Thị trường Bất động sản - Chương IV
Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong...
Thị trường BĐS
CHƯƠNG IV
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. KHÁI NIỆM CHUNG
1.1. Mục đích của việc định giá bất động sản
Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là
nhằm phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí,
điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các
chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động
sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản
trong việc thực hiện các chuyển đổi, chuyện nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về
giá trị bất động sản .v.v... bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở (nhà ở, đất ở) có
loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại
dùng vào công sở, trường học .v.v...
1.2. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản
Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm
tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động
sản có 6 đặc trưng sau:
+ Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;
+ Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;
+ Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê;
+ Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem
lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;
+ Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của
tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt
của người mua và người bán;
+ Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên
vì tài nguyên đất đai là có hạn.
- Các loại hình giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân
loại thông dụng sau đây:
+ Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô);
+ Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư
bản hoá)
+ Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn)
+ Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua
giao dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng,
giá lý thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường
công khai. Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường
được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v... đối với giá bất động
sản.
Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây:
+ Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value);
1
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
+ Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value);
+ Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Morrtgage Value);
+ Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value);
+ Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve);
+ Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);
+ Giá dùng cho mục đích đầu tư (Value for Investment Purpose);
+ Giá sử dụng hiện thời (Current use Value);
+ Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cải tạo bất động sản;
+ Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);
+ Giá tính thuế (Value for Taxation);
+ Giá trưng mua khi chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory
Purchase)
I.3. Giá thành bất động sản
Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây
dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.
Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết
cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên
cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh
nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.
Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi
nhuận, hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v...
Giá cả bất động sản thường biến động do chị ảnh hưởng của các nhân tố hành
chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế,
xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ ...)
I.4. Mục tiêu và trình tự định giá
Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì.
Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.
Sách lược định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường.
Chẳng hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu có thì
đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cư với căn hộ
bán trả góp cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với
giá "phải chăng", phù hợp với sức mua của họ.
Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của
mình. Mục tiêu đó có thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh
tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp
tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người đầu tư có thể
hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại
chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao
giá trị của bất động sản để hấp dẫn người mua;
- Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để
bán giá cao. Nên chú ý rằng mục tiêu này có thể không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây ra
phản ứng của đối thủ cạnh tranh và thậm chí vượt quá sự khống chế của pháp luật;
2
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà đầu tư tin rằng
đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy
tín của doanh nghiệp.
- Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, nhất là khi vào thị trường bất động sản tại khu vực
mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.
- Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở
chỗ lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng,
khi khách hàng đổ xô đến nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng
thái đông khách, qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;
- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh
nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu,
rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá
tương đối cao nhưng chiếm giữ thị phần tương đối lớn, được tôn vinh là "anh cả" trong
lĩnh vực bất động sản.
- Để phục vụ định hướng của chính phủ. Đó là doanh nghiệp Nhà nước hoặc doanh
nghiệp hợp tác chặt chẽ với chính quyền mà phát triển nhà cho người thu nhập thấp và các
đối tượng chính sách khác, kiếm ít lãi nhưng nâng cao được mức sống nhân dân, được
chính quyền tín nhiệm và tạo nhiều điều kiện thuận lợi
* Định giá là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định nói chung
gồm 7 bước như sau :
Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;
Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá cả
của đối thủ cạnh tranh ;
Bước 3: Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm
thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng;
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá;
Bước 5: Xác định giá chuẩn ;
Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị
trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau .v.v...
Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi
của thị trường và yêu cầu của sách lược tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.
II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
II.1. Khái niệm chung
Chúng ta biết rằng giá quá cao thì không ai mua, giá quá thấp thì không có lãi, vì
vậy trên lý thuyết thì khi định giá cần phải xem xét ba yếu tố là : giá thành sản phẩm, giá
trị cảm nhận được của người mua và giá cả cuả đối tượng cạnh tranh. Thế nhưng trên
thực tế, người đầu tư chỉ đi sâu xem xét một nhân tố nào đó thôi, do đó mà có 3 xu hướng
định giá bất động sản là hướng vào giá thành, hướng vào người mua và hướng cạnh tranh.
Mỗi xu hướng bao gồm vài ba phương pháp định giá.
