tính của nhượng quyền sử hình thành từ những yếu tố
thửa đất, = dụng đất của từng ± khác biệt của từng thửa đất,
khu đất cần thửa đất, khu đất khu đất so sánh với thửa
định giá đất, khu đất cần định giá
so sánh
Tr
ong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí
đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.
của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá.
Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so
sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ
phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa
đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau
đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư
vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất
tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa
phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến
thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện
việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần
phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của
loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại
đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ
chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống
kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005
của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra,
khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu
có).
d) Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán
điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất (xem Phụ lục 1).
2) Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
a) Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần
định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để
cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê
đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu
được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt
bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định
giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản
xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ)
thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo
giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
b) Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi
phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương
mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn
mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài
sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ
bản của các tài sản trên đất.
c) Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Tổng thu nhập Tổng chi phí
Thu nhập thuần
hàng năm đã tính ở đã tính ở
= -
túy hàng năm
Bước 1 Bước 2
d) Bước 4:
Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Khi
định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác
định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là
tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí
đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay
trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu
trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất.
Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời
điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ,
và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi
phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu
loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu
loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá
thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12
tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại
địa phương.
Ví dụ về áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất (xem Phụ lục
2).
Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao
gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su,
cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì
trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa
đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên
đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.
Phương pháp tính toán chiết trừ giá trị tài sản trên đất thực hiện như hướng
dẫn tại điểm c, mục 3, Phần I của Thông tư này.
3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải
tiến hành các bước sau đây:
a) Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động
sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà
thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất
cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp
lý, mục đích sử dụng, giá cả...).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như
hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
b) Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói
trên.
c) Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên
đất.
Giá trị xây dựng Phần giá
Giá trị hiện tại của
mới tại thời điểm trị hao
= -
các tài sản trên đất
định giá mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay
thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các
tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài
sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm
các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người
đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong
quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác
động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên
đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và
những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định
hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị
hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn,
của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông
tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
d) Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa
chọn ở Bước 1
Giá chuyển
Giá trị của thửa Giá trị hiện tại của
nhượng bất động
= -
đất các tài sản trên đất
sản
Giá trị của thửa đất
Đơn giá của thửa đất =
Diện tích thửa đất e) Bước 5: Xác định giá trị của
thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa
đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của
các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực
tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất (xem Phụ lục
3).
4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước
sau đây:
a) Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt;
b) Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất
phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo
sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công
trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những
đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu
vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết
cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ
biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho
phù hợp với thực tế.
c) Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để
xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp,
thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây
dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch
chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán
hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố
rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá,
suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí
thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực
lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực
hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về
giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển =
Tổng chi phí phát triển =
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo
lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án
đầu tư phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án
đầu tư phát triển bất động sản).
d) Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính Tổng giá trị Tổng chi phí
= -
của thửa đất phát triển phát triển
Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất (xem Phụ lục
4).
5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
5.1. Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần
thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên
thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn
các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
5.2. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp
dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so
sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
5.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai
phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất
thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện
bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác
định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ
quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
5.4. Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định
giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho
từng vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.
II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG
1. Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất
a) Tiến hành phân định ranh giới các vùng: đồng bằng, trung du và miền núi
theo địa giới hành chính cấp xã để áp khung giá các loại đất nông nghiệp,
đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính
phủ quy định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại
địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.
b) Quy định vị trí các loại đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm; đất
trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản; đất rừng sản xuất; đất rừng
phòng hộ; đất rừng đặc dụng và đất nông nghiệp khác theo nguyên tắc quy
định tại điểm b, khoản 7 Điều 1 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Vị trí của các loại đất nông nghiệp được phân thành các vị trí có số thứ tự
từ thứ 1 trở đi. Việc xác định vị trí đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào yếu
tố khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ
nông sản phẩm, gần và thuận lợi về giao thông là những yếu tố tạo lợi thế
cho người sản xuất giảm được chi phí đi lại, chi phí lưu thông (mua vật tư,
bán sản phẩm), chi phí tiêu thụ sản phẩm nhưng có kết hợp với các yếu tố
tạo lợi thế cho sản xuất như:
- Vị trí 1 bao gồm khu vực đất cùng điều kiện kinh tế - xã hội, cùng kết cấu
hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất: có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách
so với nơi cư trú, thị trường tiêu thụ, thị trường giao thông kết hợp với các
lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp quy định dưới đây:
+ Có khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với:
Nơi cư trú của người sử dụng đất, nơi cư trú được xác định là trung tâm
của thôn (xóm, ấp, bản nơi có đất).
Thị trường tiêu thụ nông sản phẩm (chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua
nông sản tập trung).
Đường giao thông (giao thông đường bộ bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường
liên huyện. Đối với nơi không có quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào
đường giao thông liên xã; giao thông đường thủy (ở những nơi sử dụng giao
thông đường thủy là chủ yếu) bao gồm: sông, ngòi, kênh).
+ Có các yếu tố có lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa
hình bằng phẳng, điều kiện tưới tiêu chủ động, độ phì nhiêu của đất cao,
thời tiết khí hậu thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.
- Vị trí theo thứ tự từ thứ hai trở đi có các điều kiện kém hơn vị trí số 1 nêu
trên.
Đối với một số trường hợp cụ thể, cách phân loại vị trí đất được áp dụng
như sau:
+ Nếu khu đất có các yếu tố lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp
nhưng có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách xa hơn so với nơi cư trú của
người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ sản phẩm, đường giao thông thì vẫn
phân thành các vị trí đất thấp hơn vị trí số 1.
+ Nếu khu đất có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách liền kề hoặc gần nhất
so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản
phẩm, đường giao thông nhưng có một hoặc một số yếu tố lợi thế đối với
sản xuất nông nghiệp chỉ đạt mức trung bình hoặc dưới mức trung bình vẫn
được phân thành vị trí số 1.
Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất nông nghiệp và đặc điểm về sản
xuất và tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp trong từng vùng, từng khu vực
đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí và
khoảng cách cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng
và xác định số lượng vị trí từng khu vực đất để xác định vị trí từng loại đất
nông nghiệp cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
c) Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số
cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí
đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để
định giá đất theo các tiêu chí chung quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 2
Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, cụ thể sau:
- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu chí dựa vào khoảng cách từ cánh
đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ
đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường
giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao
thông liên xã).
- Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn:
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến
hành xác định khu vực đất cần định giá; phân vị trí đất và quyết định số
lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.
d) Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết
định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và
quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng
phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá
theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP.
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể
không xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị
trí đất cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để tiến hành định giá
đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố
của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các nguyên tắc
chung quy định tại Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
e) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp
loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn
trong tỉnh để áp khung giá các loại đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp tại đô thị do Chính phủ quy định.
2. Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể
a) Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất được ghi
tại một trong các loại văn bản sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp
luật về đất đai hoặc ghi trong giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất
đai năm 2003; trường hợp không ghi rõ mục đích sử dụng đất thì mục đích
sử dụng đất được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng chính của thửa đất
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp
luật.
Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003;
chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa
được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định
theo mục đích sử dụng hiện tại.
Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện
tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công
nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp bao
gồm các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 để
nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử
dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất
vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.
b) Mức giá cụ thể của từng vị trí đất của các loại đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và
không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất và giới hạn cho phép do
Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP;
ngoại trừ những trường hợp sau đây:
- Trường hợp cá biệt khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm, nếu trên địa bàn tỉnh (quy định tại điểm 3 khoản 5 Điều 1 Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP) có các loại đất tại các vùng sâu, vùng xa thuộc
các vùng đồng bằng, trung du, miền núi, hải đảo có điều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo các tiêu chí do Nhà nước
hướng dẫn hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chưa được đầu tư
xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc kết cấu hạ tầng thấp kém; một số diện tích
đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đã được quy hoạch là
đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các phường thuộc các đô
thị, tại các thị trấn nằm trên địa bàn miền núi, trung du nhưng chưa được
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường của các loại đất tại những khu vực trên thấp hơn
mức giá tối thiểu của khung giá các loại đất và giới hạn cho phép Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá đất cụ
thể thấp hơn cho phù hợp, đồng thời, gửi quyết định quy định giá đất đối
với trường hợp cá biệt nói trên kèm theo bảng tổng hợp kết quả khảo sát
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa
phương của những loại đất có mức giá thấp cá biệt đó về Bộ Tài chính để
thực hiện việc kiểm tra (nếu thấy cần thiết).
- Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp
nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm
dùng để áp giá cho những loại đất phải thực hiện các chính sách trên tại
thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá
đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường tại địa phương và các phương pháp xác định giá đất
tại Thông tư này để điều chỉnh lại mức giá cụ thể thay thế mức giá đã quy
định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực
hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội
đồng nhân dân cùng cấp).
Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan xác định giá đất
cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp thuê tổ chức,
doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất để xác
định giá đất thì Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở,
ngành liên quan thẩm định các mức giá đất do tổ chức, doanh nghiệp có
chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất xác định và trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể của các thửa đất đảm bảo
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường.
Mức giá đất cụ thể quy định trong trường hợp này không bị giới hạn bởi
khung giá đất do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số
123/2007/NĐ-CP; nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường.
Việc quy định mức giá đất này chỉ áp dụng cá biệt trong phạm vi từng dự
án, phục vụ cho các mục đích: để tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước
giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất; để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu
hồi đất và để tính giá quyền sử dụng đất vào giá trị khi tiến hành cổ phần
hóa doanh nghiệp nhà nước lựa chọn hình thức giao đất. Đối với những
mục đích khác ngoài các mục đích nêu trên thì áp dụng theo mức giá đất do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng chung cho từng vị trí đất tại khu
vực đất đó.