II.1.1. Định giá hướng vào giá thành
- Phương pháp giá thành : định giá bằng cách cộng lợi nhuận vào giá thành, nói
cách khác là người đầu tư muốn kiếm được tỷ lệ lợi nhuận cố định. Đây là phương pháp
cơ bản nhất biểu thị bằng công thức sau (quy về đơn vị diện tích) :
3
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Giá cả đơn vị = giá thành đơn vị + lợi nhuận đơn vị
Nhưng thông thường lợi nhuận đơn vị được tính sau khi đã nộp thuế, cho nên : Lợi
nhuận ĐV sau thuế = giá cả ĐV- giá thành ĐV-tiền thuế đơn vị
Nếu gọi giá cả đơn vị là P, giá thành đơn vị là C, R là tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%) và
T là tỷ lệ thuế đơn vị (%), thay vào công thức (1) ta có :
RC = P - C - TP (2)
Từ đó suy ra giá cả đơn vị :
C (1 + R) C- Giá thành đơn vị đ/m2
P=
R- Tỷ lệ lợi nhuận đơn vị (%)
1− T
T- Tỷ lệ thuế (%)
Nói chung phương pháp giá thành có nhiều bất hợp lý vì bỏ qua quy luật cung cầu,
chỉ chú trọng lợi ích bên bán mà bỏ qua lợi ích bên mua và đối thủ cạnh tranh, thế nhưng
nhiều nhà đầu tư vẫn dùng phương pháp này vì họ hiểu rõ giá thành hơn, phương pháp lại
đơn giản, vả lại các nhà đầu tư khác cũng quen dùng phương pháp này nên giá cả cũng
tương tự, giảm bớt cạnh tranh. Mặt khác họ cho rằng phương pháp định giá tương đối
công bằng, không vì quan hệ cung cầu căng thẳng mà nâng giá
- Phương pháp định giá mục tiêu : Định giá dựa trên cơ sở tổng doanh thu và lượng
tiêu thụ dự kiến. Phương pháp này sử dụng khái niệm điểm hoà vốn biểu thị sự ngang
bằng của tổng doanh thu với tổng giá thành (hình 10)
Tổng doanh thu
Kim ngạch
Điểm hoà vốn
Tổng giá thành
K
Ko
H
Giá thành cố định
Kc
I
Lượng tiêu thụ
O Lo
Lượng hoà vốn Lo
Hình 10 : Đồ thị cân bằng lỗ lãi
Trên đồ thị, tung độ đường biểu diễn tổng giá thành bao gồm hai phần : Phần giá
thành cố định Kc (mua đất, xây dựng nhà) và phần giá thành biến thiên, phụ thuộc vào
lượng tiêu thụ. Tại điểm H nơi giao cắt của hai đường tổng giá thành và tổng doanh thu thì
tổng giá thành và tổng doanh thu bằng nhau, tức là không có lợi nhuận. Điểm H gọi là
điểm hoà vốn và lượng tiêu thụ Lo ứng với nó gọi là lượng hoà vốn .
Tại điểm H ta có :
Tổng doanh thu = tổng giá thành (Tổng chi phí)
PLo = Kc + CLo
Vậy lượng hoà vốn Lo là :
Kc
Lo =
P−C
4
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Trong đó: Kc : Giá thành cố định
Khi lượng tiêu thụ L>Lo thì thu được tổng lợi nhuận. Theo định nghĩa thì :
Tổng lợi nhuận = Tổng kim ngạch đầu tư x Tỷ lệ LN dự kiến = RV
Tổng giá thành = Giá thành đơn vị x lượng tiêu thụ = CL
Tổng doanh thu = Giá cả đơn vị x lượng tiêu thụ = PL
Vì tổng doanh thu = Tổng giá thành + Tổng lợi nhuận ta có
PL = CL + RV
Và suy ra công thức để tính giá cả đơn vị P :
P
P=C+R
L
- V : Tổng kim ngạch đầu tư
Trong đó :
- L : Lượng tiêu thu (L>Lo)
Nói chung người đầu tư muốn có tỷ lệ lợi nhuận từ 20% (khi không thuận lợi lắm)
đến 30% (khi rất thuận lợi). Dĩ nhiên trên thực tế tỷ lệ lợi nhuận có thể vượt ngoài phạm
vi đó.
Nhược điểm của phương pháp định giá mục tiêu là do xuất phát từ lượng tiêu thụ
để định giá, trong khi chính giá cả lại là nhân tố ảnh hưởng đến lượng tiêu thụ.
II.1.2. Định giá hướng vào người mua
- Phương pháp định giá nhận biết giá trị: dựa trên sự hình thành và xác lập sự nhận
biết giá trị bất động sản của người mua để định giá sao cho phù hợp với nhận biết giá trị
đó. Phương pháp này rất phù hợp với tư tưởng nhận định thị trường.
Quy trình định giá theo phương pháp nhận biết giá trị bắt đầu từ lúc người đầu tư
hướng vào một thị trường mục tiêu đã định để đưa ra khái niệm về sản phẩm với giá cả
và chất lượng tương ứng. Tiếp đó doanh nghiệp tiến hành điều tra thị trường, ước tính với
giá cả dự định thì lượng tiêu thụ sẽ là bao nhiêu. Căn cứ vào lượng tiêu thụ đó mà quyết
định kim ngạch đầu tư và giá thành đơn vị, rồi bộ phận Marketing tính toán xem với giá cả
và giá thành như vậy thì có thể thu được lợi nhuận vừa ý không. Nếu được thì có thể đầu
tư, nếu không thì huỷ bỏ kế hoạch này. Quy trình định giá thể hiện hình 11
Lựa chọn sản Điều tra thị
Thị phẩm trường
trường
Nhận biết
mục Chất lượng
lượng
Quyết định đầu
tư
5
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Kế hoạch sản
Huỷ kế Tính toán lợi xuất
hoạch nhuận
Giá thành
SX
Hình : 11 Quy trình định giá nhận biết giá trị
Sự thành công của phương pháp định giá này dựa vào kết quả đánh giá đúng đắn sự
nhận biết giá trị sản phẩm của người mua. Nếu đánh giá sai thì giá cả định ra sẽ quá cao
hay quá thấp. Nguyên tắc định giá là "giá cả cao, giá trị cao".
Thương hiệu có ảnh hưởng rất lớn đến sự nhận biết giá trị sản phẩm của người
mua. Nếu người mua tin tưởng vào thương hiệu của bất động sản thì giá dù có cao người
mua vẫn vui vẻ tìm mua. Do vậy doanh nghiệp cần chú trọng quảng cáo thương hiệu và
hình ảnh của doanh nghiệp.
- Phương pháp định giá giá trị: và phương pháp định giá nhận biết giá trị có cùng
quy trình định giá nhưng khác nhau về triết lý kinh doanh. Trong khi phương pháp định giá
trị nhận biết giá trị dựa trên tư tưởng "Giá cao, giá trị cao", còn phương pháp định giá giá trị
thì quan niệm "giá phải chăng, giá trị cao", nhằm phục vụ cho người đầu tư hướng về
người mua thuộc tầng lớp thu nhập trung bình vốn là số đông trong xã hội mà tiến hành
kinh doanh với phương châm "thu lợi vừa phải nhưng bán được nhiều", vừa tạo được uy
tín xã hội vừa được sự ủng hộ của chính quyền, có lợi cho sự phát triển lâu dài của doanh
nghiệp.
II.1.3. Định giá hướng vào cạnh tranh
Cạnh tranh trên thị trường bất động sản cũng khá mạnh mẽ, vì vậy việc định giá
cũng phải xét đến nhân tố này và tuỳ thuộc vào vị trí của người đầu tư trong cuộc cạnh
tranh ấy, mà tiến hành theo một trong các phương pháp sau đây:
- Phương pháp định giá dẫn đầu: nhằm phục vụ cho sách lược dẫn đầu thị trường
của những Công ty đầu đàn vì có thực lực hùng hậu, uy tín cao có thể định giá bất động
sản tương đối cao hơn bất động sản cùng loại trên thị trường, chẳng hạn nhiều mà đầu
tư nước ngoài vào nước ta bỏ vốn xây dựng các cao ốc văn phòng, cao ốc nhà ở, kiếm lợi
nhuận khá lớn ;
- Phương pháp định giá khiêu chiến: nhằm phục vụ cho sách lược khiêu chiến của
người đầu tư bằng cách định ra giá cả thấp hơn ít hoặc nhiều so với giá cả của nhà đầu tư
đang dẫn đầu thị trường. Người khiêu chiến cũng phải có thực lực khá hoặc có giá thành
thấp hơn, dám chấp nhận lợi nhuận ít hơn nhưng mở rộng được thị phần, nâng cao uy tín
để trở thành người dẫn đầu thị trường;
- Phương pháp định giá đi theo: nhằm phục vụ cho sách lược "chung sống hoà
bình" của người đầu tư, nhất là khi họ chưa nắm chắc được giá thành cũng như phản ứng
của người tiêu dùng và đối thủ cạnh tranh. Phương pháp định giá này dựa trên giá cả của
đối thủ cạnh tranh mà không chú trọng lắm đến giá thành và lượng cầu của sản phẩm. Vì
người đầu tư cho rằng giá cả đó đã phản ánh được "trí tuệ tập thể" của ngành nghề, chắc
là đem lại lợi nhuận hợp lý mà không gây ra lộn xộn gì. Phương pháp này được nhiều
người đầu tư sử dụng.
Phương pháp định giá đi theo còn gọi là phương pháp định giá so sánh, dựa trên các
giao dịch tiền tệ rồi tiến hành so sánh và điều chỉnh khi cần thiết cho phù hợp thời gian và
không gian cụ thể. Thế nhưng áp dụng phương pháp này cũng có khó khăn vì tính di biệt
của bất động sản, mặt khác số liệu tham khảo có thể hơi cũ, thời gian có thể vượt quá 1-2
6
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
tháng. Còn khi loại bất động sản được định giá lại không phổ biến lắm hoặc đưa ra thị
trường lần đầu thì càng không thể dùng phương pháp định giá so sánh.
II.2. Một số phương pháp định giá đất và BĐS
Bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng được sử dụng vào rất nhiều mục
đích khác nhau; có mục đích nhằm tạo ra lợi nhuận và ngược lại cũng có nhiều bất động
sản được sử dụng vào các mục đích không nhằm tạo ra lợi nhuận (để ở hoặc làm công sở,
nhà thờ .v.v... ). Vì vậy việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp cho mỗi loại bất
động sản để có được kết quả định giá gần với giá trị thực của bất động sản là vấn đề
quan trọng đối với người định giá. Hiện nay một số phương pháp định giá đất và bất động
sản đang được áp dụng phổ biến như sau :
II.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
II.2.1.1. Cơ sở lý luận
Đây là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức
giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của mảnh đất tương
tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng thửa đất, loại đường phố và vị trí) để so
sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần xác định phương pháp so sánh trực tiếp được
áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân
tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
II.2.1.2. Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây :
a. Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện
tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất,
khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tổ chức giao dịch trên sàn
giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông
tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời
điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất,
thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về
các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất trong thời gian 01
năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá
đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị,
loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như
cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hoá của
đất, v.v... và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ
tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin
liên lạc, y tế, văn hoá giáo dục , trật tự và an ninh xã hội,v.v...);
7
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm .v.v...);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường,
tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ
thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những
cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc
mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và
các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình
thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
b. Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát , thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích,
so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác
biệt về gía để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
c. Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh
các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Mức tiền điều chỉnh mức
Giá chuyển
Giá trị ước tính giá hình thành từ những yếu
nhượng quyền sử
của thửa đất, tố khác biệt về giá của từng
±
dụng đất của từng
=
khu đất cần định thửa đất, khu đất so sánh
thửa đất, khu đất
với thửa đất, khu đất cần
giá
so sánh
định gía
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa
đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác
biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi
trường .v.v... Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể
tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được
xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều
chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
d. Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức gía của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về
giá ở bước 3.
8
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
II.2.1.3. Khấu trừ giá trị tài sản trên đất
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các
tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su,
cà phê, chè, tiêu, điều .v.v... hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị
còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức
sau:
Giá trị còn lại của công
Giá đất tại thời Tổng giá trị khu đất (gồm cả giá trị
trình, nhà cửa, vật kiến
điểm xác định của đất và công trình trên đất) tại
= -
trúc, cây trồng tại thời
thời điểm xác định giá
giá
điểm xác định
Trong đó :
Giá trị còn lại của Nguyên giá Nguyên giá
Tỷ lệ Số năm đã sử
công trình, nhà cửa, hoặc tổng chi hoặc tổng chi
khấu hao dụng các
vật kiến trúc, cây = phí đầu tư xây - x phí đầu tư xây x
hàng năm công trình
trồng tại thời điểm dựng các công dựng các công
đầu tư
(%)
xác định giá trình trình
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm;
phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của
Nhà nước.
Đối với những công trình, vật kiên trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh
mục các quy định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp với các
Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính
khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa
đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính
theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu
hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đ ầu tư luỹ
kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế.
I.2.2. Phương pháp thu nhập
II.2.2.1. Cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa
mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền
gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập mang lại từ đất.
II.2..2. Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
a. Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc
(nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê
đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.
9
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của
thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất
thu được hàng năm.
b. Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải
nộp theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi
phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước;
khoản chi phí nào không có quy định của nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị
trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (quy định trong hợp đồng, hoá
đơn mua bán hàng hoá do cơ quan tài chính có thẩm quyết phát hành).
c. Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức sau
Tổng thu nhập hàng
Thu nhập thuần Tổng chi phí đã
năm tính được ở
= -
tính ở Bước 2
tuý hàng năm
Bước 1
d. Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất
=
ước tính Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở
Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần tuý xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi
phí và mức thu nhập thuần tuý bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần
định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng
thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm
ngay trước thời điểm xác định giá đất.
II.2.2.3. Khấu trừ giá trị tài sản trên đất
Đối với đất đã có xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, đã có trồng
cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v... hoặc cây ăn quả thì khi tính giá đất
phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu
tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ giá trị tài sản trên đất như hướng dẫn tại mục
II.2.1.3.
II.2.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
3.1. Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi
thu thập thống kê được đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại
đất cần định giá như đã hướng dẫn tại mục II.2.1.2; chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để
định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu
nhập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất
tương tự so sánh được trên thị trường.
3.2. Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần định giá mang
lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất.
3.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp
xác định giá đất này để kiểm tra so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định
mức giá cụ thể :
10
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số
liệu thu thập được không có tính hệ thống;
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức gia đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá
đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do chính phủ quy định tại Khoản I
Điều 6 và giới hạn được phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định tại Khoản 2
điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định gía đất và khung giá các loại đất.
3.4. Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của
thửa đất, lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng hạng đất hoặc vị trí
đất theo hướng dẫn định giá đất cụ thể tại địa phương.
II.3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG
II.3.1. Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất
a. Tiến hành phân định các loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du và xã miền
núi để áp khung giá các loại đất tại nông thôn do Chính phủ quy định theo vùng: đồng
bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.
b. Tiến hành phân hạng đất để định giá cho các loại đất: đất trồng cây hàng năm,
đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và
đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hiện hành của Luật thuế sử dụng đất
nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính
thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ
thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của nhà nước.
c. Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối
cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị
trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu thức chung
quy định tại Điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cho các loại đất, cụ thể sau:
- Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho
muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông
liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào
khoảng cách với đường giao thông liên xã).
- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào
điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần
đất định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định
giá.
d. Quy định các tiêu thức cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số
lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng
đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với các điều kiện của địa
phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10,
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
11
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có thể không
xếp loại đường phố, mà có thể phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng
đoạn phố, từng tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất,
phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực
hiện theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
e. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô
thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung
giá các loại đất tại đô thị do Chính phủ quy định cho đúng với các loại đô thị ở địa phương.
II.3.2. Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể.
a. Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo qui định của pháp luật; quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy
hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký
quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.
Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của
thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có
thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để
kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục
đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.
b. Mức giá cụ thể của từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất do Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2) và không được
vượt ra ngoài khung giá các loại đất theo từng vùng đất hoặc từng loại đô thị do Chính phủ
quy định tại Khoản 1 điều 6 và giới hạn cho phép vận dụng của các đia phương được quy
định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến
động (biến động mang tính cục bộ) tăng hoặc giảm so với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh quy định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ điều chỉnh giá của những loại đất, vị trí đất
có biến động đó theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất.
c. Định giá cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có
quy định khung giá đất:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm. đất nuôi trồng thuỷ sản,
đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác
định theo hướng dẫn tại Điểm a và Điểm b Mục II.3.1.
Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại
cây, con khác nhau, thì chỉ quy định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo
đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất
12
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất
nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có
thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất.
Trong mỗi hạng đất đã được phân chia theo 3 vùng trong phạm vi địa giới hành
chính đã xác định lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tiêu biểu có tính đại diện. Sau đó,
tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá
đất như hướng dẫn tại mục II.2 và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.
Giá hạng đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các
mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định gía để
định giá cho các hạng đất còn lại.
Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như hướng dẫn tại cách định giá trực tiếp
cho từng hạng đất nêu trên.
Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của các hạng đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất
để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các
hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyền nhượng quyền sử dụng
của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh
giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1.
Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy
mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng
hạng đất.
Ở những nơi không có đấ t hạ ng 1 thì lấ y hạ ng đấ t cao nhấ t củ a từ ng loạ i đấ t
làm hệ số 1.
- Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp
loại vị trí đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo
nguyên tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp
sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng
vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở
trên.
- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện
định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí
đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu
vực đất theo nguyên tắc : Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức gía cao nhất tại khu
vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số
thấp hơn ứng với các mức gía thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực
hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp tại đô thị.
Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục
đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu
thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất được qui định
cao hơn, nhưng mức tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất
13
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng vị trí đối
với loại đất này để định giá.
- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định
giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể
sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn
ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất.
Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác
định giá đất như hướng dẫn tại mục II.2 và tính giá một đơn vị diện tích (m 2) của từng
thửa đất.
Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân
của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc
từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của
từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố.
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí
đất nêu trên.
Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiên hành xây dựng
hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc : Đất
tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1,
đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với
các mức giá thấp hơn.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so
với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được định giá theo vị trí nêu trên tính bằng cách lấy
mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí số 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất
của từng loại đất.
Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã ,thị trấn, khu
đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất
đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng
khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại V quy định tại
Khoản 1 và giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Điều 6 nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
d. Định giá cụ thể cho các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng : Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại mục II.3.2.
Mức giá cụ thể cho từng hạng đất của đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối
đa không vượt quá mức giá cụ thể từng hạng đất của đất rừng sản xuất.
14
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
- Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định tại Tiết d Mục 4 Điều 6 của Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
Đai.
Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận
trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề).
Mức giá đất cụ thể qui định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt
quá mức giá cụ thể đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc mức giá cao nhất đã
qui định cho đất nông nghiệp ở khu vực lân cận.
- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp
Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá đất ở
để định giá đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp theo nguyên tắc:
Đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tại nông thôn thì căn cứ vào
giá đất ở tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây dựng công trình sự nghiệp tại
đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị.
Mức giá cụ thể qui định cho từng vị trí đất của đất xây dựng trụ sở cơ quan và xây
dựng công trình sự nghiệp tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân đã
quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất
nếu không có liền kề.
- Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục
đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có
công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và
đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ (tại Tiết e Mục 5 Điều 6 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP cấp ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai).
Căn cứ mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá các
loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên, cụ thể là:
+ Trường hợp các loại đất trên chỉ liền kề đất ở thì căn cứ giá đất ở hoặc chỉ liền
kề đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì căn cứ giá đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp; nếu không có những loại đất liền kề nêu trên thì căn cứ vào giá đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp ở khu vực gần nhất để định giá.
+ Trường hợp các loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào
giá của loại đất có mức giá cao nhất.
Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không
cao hơn mức giá cụ thể mà Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của
đất ở, hoặc là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề.
II.3.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh :
a. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương:
- Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại Khoản 1
Điều 12, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn xác
định giá đất theo Thông tư 114/2004/TT-BTC.
- Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh qui định tại Khoản 1 Điều 12
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao
15
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
đổi với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc qui định
tại Tiết c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: "Đất tại khu vực giáp ranh giữa các
tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau".
Trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết
cấu hạ tầng như nhau nhưng có các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút
đầu tư khác nhau, thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa
không quá 20%.
- Trường hợp các địa phương không thoả thuận được với nhau về mức giá tại khu
vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
b. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh , căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất
tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc : Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh
quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng
hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau
thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng
khu vực.
Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội
thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội
thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định
theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do
Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô
thị.
16
Khoa Đất và Môi trường