- Các trường hợp quy định tại điểm 2: d và đ, khoản 10 Điều 1 của Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP cũng được áp dụng khi quy định giá đất công bố
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn
nằm ở các vị trí đặc biệt quy định tại điểm đ khoản 10 Điều 1 của Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP gồm các loại đất có vị trí mặt tiền liền cạnh với
các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ) hoặc nằm tiếp giáp các
đầu mối giao thông, khu thương mại, khu công nghiệp, khu du lịch thì Ủy
ban nhân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cụ thể cho vị trí tốt nhất của
hai loại đất trên phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường địa phương trong điều kiện bình thường nhưng không được vượt
quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn và không quá 3
lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
tại nông thôn do Chính phủ quy định tại Bảng 6 và Bảng 8 của các Bảng
khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (không bao
gồm phần giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cao hơn
20% so với mức giá tối đa của khung giá các loại đất).
- Khi cấp có thẩm quyền thực hiện việc:
+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu giá đất trên thị trường
của những loại đất ở những khu vực đất có thay đổi so với giá đất quy định
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều
chỉnh lại cho phù hợp theo các quy định hiện hành.
+ Quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh điều chỉnh lại giá đất theo khung giá của mục đích sử dụng đất
mới do Chính phủ quy định.
+ Quyết định nâng cấp đô thị từ loại thấp lên đô thị loại cao hơn thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá các loại đất từ giá đất của đô thị loại thấp
lên giá đất của đô thị loại cao hơn phù hợp với khung giá do Chính phủ quy
định nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm đó.
Tất cả các trường hợp điều chỉnh giá đất trong năm trên đây, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh đều phải xin ý kiến thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp
trước khi quyết định.
c) Định giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy
định khung giá đất:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng
thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng vị trí đất; đất tại
vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp
hơn.
Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng
nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ quy định một mức giá đất thống nhất
cho từng vị trí đất theo đất nuôi trồng loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví
dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá
đất của cùng một vị trí đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng
vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.
- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Đất tại vị trí số 1
có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.
- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn,
thực hiện định giá theo vị trí đất tại ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ
vào tiêu chí xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng
hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí
số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, đất tại các vị trí
tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có các mức giá thấp hơn.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí
đối với loại đất này để định giá.
- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực
hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị
khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá hàng loạt cho
từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất
Việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất được thực hiện dựa vào kết quả
định giá một số thửa đất cụ thể của từng vị trí đất; phương pháp tiến hành
như sau:
Trong mỗi vị trí đất của loại đất cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa
đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho vị trí đất đó. Sau đó, tiến
hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp
xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một
đơn vị diện tích mét vuông (m2) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức
giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định
giá cho các vị trí đất còn lại
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng
vị trí đất ở cách thứ nhất.
Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành
xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đất theo từng khu vực, từng
loại đường phố hoặc đường phố theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 có hệ
số 1, đất tại các vị trí tiếp theo có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp
hơn.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của
từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của
từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng
cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ
số vị trí định giá đất của từng loại đất.
Ví dụ: Cơ quan định giá đất đang tiến hành xác định giá đất ở tại đường
phố H thuộc một đô thị đặc biệt để lập phương án giá đất trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Áp dụng các phương pháp xác định
giá đất cơ quan định giá đất đã tính toán được giá đất vị trí 1 là 54.000.000
đồng/m2. Đất ở tại đường phố H được phân thành 4 vị trí đất khác nhau; căn
cứ vào các tiêu chí phân loại vị trí đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường tại khu vực đó, cơ quan định giá đã xây dựng
được hệ số vị trí định giá đất từ vị trí 1 đến vị trí 4 tại đường phố H theo
thứ tự là: 1; 0,45; 0,35; 0,30, giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 được
xác định như sau:
Giá đất vị trí 1 Giá các vị trí đất cụ
Hệ số vị trí đã xác định thể (1.000đ/m2)
Đường phố H
được (1.000đ/
định giá
m2)
1 2 3 4=2x3
Vị trí số 1 1,00 54.000 54.000
Vị trí số 2 0,45 24.300
Vị trí số 3 0,35 18.900
Vị trí số 4 0,30 16.200
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị
trấn chưa được xếp loại đô thị không nằm liền kề với các loại đô thị đã
được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp
dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
loại IV đối với thị xã và đô thị loại V đối với thị trấn nhưng không được
vượt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các khu đô thị
mới nằm liền kề với các đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô
thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp tại đô thị của loại đô thị liền kề, hoặc loại đô thị lân
cận gần nhất nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm
định giá.
d) Định giá cụ thể đối với các loại đất mà Chính phủ không quy định khung
giá đất:
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể
mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định
giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình định giá đối với
đất rừng sản xuất hướng dẫn tại điểm c mục 2 Phần II Thông tư này.
Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa
không vượt quá mức giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định
cho từng vị trí đất rừng sản xuất.
Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị trí được kết hợp với cảnh quan,
du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng nếu được cấp có thẩm quyền
cho thuê đất để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch, thì Ủy ban
nhân cấp tỉnh, căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư này và quy định Nghị
định số 48/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007 của Chính phủ về nguyên tắc và
phương pháp xác định giá các loại rừng để quyết định mức giá đất cụ thể
cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
- Đối với đất nông nghiệp khác theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 6
của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai:
Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể
mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề
hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề).
Mức giá đất cụ thể quy định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa