Tài liệu: Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
a) Quy định chi tiết loại đất được tham gia thị trường bất động sản ( quyền sử dụng đất ), hình thức hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, trong đó lấy từ hoạt động của thị trường sơ cấp
Chöông VI: Quyeàn söû duïng ñaát trong thò tröôøng baát ñoäng saûn
a) Quy ñònh chi tieát loaïi ñaát ñöôïc tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn (quyeàn
söû duïng ñaát l# h#ng hooû), hôõnh thöùc hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng quyeàn söû duïng
ñaát, trong ñuù l#m röø hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng sô caáp (Nh# nöôùc ñöa ñaát v#o thò
tröôøng) v# hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng thöù caáp (ngöôøi söû duïng ñaát chuyeån quyeàn söû
duïng ñaát) (Ñieàu 59). Quy ñònh cuï theå ñoái vôùi moät soá hoaït ñoäng chôùnh cuûa thò
tröôøng quyeàn söû duïng ñaát nhö:
- Ñaáu gioû quyeàn söû duïng ñaát, trong ñuù quy ñònh tröôøng hôïp phaûi thuïng
qua ñaáu gioû v# tröôøng hôïp khuïng phaûi thuïng qua ñaáu gioû (Ñieàu 61).
- Quy ñònh veà hôõnh thöùc söû duïng quyõ ñaát ñeå xoõy döïng keát caáu haï taàng
(Ñieàu 62), trong ñuù khuïng ñöôïc thöïc hieän theo phöông thöùc laáy ñaát ñeå thanh
tooûn tröïc tieáp cho gioû trò cuïng trôõnh keát caáu haï taàng, m# phaûi tieán h#nh ñaáu thaàu
döï oûn cuù söû duïng ñaát theo hai hôõnh thöùc: moät l# ñaáu gioû ñaát, laáy kinh phôù ñeå
ñaáu thaàu xoõy döïng cuïng trôõnh, hai l# ñaáu gioû ñaát v# ñaáu thaàu xoõy döïng cuïng
trôõnh trong cöïng moät guùi thaàu theo 2 thang ñieåm riôøng.
b) Quy ñònh veà xöû lôù quyeàn söû duïng ñaát ñoái vôùi doanh nghieäp nh# nöôùc khi
coå phaàn hooû (Ñieàu 63) theo nguyôøn taéc:
- Quyeàn söû duïng ñaát cuûa doanh nghieäp nh# nöôùc do ñöôïc Nh# nöôùc giao
ñaát, cho thuôø ñaát, nhaän quyeàn söû duïng ñaát l# t#i saûn cuûa Nh# nöôùc taïi doanh
nghieäp phaûi ñöôïc tôùnh gioû trò v#o gioû trò t#i saûn doanh nghieäp khi coå phaàn hooû.
- Gioû trò quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc xoûc ñònh ñeå ñöa v#o gioû trò t#i saûn doanh
nghieäp khi coå phaàn hooû phaûi soût vôùi gioû chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát thöïc
teá trôøn thò tröôøng nhöng khuïng thaáp hôn gioû ñaát do UÛy ban nhoõn doõn tænh, th#nh
phoá tröïc thuoäc trung öông quy ñònh taïi thôøi ñieåm coå phaàn hooû.
c) Quy ñònh nguyôøn taéc veà ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm baèng quyeàn söû
duïng ñaát (Ñieàu 64), cuï theå l#:
- Coûc bôøn tham gia hôïp ñoàng theá chaáp hoaëc hôïp ñoàng baûo loùnh phaûi chòu
troûch nhieäm veà noäi dung ñaêng kyù;
- Ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm ñöôïc ghi nhaän trong hoà sô ñòa chôùnh v# trôøn
giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát m# khuïng caáp giaáy chöùng nhaän khoûc veà
ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm;
- Hoä gia ñôõnh, coû nhoõn ñöôïc giao ñaát nuïng nghieäp khuïng thu tieàn söû duïng
ñaát thôõ ñöôïc theá chaáp, baûo loùnh baèng to#n boä gioû trò quyeàn söû duïng ñaát m#
khuïng phuï thuoäc v#o thôøi gian ñoù söû duïng trong thôøi haïn söû duïng ñaát ñöôïc giao.
d) Quy ñònh veà toå chöùc s#n giao dòch veà quyeàn söû duïng ñaát, t#i saûn gaén
lieàn vôùi ñaát ñeå taïo ñieàu kieän thuaän lôïi trong phoût trieån thò tröôøng chuyeån quyeàn
söû duïng ñaát, t#i saûn gaén lieàn vôùi ñaát v# phoût trieån hoaït ñoäng dòch vuï hoã trôï thò
tröôøng baát ñoäng saûn (Ñieàu 66).
Chöông VII: Cheá ñoä söû duïng ñaát nuïng nghieäp
Nghò ñònh giöõ nguyôøn coûc quy ñònh hieän h#nh veà vieäc giao ñaát nuïng
nghieäp cho hoä gia ñôõnh, coû nhoõn v# cheá ñoä söû duïng ñaát nuïng nghieäp ñoù quy
ñònh taïi Nghò ñònh soá 85/1999/NÑ-CP ng#y 28 thoûng 8 naêm 1999, Nghò ñònh soá
163/1999/NÑ-CP ng#y 16 thoûng 11 naêm 1999, Nghò ñònh soá 01/CP ng#y 04
thoûng 01 naêm 1995 v# quy ñònh cuï theå veà moät soá vaán ñeà môùi sau ñoõy:
a) Cheá ñoä söû duïng loaïi ñaát nuïng nghieäp khoûc (ñaát l#m nh# kôùnh, nh#
löôùi, nh# troàng naám, chuoàng traïi chaên nuuïi gia syøc, v.v.) gioáng nhö ñaát troàng coõy
h#ng naêm v# ñöôïc tôùnh trong haïn möùc giao ñaát troàng coõy h#ng naêm cho hoä gia
ñôõnh, coû nhoõn (Ñieàu 68).
b) Ñaát nuïng nghieäp, phi nuïng nghieäp söû duïng l#m kinh teá trang traïi v#
vieäc ñöôïc chuyeån töø ñaát nuïng nghieäp sang ñaát phi nuïng nghieäp phuïc vuï tröïc tieáp
saûn xuaát nuïng nghieäp theo phöông oûn saûn xuaát, kinh doanh cuûa trang traïi ñöôïc
Uyû ban nhoõn doõn caáp huyeän xoät duyeät (Ñieàu 75).
Chöông VIII: Cheá ñoä söû duïng ñaát phi nuïng nghieäp
Nghò ñònh giöõ nguyôøn coûc quy ñònh hieän h#nh veà cheá ñoä söû duïng ñaát ôû,
ñaát quoác phuõng v# an ninh, ñaát chuyôøn döïng, ñaát l#m maët baèng saûn xuaát, kinh
doanh, ñaát söû duïng v#o muïc ñôùch cuïng coäng v# boå sung quy ñònh ñeå xöû lôù moät
soá vaán ñeà cuï theå nhö sau:
a) Thôøi haïn söû duïng ñaát phi nuïng nghieäp khoûc (bao goàm ñaát ñöôïc hoä gia
ñôõnh, coû nhoõn chuyeån töø ñaát ôû, hoaëc ñaát cuù nguoàn goác töø ñaát ôû sang söû duïng v#o
muïc ñôùch l#m nh# baûo t#ng riôøng, cô sôû vaên hooû, nh# tröng b#y, v.v. m# khuïng
cuù muïc ñôùch kinh doanh) l# oån ñònh loõu d#i (Ñieàu 78).
b) Caên cöù v#o quy hoaïch xoõy döïng ñuï thò ñoù ñöôïc xoät duyeät, Uyû ban
nhoõn doõn tænh, th#nh phoá tröïc thuoäc trung öông quy ñònh tyû leä dieän tôùch ñöôïc
xoõy döïng nh# ôû trôøn thöûa ñaát ôû cuù vöôøn, ao phöï hôïp vôùi caûnh quan ñuï thò (Ñieàu
80).
c) Ngöôøi mua nh# ôû gaén lieàn vôùi quyeàn söû duïng ñaát ôû thuoäc döï oûn ñaàu tö
xoõy döïng nh# ôû ñeå boûn do ngöôøi Vieät Nam ñònh cö ôû nöôùc ngo#i, toå chöùc nöôùc
ngo#i, coû nhoõn nöôùc ngo#i thöïc hieän thôõ ñöôïc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû
duïng ñaát cuù thôøi haïn söû duïng ñaát oån ñònh loõu d#i; nh# ñaàu tö phaûi noäp cho Nh#
nöôùc khoaûn tieàn chôønh leäch giöõa tieàn söû duïng ñaát ôû v# tieàn thuôø ñaát ñoù traû cho
Nh# nöôùc (Ñieàu 81).
d) Ñoái vôùi ñaát ñeå môû roäng hoaëc xoõy döïng môùi coûc tuyeán ñöôøng giao
thuïng thuoäc khu doõn cö ñuï thò hoaëc nuïng thuïn thôõ phaûi xoûc ñònh röø dieän tôùch ñaát
söû duïng ñeå l#m ñöôøng v# dieän tôùch ñaát hai bôøn ñöôøng seõ thu hoài ñeå khai thoûc
quyõ ñaát, taïo caûnh quan v# baûo veä muïi tröôøng (Ñieàu 82).
ñ) Quy ñònh xöû lyù moät soá ñieåm môùi ñoái vôùi cheá ñoä söû duïng ñaát xoõy döïng
khu cuïng nghieäp (Ñieàu 84), khu cuïng ngheä cao (Ñieàu 85), khu kinh teá (Ñieàu 86)
nhö sau:
- Thôøi haïn söû duïng ñaát cuûa khu cuïng nghieäp ñöôïc gia haïn thôøm nhöng
khuïng quoû 70 naêm neáu thôøi haïn söû duïng ñaát ñoù cho phoäp ngaén hôn thôøi haïn söû
duïng ñaát cuûa coûc döï oûn saûn xuaát, kinh doanh trong khu cuïng nghieäp.
- Söû duïng ñaát trong khu cuïng ngheä cao theo cheá ñoä khuïng phaûi noäp tieàn
söû duïng ñaát hoaëc mieãn tieàn thuôø ñaát ñoái vôùi ñaát ñeå xoõy döïng haï taàng kyõ thuaät
chung, khu ñ#o taïo, khu nghiôøn cöùu v# öùng duïng cuïng ngheä cao, khu öôm taïo
doanh nghieäp cuïng ngheä cao; cuù thu tieàn söû duïng ñaát hoaëc thuôø ñaát ñoái vôùi
tröôøng hôïp cuõn laïi; nh# ñaàu tö xoõy döïng kinh doanh nh# ôû chæ ñöôïc cho thuôø nh#
ôû.
- Nh# nöôùc giao ñaát cho Ban quaûn lyù khu kinh teá theo keá hoaïch söû duïng
ñaát chi tieát cuûa khu kinh teá ñoù ñöôïc xoät duyeät.
e) Nh# ñaàu tö thöïc hieän döï oûn xoõy döïng - chuyeån giao (BT) thôõ khuïng
phaûi traû tieàn söû duïng ñaát hoaëc tieàn thuôø ñaát trong thôøi gian xoõy döïng. Nh# nöôùc
giao ñaát hoaëc cho thuôø ñaát ñoái vôùi nh# ñaàu tö ñeå thöïc hieän döï oûn xoõy döïng -
kinh doanh - chuyeån giao (BOT) v# nh# ñaàu tö ñöôïc mieãn, giaûm tieàn söû duïng
ñaát, tieàn thuôø ñaát (Ñieàu 87).
g) Öu tiôøn söû duïng ñaát nuïng nghieäp trong l#ng ngheà ñeå phoût trieån saûn
xuaát, kinh doanh trong l#ng ngheà ñoái vôùi nhöõng ngheà khuïng goõy uï nhieãm; di
dôøi cô sôû saûn xuaát trong l#ng ngheà goõy uï nhieãm muïi tröôøng v#o cuïm cuïng
nghieäp (Ñieàu 88).
h) Nghiôøm caám vieäc söû duïng ñaát ñeå laäp nghóa trang, nghóa ñòa riôøng; ñaát
söû duïng l#m nghóa trang, nghóa ñòa phaûi phöï hôïp vôùi quy hoaïch tôùnh theo ñònh
möùc söû duïng ñaát (Ñieàu 94).
Chöông IX: Quaûn lyù v# ñöa ñaát chöa söû duïng v#o söû duïng
Nghò ñònh quy ñònh cuï theå vieäc quaûn lyù, ñöa ñaát chöa söû duïng v#o söû
duïng, giaûi quyeát tröôøng hôïp töï khai hoang, töï bao chieám ñaát chöa söû duïng nhö
sau:
- Uyû ban nhoõn doõn coûc caáp khi laäp quy hoaïch söû duïng ñaát phaûi xoûc ñònh
röø quyõ ñaát chöa söû duïng seõ ñöôïc ñöa v#o söû duïng trong kyø quy hoaïch (Ñieàu 95);
- Giao ñaát khuïng thu tieàn söû duïng ñaát cho ñôn vò vuõ trang, ñôn vò thanh
niôøn xung phong, toå chöùc kinh teá, hoä gia ñôõnh, coû nhoõn l# nuïng doõn chöa cuù ñaát
saûn xuaát ñeå khai hoang; giao ñaát cuù thu tieàn söû duïng ñaát, cho thuôø ñaát ñoái vôùi
coûc tröôøng hôïp khoûc (Ñieàu 96);
- Tröôøng hôïp töï khai hoang m# phöï hôïp vôùi quy hoaïch söû duïng ñaát,
khuïng cuù tranh chaáp, söû duïng ñaát cuù hieäu quaû thôõ ñöôïc xem xoät cuïng nhaän
quyeàn söû duïng ñaát theo nhö quy ñònh veà vieäc giao ñaát nuïng nghieäp; tröôøng hôïp
töï bao chieám ñaát chöa söû duïng nhöng khuïng ñaàu tö caûi taïo ñeå ñöa ñaát v#o söû
duïng thôõ Nh# nöôùc thu hoài ñaát (Ñieàu 97).
Chöông X: Quyeàn v# nghóa vuï cuûa ngöôøi söû duïng ñaát
Nghò ñònh quy ñònh cuï theå, chi tieát veà vieäc oûp duïng quyeàn cuûa ngöôøi söû
duïng ñaát trong nhöõng tröôøng hôïp cuù ñieàu kieän, moät soá tröôøng hôïp Luaät Ñaát ñai
chöa xoûc ñònh cuï theå veà quyeàn v# nghóa vuï, cuï theå nhö sau:
a) Thôøi ñieåm ñöôïc thöïc hieän coûc quyeàn cuûa ngöôøi söû duïng ñaát theo
nguyôøn taéc phaûi thöïc hieän xong nghóa vuï t#i chôùnh, tröø tröôøng hôïp ñöôïc chaäm
noäp hoaëc keå töø khi quyeát ñònh giao ñaát cuù hieäu löïc thi h#nh ñoái vôùi tröôøng hôïp
Nh# nöôùc giao ñaát nuïng nghieäp khuïng thu tieàn söû duïng ñaát (Ñieàu 98).
b) Ñieàu kieän nhaän chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát nuïng nghieäp ñeå
thöïc hieän döï oûn ñaàu tö, phöông oûn saûn xuaát, kinh doanh phi nuïng nghieäp (Ñieàu
100) nhö sau:
- Muïc ñôùch söû duïng dieän tôùch ñaát nhaän chuyeån nhöôïng phaûi phöï hôïp vôùi
quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát ñoù ñöôïc cô quan nh# nöôùc cuù thaåm quyeàn xoät
duyeät;
- Ñöôïc Uyû ban nhoõn doõn caáp cuù thaåm quyeàn cho phoäp chuyeån muïc ñôùch
söû duïng ñaát, xoûc ñònh thôøi haïn söû duïng ñaát ñoàng thôøi vôùi vieäc xoät duyeät nhu caàu
söû duïng ñaát theo nhöõng caên cöù quy ñònh taïi Ñieàu 30 cuûa Nghò ñònh n#y;
- Phaûi thöïc hieän nghóa vuï t#i chôùnh ñoái vôùi vieäc chuyeån muïc ñôùch söû
duïng ñaát theo quy ñònh taïi Ñieàu 36 cuûa Luaät Ñaát ñai v# quy ñònh cuûa Chôùnh phuû
veà thu tieàn söû duïng ñaát.
c) Ñieàu kieän nhaän chuyeån quyeàn söû duïng ñaát (Ñieàu 102, 103 v# Ñieàu
104):
- Khuyeán khôùch chuyeån ñoåi quyeàn söû duïng ñaát nuïng nghieäp ñeå choáng
manh myøn ruoäng ñaát;
- Chæ hoä gia ñôõnh, coû nhoõn tröïc tieáp saûn xuaát nuïng nghieäp môùi ñöôïc nhaän
chuyeån nhöôïng ñaát troàng lyøa;
- Hoä gia ñôõnh, coû nhoõn ñöôïc Nh# nöôùc giao ñaát laàn thöù hai ñoái vôùi ñaát
nuïng nghieäp khuïng thu tieàn söû duïng ñaát, ñaát ôû ñöôïc mieãn tieàn söû duïng ñaát thôõ
khuïng ñöôïc chuyeån nhöôïng, taëng cho quyeàn söû duïng ñaát trong thôøi haïn 10 naêm
keå töø ng#y ñöôïc giao ñaát laàn thöù hai;
- Hoä gia ñôõnh, coû nhoõn ñang sinh soáng xen keõ trong phoõn khu baûo veä
nghiôøm ngaët, phoõn khu phuïc hoài sinh thoûi thuoäc röøng ñaëc duïng thôõ chæ ñöôïc
chuyeån nhöôïng, taëng cho quyeàn söû duïng ñaát ôû, ñaát röøng keát hôïp saûn xuaát cho hoä
gia ñôõnh, coû nhoõn ñang sinh soáng trong phoõn khu ñuù.
d) Quy ñònh veà xöû lyù ñoái vôùi ñaát nuïng nghieäp söû duïng vöôït haïn möùc
nhaän chuyeån quyeàn söû duïng ñaát do Uyû ban Thöôøng vuï Quoác hoäi quyeát ñònh.
ñ) Quy ñònh veà quyeàn v# nghóa vuï cuûa toå chöùc kinh teá nhaän chuyeån
nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát (Ñieàu 106); cuûa doanh nghieäp l# phoûp nhoõn môùi
ñöôïc hôõnh th#nh do guùp voán baèng quyeàn söû duïng ñaát (Ñieàu 107); xöû lyù tröôøng
hôïp doanh nghieäp liôøn doanh vôùi nöôùc ngo#i ñoù thuôø ñaát cuûa hoä gia ñôõnh, coû
nhoõn nay chuyeån th#nh doanh nghieäp 100% voán nöôùc ngo#i (Ñieàu 108).
e) Trong tröôøng hôïp hôïp toûc xoù bò giaûi theå, phoû saûn thôõ ñaát do xoù viôøn
guùp, ñaát ñöôïc Nh# nöôùc giao cuù thu tieàn söû duïng ñaát, ñaát do nhaän chuyeån
nhöôïng hoaëc gaén vôùi mua t#i saûn trôøn ñaát (tieàn söû duïng ñaát, tieàn mua t#i saûn,
tieàn nhaän chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát khuïng cuù nguoàn goác töø ngoõn soûch
nh# nöôùc) ñöôïc tôùnh v#o t#i saûn cuûa hôïp toûc xoù v# ñöôïc xöû lyù theo ñieàu leä cuûa
hôïp toûc xoù (Ñieàu 109).
g) Quy ñònh quyeàn v# nghóa vuï cuûa ngöôøi söû duïng ñaát xoõy döïng nh#
chung cö (Ñieàu 110); quyeàn v# nghóa vuï cuûa nhuùm ngöôøi söû duïng ñaát m# quyeàn
söû duïng ñaát l# t#i saûn chung (Ñieàu 111).
h) Quy ñònh vieäc Nh# nöôùc traû laïi quyeàn söû duïng ñaát hoaëc gioû trò quyeàn
söû duïng ñaát ñoái vôùi ñaát m# Nh# nöôùc ñoù möôïn cuûa hoä gia ñôõnh, coû nhoõn (Ñieàu
112).
i) Quy ñònh vieäc giaûi quyeát tröôøng hôïp hoä gia ñôõnh, coû nhoõn möôïn ñaát,
thuôø ñaát cuûa hoä gia ñôõnh, coû nhoõn khoûc (Ñieàu 113); giaûi quyeát tröôøng hôïp toå
chöùc möôïn ñaát, thuôø ñaát hoaëc cho möôïn ñaát, cho thuôø ñaát (Ñieàu 114). Ñoõy l#
nhöõng toàn taïi lòch söû cuûa quan heä doõn söï veà ñaát ñai m# chöa cuù quy ñònh giaûi
quyeát cuï theå (hieän taïi môùi chæ cuù quy ñònh giaûi quyeát coûc giao dòch doõn söï veà
nh# ôû theo Nghò quyeát soá 58/1998/NQ-UBTVQH10 ng#y 20 thoûng 8 naêm 1998
cuûa Uyû ban thöôøng vuï Quoác hoäi).
Chöông XI: Trôõnh töï thuû tuïc h#nh chôùnh veà quaûn lyù v# söû duïng ñaát ñai
Nghò ñònh quy ñònh cuï theå, chi tieát veà hoà sô, trôõnh töï thöïc hieän v# thôøi
gian giaûi quyeát ñoái vôùi coûc cuïng vieäc:
a) Giao ñaát, giao laïi ñaát, cho thuôø ñaát, chuyeån muïc ñôùch söû duïng ñaát, thu
hoài ñaát, caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát laàn ñaàu, caáp laïi hoaëc caáp ñoåi
giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng, chænh lôù giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát
khi cuù bieán ñoäng trong quoû trôõnh söû duïng ñaát, gia haïn söû duïng ñaát, chuyeån töø
hôõnh thöùc thuôø ñaát sang hôõnh thöùc giao ñaát.
b) Ngöôøi söû duïng ñaát thöïc hieän coûc quyeàn chuyeån ñoåi, chuyeån nhöôïng,
cho thuôø, cho thuôø laïi, thöøa keá, taëng cho quyeàn söû duïng ñaát v# t#i saûn gaén lieàn
vôùi ñaát, theá chaáp v# xooû theá chaáp, baûo loùnh v# xooû baûo loùnh, guùp voán v# chaám
döùt guùp voán baèng quyeàn söû duïng ñaát v# t#i saûn gaén lieàn vôùi ñaát.
Trong coûc trôõnh töï thuû tuïc cuù quy ñònh cuï theå nhö sau:
- Quy ñònh thuû tuïc h#nh chôùnh oûp duïng chung v# trôõnh töï thuû tuïc cuï theå ñeå
troûnh tröïng laëp khi thöïc hieän coûc thuû tuïc h#nh chôùnh trong quaûn lyù, söû duïng ñaát ñai.
- Troûch nhieäm giaûi quyeát cuïng vieäc cuûa töøng cô quan, ñôn vò.
- Quy ñònh cuï theå veà cô quan thueá phaûi caên cöù v#o soá lieäu ñòa chôùnh do
cô quan t#i nguyôøn v# muïi tröôøng cung caáp ñeå xoûc ñònh nghóa vuï t#i chôùnh m#
khuïng phaûi xoûc ñònh laïi coûc soá lieäu n#y ñeå troûnh phieàn h# cho doõn.
- Cô quan thueá xoûc ñònh nghóa vuï t#i chôùnh veà tieàn söû duïng ñaát, tieàn thuôø
ñaát, coûc loaïi thueá liôøn quan ñeán ñaát. Vaên phuõng ñaêng kyù quyeàn söû duïng ñaát xoûc
ñònh phôù v# leä phôù cuù liôøn quan ñeán quaûn lyù, söû duïng ñaát ñai m# ngöôøi söû duïng
ñaát phaûi noäp khi thöïc hieän thuû tuïc h#nh chôùnh veà quaûn lyù, söû duïng ñaát ñai.
Chöông XII: Giaûi quyeát tranh chaáp, khieáu naïi veà ñaát ñai
a) Nghò ñònh quy ñònh veà giaûi quyeát tranh chaát ñaát ñai ñoái vôùi tröôøng hôïp
khuïng cuù giaáy tôø veà quyeàn söû duïng ñaát (tröôøng hôïp cuù giaáy tôø do To# oûn nhoõn
doõn giaûi quyeát) nhö sau:
- Khuyeán khôùch ho# giaûi ôû cô sôû, neáu khuïng th#nh thôõ ho# giaûi baét buoäc
taïi Uyû ban nhoõn doõn caáp xoù; keát quaû ho# giaûi taïi Uyû ban nhoõn doõn caáp xoù phaûi
ñöôïc laäp th#nh biôøn baûn cuù chöõ kyù cuûa coûc bôøn v# cuù xoûc nhaän ho# giaûi th#nh
hoaëc ho# giaûi khuïng th#nh cuûa Uyû ban nhoõn doõn (Ñieàu 159).
- Coûc tröôøng hôïp tranh chaáp ñaát ñai thuoäc thaåm quyeàn giaûi quyeát cuûa Uyû
ban nhoõn doõn caáp huyeän, Uyû ban nhoõn doõn caáp tænh v# Boä tröôûng Boä T#i
nguyôøn v# Muïi tröôøng (Ñieàu 160).
- Coûc caên cöù ñeå giaûi quyeát ñoái vôùi vieäc giaûi quyeát tranh chaáp ñaát ñai m#
coûc bôøn tranh chaáp khuïng cuù giaáy tôø veà quyeàn söû duïng ñaát (Ñieàu 161).
b) Nghò ñònh quy ñònh vieäc giaûi quyeát khieáu naïi thöïc hieän theo quy ñònh
taïi Ñieàu 138 cuûa Luaät Ñaát ñai ñöôïc oûp duïng ñoái vôùi coûc khieáu naïi veà quyeát ñònh
h#nh chôùnh, h#nh vi h#nh chôùnh khi cô quan h#nh chôùnh thöïc hieän giao ñaát, cho
thuôø ñaát, thu hoài ñaát, tröng duïng ñaát, cho phoäp chuyeån muïc ñôùch söû duïng ñaát,
boài thöôøng giaûi phuùng maët baèng, caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ñoái
vôùi tröôøng hôïp ñang söû duïng ñaát oån ñònh, thu hoài giaáy chöùng nhaän quyeàn söû
duïng ñaát, gia haïn thôøi haïn söû duïng ñaát (Ñieàu 162). Ñoái vôùi coûc cuïng vieäc h#nh
chôùnh khoûc ñöôïc giaûi quyeát theo phoûp luaät veà khieáu naïi, toá coûo (Ñieàu 165).
Chöông XIII: Phoût hieän v# xöû lyù vi phaïm phoûp luaät veà ñaát ñai ñoái vôùi ngöôøi
quaûn lyù
Nghò ñònh quy ñònh veà ñoái töôïng oûp duïng, nguyôøn taéc xöû lôù vi phaïm,
hôõnh thöùc kyû luaät, troûch nhieäm vaät chaát ñoái vôùi tröôøng hôïp ngöôøi quaûn lyù vi
phaïm phoûp luaät veà ñaát ñai; coûc h#nh vi vi phaïm cuï theå v# hôõnh thöùc xöû lôù theo
töøng möùc ñoä vi phaïm; bieän phoûp tieáp nhaän v# troûch nhieäm xöû lyù coûc phoût hieän
v# kieán nghò cuûa toå chöùc, cuïng doõn ñoái vôùi coûc vi phaïm (cô cheá "ñöôøng doõy
nuùng"); troûch nhieäm cuï theå cuûa coûn boä ñòa chôùnh v# Chuû tòch Uyû ban nhoõn doõn
caáp xoù ñoái vôùi vi phaïm phoûp luaät cuûa ngöôøi söû duïng ñaát. Moät soá noäi dung cuï theå
nhö sau:
a) Ñoái töôïng oûp duïng l# Ngöôøi ñöùng ñaàu toå chöùc, Thuû tröôûng cô quan cuù
thaåm quyeàn quyeát ñònh veà quaûn lyù ñaát ñai; coûn boä, cuïng chöùc thuoäc cô quan
quaûn lyù ñaát ñai coûc caáp v# coûn boä ñòa chôùnh, xoù, phöôøng, thò traán; Ngöôøi ñöùng
ñaàu v# coû nhoõn cuûa toå chöùc ñöôïc Nh# nöôùc giao ñaát ñeå quaûn lyù (Ñieàu 166).
b) Hôõnh thöùc kæ luaät bao goàm töø khieån troûch, caûnh coûo, haï baäc löông, haï
ngaïch, coûch chöùc ñeán buoäc thuïi vieäc (Ñieàu 168).
c) Quy ñònh 7 nhuùm h#nh vi vi phaïm vôùi 23 h#nh vi cuï theå (töø Ñieàu 169
ñeán Ñieàu 175).
d) Uyû ban nhoõn doõn v# cô quan quaûn lyù ñaát ñai coûc caáp cuù troûch nhieäm
cuïng boá cuïng khai soá ñieän thoaïi riôøng, huõm thö riôøng, ñòa ñieåm riôøng ñeå tieáp
nhaän phoût hieän, kieán nghò cuûa toå chöùc, cuïng doõn veà vi phaïm phoûp Luaät Ñaát ñai
trong quaûn lyù, söû duïng ñaát (Ñieàu 180).
ñ) Uyû ban nhoõn doõn v# coûn boä ñòa chôùnh caáp xoù cuù troûch nhieäm v# quyeàn
haïn cuï theå ñoái vôùi vieäc phoût hieän, ngaên chaën, buoäc khuïi phuïc tôõnh traïng ban
ñaàu khi xaåy ra coûc h#nh vi vi phaïm phoûp luaät veà ñaát ñai taïi ñòa phöông.
Chöông XIV: Ñieàu khoaûn thi h#nh
Nghò ñònh cuù moät soá quy ñònh cuï theå nhö sau:
a) Thôøi haïn thoáng nhaát thöïc hieän coûc giao dòch veà quyeàn söû duïng ñaát baèng
giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát keå töø ng#y 01 thoûng 01 naêm 2007 (Ñieàu 184).
b) Thôøi haïn ho#n th#nh vieäc th#nh laäp heä thoáng Vaên phuõng ñaêng kyù
quyeàn söû duïng ñaát caáp tænh l# 1 thoûng 7 naêm 2005 (Ñieàu 185).
c) Nghò ñònh n#y thay theá 12 Nghò ñònh v# boùi boû moät phaàn noäi dung cuù
liôøn quan ñeán ñaát ñai taïi 7 Nghò ñònh khoûc.
d) Nghò ñònh veà thi h#nh Luaät Ñaát ñai cuù hieäu löïc thi h#nh sau 15 ng#y keå
töø ng#y ñaêng Cuïng boûo.
Nhöõng noäi dung cô baûn Nghò ñònh soá 188/2004/NÑ - CP
ngaøy 16/11/2004 cuûa chính phuû veà Phöông phaùp xaùc ñònh
giaù ñaát vaø khung giaù caùc loaïi ñaát
A. Keát caáu cuûa Nghò ñònh
- Nghò ñònh 87-CP ngaøy 17-8-1994 cuûa Chính phuû quy ñònh khung
giaù ñaát khoâng chia ra caùc Chöông, maø chæ chia thaønh 8 Ñieàu.
- Nghò ñònh môùi (thay theá NÑ 87-CP) chia laøm 4 chöông, bao goàm
17 Ñieàu:
Chöông I: Nhöõng quy ñònh chung: goàm 3 Ñieàu, (töø 1-3).
- Ñieàu 1: Ñoái töôïng ñieàu chænh.
- Ñieàu 2: Phaïm vi aùp duïng.
- Ñieàu 3: Giaûi thích töø ngöõ.
Chöông II: Phöông phaùp xaùc ñònh giaù ñaát vaø khung giaù caùc loaïi ñaát: goàm
4 Ñieàu, (töø 4-7).
- Ñieàu 4: Phöông phaùp xaùc ñònh giaù ñaát.
- Ñieàu 5: Ñieàu kieän aùp duïng caùc phöông phaùp xaùc ñònh giaù ñaát.
- Ñieàu 6: Khung giaù caùc loaïi ñaát.
- Ñieàu 7: Ñieàu chænh khung giaù caùc loaïi ñaát.
Chöông III: Ñònh giaù caùc loaïi ñaát taïi ñòa phöông: goàm 8 Ñieàu, (töø 8-15).
- Ñieàu 8: Nguyeân taéc phaân vuøng ñaát ôû noâng thoân, phaân haïng ñaát
noâng nghieäp ñeå ñònh giaù ñaát.
- Ñieàu 9: Xaùc ñònh vuøng ñaát, haïng ñaát vaø vò trí cuûa töøng loaïi ñaát cuï
theå ôû noâng thoân ñeå ñònh giaù ñaát.
- Ñieàu 10: Phaân loaïi ñoâ thò, ñöôøng phoá, vò trí ñaát trong ñoâ thò cuûa
töøng loaïi ñaát cuï theå ñeå ñònh giaù ñaát.
- Ñieàu 11: Thaåm quyeàn phaân vuøng, phaân haïng ñaát, phaân loaïi ñöôøng
phoá vaø vò trí ñaát cuï theå ñeå ñònh giaù.
- Ñieàu 12: Khu vöïc ñaát giaùp ranh.
- Ñieàu 13: Ñònh giaù caùc loaïi ñaát cuï theå ôû ñòa phöông.
- Ñieàu 14: Giaù ñaát taïi khu vöïc giaùp ranh.
- Ñieàu 15: Ñieàu chænh giaù caùc loaïi ñaát cuï theå taïi ñòa phöông.
Chöông IV: Toå chöùc thöïc hieän: goàm 2 Ñieàu (töø 16-17).
- Ñieàu 16: Toå chöùc thöïc hieän.
- Ñieàu 17: Ñieàu khoaûn thi haønh.
B- Nhöõng noäi dung chuû yeáu, quan troïng cuûa Nghò ñònh vaø nhöõng vaán ñeà
caàn höôùng daãn thöïc hieän.
1. Noäi dung cô baûn cuûa Chöông I : Nhöõng quy ñònh chung:
a) Chöông I quy ñònh roõ: Nghò ñònh naøy quy ñònh phöông phaùp xaùc
ñònh giaù caùc loaïi ñaát vaø ñònh giaù ñaát cuï theå ôû ñòa phöông. Giaù ñaát ôû ñòa
phöông do uûy ban nhaân daân caáp tænh quyeát ñònh theo quy ñònh cuûa Nghò
ñònh naøy söû duïng laøm caên cöù ñeå xöû lyù moái quan heä taøi chính giöõa Nhaø
nöôùc vaø caùc toå chöùc, caù nhaân söû duïng ñaát. Nhöõng quan heä taøi chính ñoù laø:
Tính thueá söû duïng ñaát, thueá thu nhaäp töø chuyeån quyeàn söû duïng ñaát; Tính
tieàn söû duïng ñaát vaø tieàn thueâ ñaát khi giao ñaát, cho thueâ ñaát khoâng thoâng
qua ñaáu giaù quyeàn söû duïng ñaát hoaëc ñaáu thaàu döï aùn coù söû duïng ñaát; Tính
giaù trò quyeàn söû duïng ñaát khi giao ñaát khoâng thu tieàn söû duïng ñaát; Tính giaù
trò quyeàn söû duïng ñaát ñeå thu leä phí tröôùc baï töø chuyeån quyeàn söû duïng ñaát
theo quy ñònh cuûa phaùp luaät; Tính giaù trò quyeàn söû duïng ñaát ñeå boài thöôøng
khi Nhaø nöôùc thu hoài ñaát söû duïng vaøo muïc ñích quoác phoøng, an ninh, lôïi
ích quoác gia, lôïi ích coâng coäng vaø phaùt trieån kinh teá; Tính tieàn boài thöôøng
ñoái vôùi ngöôøi coù haønh vi vi phaïm phaùp luaät veà ñaát ñai maø gaây thieät haïi
cho Nhaø nöôùc.
b) Nhö vaäy, Nghò ñònh naøy chæ söû duïng laøm caên cöù quy ñònh giaù caùc
loaïi ñaát cuï theå ñeå xöû lyù quan heä taøi chính giöõa Nhaø nöôùc vaø caùc toå chöùc,
caù nhaân söû duïng ñaát. Khoâng aùp duïng ñoái vôùi ngöôøi coù quyeàn söû duïng ñaát
thoûa thuaän veà giaù ñaát khi thöïc hieän caùc quyeàn chuyeån nhöôïng, cho thueâ,
cho thueâ laïi quyeàn söû duïng ñaát, goùp voán baèng quyeàn söû duïng ñaát.
2. Nhöõng noäi dung cô baûn cuûa Chöông II: Phöông phaùp xaùc ñònh giaù
ñaát vaø khung giaù caùc loaïi ñaát.
a) Veà phöông phaùp xaùc ñònh giaù ñaát: Ñeå thöïc hieän ñöôïc nguyeân taéc xaùc
ñònh giaù ñaát quy ñònh taïi Ñieàu 56 Luaät Ñaát ñai naêm 2003 : “Saùt giaù chuyeån
nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát thöïc teá treân thò tröôøng trong ñieàu kieän bình
thöôøng, khi coù cheânh leäch lôùn so vôùi giaù chuyeån quyeàn söû duïng ñaát thöïc teá
treân thò tröôøng thì phaûi ñieàu chænh cho phuø hôïp”.
* Nghò ñònh ñöa ra 2 phöông phaùp xaùc ñònh giaù ñaát: Phöông phaùp so
saùnh tröïc tieáp vaø phöông phaùp thu nhaäp. Hai phöông phaùp naøy ñöôïc aùp
duïng ñeå xaùc ñònh giaù trò cuûa thöûa ñaát, loâ ñaát cuï theå laøm caên cöù ñeå ñònh giaù
haøng loaït cho töøng loaïi ñaát, vò trí ñaát…
* Ñaây laø noäi dung môùi hoaøn toaøn so vôùi Nghò ñònh 87-CP naêm 1994,
ñöôïc xaây döïng treân cô sôû toång keát nhöõng kinh nghieäm ñònh giaù ñaát trong
nhöõng naêm vöøa qua cuûa UBND tænh, thaønh phoá trong caû nöôùc; keát hôïp vôùi
vieäc nghieân cöùu caùc phöông phaùp xaùc ñònh giaù ñaát maø caùc nöôùc treân theá
giôùi ñang aùp duïng moät caùch phoå bieán ñeå vaän duïng phuø hôïp vôùi ñieàu kieän
cuûa nöôùc ta.
* Hai phöông phaùp xaùc ñònh giaù ñaát ñöôïc Nghò ñònh vaø caû Thoâng tö
höôùng daãn laøm roõ nhö sau:
- Veà phöông phaùp so saùnh tröïc tieáp:
+ Phöông phaùp so saùnh tröïc tieáp ñöôïc Nghò ñònh quy ñònh laø phöông
phaùp xaùc ñònh möùc giaù thoâng qua vieäc tieán haønh phaân tích caùc möùc giaù ñaát
ñaõ chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát thöïc teá treân thò tröôøng trong ñieàu
kieän bình thöôøng cuûa loaïi ñaát töôïng töï (veà loaïi ñaát, dieän tích ñaát, thöûa ñaát,
haïng ñaát, loaïi ñoâ thò, loaïi ñöôøng phoá vaø vò trí) ñeå so saùnh, xaùc ñònh giaù cuûa
thöûa ñaát, loaïi ñaát caàn ñònh giaù.
Giaù chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát thöïc teá treân thò tröôøng trong
ñieàu kieän bình thöôøng ñöôïc Nghò ñònh giaûi thích roõ, ñoù laø soá tieàn VND tính
treân 1 ñôn vò dieän tích ñaát ñöôïc hình thaønh töø keát quaû cuûa nhöõng giao dòch
thöïc teá mang tính phoå bieán giöõa ngöôøi caàn chuyeån nhöôïng vaø ngöôøi muoán
ñöôïc chuyeån nhöôïng khoâng bò aûnh höôûng bôûi caùc yeáu toá nhö taêng giaù do
ñaàu cô, do thay ñoåi quy hoaïch, chuyeån nhöôïng trong tình traïng bò eùp buoäc,
quan heä huyeát thoáng.
+ Muoán aùp duïng phöông phaùp so saùnh tröïc tieáp ñeå xaùc ñònh giaù ñaát;
Thoâng tö höôùng daãn thöïc hieän Nghò ñònh ñaõ quy ñònh caàn phaûi tieán haønh 4
böôùc coâng vieäc cô baûn sau:
a- Böôùc 1: Khaûo saùt vaø thu thaäp thoâng tin:
- Xaùc ñònh ñòa ñieåm cuûa thöûa ñaát, khu ñaát so saùnh ñöôïc vôùi thöûa ñaát,
khu ñaát caàn ñònh giaù ñeå thu thaäp thoâng tin.
Löïa choïn töø 3 ñeán 5 thöûa ñaát, khu ñaát töông ñoàng vôùi nhau veà loaïi
ñaát, dieän tích ñaát, keát caáu haï taàng, cô sôû phaùp lyù ôû lieàn keà hoaëc ôû khu vöïc
laân caän vôùi thöûa ñaát, khu ñaát caàn ñònh giaù vaø ñeàu coù caùc ñieàu kieän töông
töï, so saùnh ñöôïc vôùi thöûa ñaát, khu ñaát caàn ñònh giaù ñaõ chuyeån nhöôïng
quyeàn söû duïng ñaát, hoaëc toå chöùc giao dòch treân saøn giao dòch baát ñoäng saûn,
toå chöùc ñaáu giaù quyeàn söû duïng ñaát thaønh coâng ñeå thu thaäp thoâng tin caàn
thieát.
- Thôøi gian thu thaäp thoâng tin:
Nhöõng thoâng tin caàn thu thaäp phaûi dieãn ra trong khoaûng thôøi gian
gaàn nhaát vôùi thôøi ñieåm khaûo saùt ñeå so saùnh, xaùc ñònh giaù cuûa thöûa ñaát
hoaëc khu ñaát caàn ñònh giaù.
Tröôøng hôïp khoâng thu thaäp ñöôïc nhöõng thoâng tin trong khoaûng thôøi
gian gaàn nhaát, thì coù theå thu thaäp thoâng tin veà caùc cuoäc giao dòch chuyeån
nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát trong thôøi haïn 01 naêm tính ñeán thôøi ñieåm ñònh
giaù ñaát. Neáu khoâng coù nhöõng thoâng tin veà caùc cuoäc chuyeån nhöôïng quyeàn
söû duïng ñaát trong thôøi gian gaàn nhaát hoaëc trong thôøi gian 01 naêm ñeå thu
thaäp, thì thu thaäp thoâng tin trong thôøi gian 03 naêm tính ñeán thôøi ñieåm ñònh
giaù ñaát.
- Nhöõng thoâng tin caàn thu thaäp:
+ Ñòa ñieåm, ñaëc ñieåm hieän taïi cuûa thöûa ñaát (loaïi ñaát, haïng ñaát, vò
trí, loaïi ñoâ thò, loaïi ñöôøng phoá, dieän tích, hình daùng, caùc ñaëc tröng ñòa lyù
cuûa thöûa ñaát, taøi saûn treân ñaát);
+ Moâi tröôøng (bao goàm moâi tröôøng töï nhieân goàm nhöõng ñieàu kieän
cô baûn nhö caûnh quan, nguoàn nöôùc; möùc ñoä oâ nhieãm khoâng khí vaø nguoàn
nöôùc; möùc ñoä thoaùi hoùa cuûa ñaát, v.v. vaø moâi tröôøng kinh teá - xaõ hoäi goàm
nhöõng ñieàu kieän cô baûn nhö keát caáu haï taàng toát hay khoâng toát, thuaän lôïi
hay khoâng thuaän lôïi veà giao thoâng, thöông maïi, thoâng tin lieân laïc, y teá,
vaên hoùa giaùo duïc, traät töï vaø an ninh xaõ hoäi, v.v.);
+ Caùc ñaëc ñieåm veà phaùp lyù (qui hoaïch khu ñaát, giaáy chöùng nhaän
quyeàn söû duïng ñaát, quyeàn thöøa keá, ñaát ñöôïc taëng, cho, thueâ, laán chieám,
v.v.);
+ Thôøi ñieåm chuyeån nhöôïng, giao dòch, hoaëc ñaáu giaù quyeàn söû duïng
ñaát thaønh coâng;
+ Thoáng keâ caùc möùc giaù chuyeån nhöôïng, giaù cho thueâ, ñaáu giaù
quyeàn söû duïng ñaát;
+ Thôøi gian, ñieàu kieän giao dòch chuyeån nhöôïng vaø thanh toaùn.
- Ñieàu kieän cuûa thoâng tin:
Nhöõng thoâng tin treân ñaây phaûi ñöôïc thu thaäp töø keát quaû nhöõng cuoäc
giao dòch chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát thöïc teá treân thò tröôøng trong
ñieàu kieän bình thöôøng, töùc laø nhöõng cuoäc giao dòch giöõa ngöôøi mua vaø
ngöôøi baùn töï nguyeän, moãi beân coù ñaày ñuû thoâng tin vaø hieåu bieát veà loaïi ñaát,
thöûa ñaát, khu ñaát maø mình tham gia giao dòch. Nhöõng cuoäc giao dòch mua
baùn naøy khoâng coù tính ñaàu cô, khoâng bò söùc eùp veà thôøi gian, bò eùp buoäc
mua baùn hoaëc mua baùn giöõa caùc beân coù quan heä huyeát thoáng, khoâng coù
giaáy tôø hôïp phaùp vaø caùc lyù do chuû quan khaùc gaây taùc ñoäng laøm sai leäch
quaù trình hình thaønh vaø vaän ñoäng bình thöôøng cuûa giaù chuyeån nhöôïng
quyeàn söû duïng ñaát treân thò tröôøng.
b- Böôùc 2: So saùnh, phaân tích thoâng tin:
Caên cöù nhöõng thoâng tin ñaõ khaûo saùt, thu thaäp ñöôïc ôû Böôùc 1, tieán
haønh phaân tích, so saùnh ñeå löïa choïn nhöõng tieâu chí gioáng nhau vaø khaùc
nhau giöõa caùc thöûa ñaát, khu ñaát so saùnh vôùi thöûa ñaát, khu ñaát caàn ñònh giaù.
Treân cô sôû ñoù xaùc ñònh caùc tieâu chí gioáng vaø khaùc bieät veà giaù ñeå tính toaùn,
xaùc ñònh giaù cho thöûa ñaát, khu ñaát caàn ñònh giaù.
c- Böôùc 3: Thöïc hieän ñieàu chænh caùc yeáu toá khaùc bieät veà giaù giöõa
caùc thöûa ñaát, khu ñaát so saùnh vôùi thöûa ñaát, khu ñaát caàn ñònh giaù ñeå xaùc
ñònh giaù cho thöûa ñaát caàn ñònh giaù.
Giaù trò öôùc tính cuûa thöûa ñaát, khu ñaát caàn ñònh giaù ñöôïc tính theo
caùch ñieàu chænh caùc yeáu toá khaùc bieät veà giaù vôùi töøng thöûa ñaát, khu ñaát so
saùnh nhö sau:
Giaù trò öôùc tính Giaù chuyeån nhöôïng Möùc tieàn ñieàu chænh möùc giaù hình
cuûa thöûa ñaát, = quyeàn söû duïng ñaát cuûa ± thaønh töø nhöõng yeáu toá khaùc bieät veà
khu ñaát caàn töøng thöûa ñaát, khu ñaát giaù cuûa töøng thöûa ñaát, khu ñaát so
ñònh giaù so saùnh saùnh vôùi thöûa ñaát, khu ñaát caàn ñònh
giaù
Trong ñoù, möùc tieàn ñieàu chænh möùc giaù giöõa töøng thöûa ñaát, khu ñaát
so saùnh vaø thöûa ñaát, khu ñaát caàn ñònh giaù laø löôïng ñieàu chænh söï khaùc bieät
veà giaù xuaát phaùt töø nhöõng khaùc bieät veà vò trí thöûa ñaát, keát caáu haï taàng, ñaëc
ñieåm cuûa loaïi ñaát, möùc ñoä oâ nhieãm moâi tröôøng, v.v.. Söï khaùc bieät veà giaù
giöõa thöûa ñaát so saùnh vaø thöûa ñaát caàn ñònh giaù (coù theå tính theo giaù trò
tuyeät ñoái hoaëc tyû leä % cuûa giaù chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát) ñöôïc
xaùc ñònh caên cöù vaøo ñaùnh giaù cuûa caùc chuyeân gia vaø cô quan ñònh giaù ñaát.
Tröôøng hôïp giaù ñaát coù bieán ñoäng trong khoaûng thôøi gian töø thôøi
ñieåm chuyeån nhöôïng thaønh coâng quyeàn söû duïng ñaát cuûa thöûa ñaát so saùnh
ñeán thôøi ñieåm xaùc ñònh giaù cuûa thöûa ñaát caàn ñònh giaù, thì phaûi ñieàu chænh
möùc giaù cuûa thöûa ñaát so saùnh veà ngang möùc giaù chuyeån nhöôïng quyeàn söû
duïng ñaát thöïc teá treân thò tröôøng, sau ñoù thöïc hieän vieäc ñieàu chænh tieáp möùc
giaù cuûa thöûa ñaát so saùnh theo coâng thöùc neâu treân.
d- Böôùc 4: Xaùc ñònh giaù cuûa thöûa ñaát caàn ñònh giaù baèng caùch laáy soá
bình quaân cuûa caùc möùc giaù cuûa 3 ñeán 5 thöûa ñaát, khu ñaát so saùnh ñaõ tính
toaùn ñieàu chænh khaùc bieät veà giaù ôû Böôùc 3.
- Khaáu tröø giaù trò taøi saûn treân ñaát.
Ñoái vôùi tröôøng hôïp giaù chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát bao goàm
caû giaù trò caùc taøi saûn treân ñaát (coâng trình, nhaø cöûa, vaät kieán truùc, ñaát ñaõ coù
troàng caây laâu naêm nhö cao su, caø pheâ, cheø, tieâu, ñieàu, v.v., hoaëc caây aên
quaû) thì khi tính giaù ñaát phaûi khaáu tröø phaàn giaù trò coøn laïi cuûa coâng trình,
nhaø cöûa, vaät kieán truùc, caây troàng ñaõ ñaàu tö treân ñaát theo coâng thöùc sau:
Giaù ñaát taïi thôøi Toång giaù trò khu ñaát (goàm caû giaù Giaù trò coøn laïi cuûa coâng trình,
ñieåm xaùc ñònh giaù = trò cuûa ñaát vaø coâng trình treân - nhaø cöûa, vaät kieán truùc, caây
ñaát) taïi thôøi ñieåm xaùc ñònh giaù troàng taïi thôøi ñieåm xaùc ñònh
giaù
Trong ñoù:
Giaù trò coøn laïi cuûa Nguyeân giaù Tyû leä Nguyeân giaù Soá naêm
coâng trình, nhaø cöûa, = hoaëc toång chi - khaáu x hoaëc toång x ñaõ söû
vaät kieán truùc, caây phí ñaàu tö xaây hao chi phí ñaàu duïng caùc
troàng taïi thôøi ñieåm döïng caùc coâng haøng tö xaây döïng coâng trình
xaùc ñònh giaù trình naêm (%) caùc coâng ñaàu tö
trình
Phöông phaùp tính toång chi phí ñaàu tö xaây döïng coâng trình, vöôøn caây
laâu naêm; phöông phaùp tính khaáu hao; tyû leä khaáu hao aùp duïng theo nhöõng
quy ñònh hieän haønh cuûa Nhaø nöôùc.
Ñoái vôùi nhöõng coâng trình, vaät kieán truùc hoaëc caây laâu naêm khoâng
naèm trong danh muïc caùc qui ñònh hieän haønh veà khaáu hao cuûa Nhaø nöôùc thì
Sôû Taøi chính phoái hôïp vôùi caùc Sôû, ngaønh lieân quan caên cöù vaøo nguyeân taéc
tính khaáu hao ñeå höôùng daãn phöông phaùp tính khaáu hao cho phuø hôïp.
Tröôøng hôïp caùc coâng trình, nhaø cöûa, vaät kieán truùc hoaëc caây troàng
laâu naêm treân thöûa ñaát ñaõ heát thôøi haïn khaáu hao maø vaãn ñöôïc khai thaùc söû
duïng, thì giaù trò cuûa noù ñöôïc tính theo giaù trò ñaùnh giaù laïi taøi saûn.
Ñoái vôùi caây troàng ñang trong thôøi kyø ñaàu tö xaây döïng cô baûn thì
khoâng tính khaáu hao. Nguyeân giaù caây troàng laâu naêm ñang trong thôøi kyø
xaây döïng cô baûn laø giaù trò ñaàu tö luõy keá ñeán thôøi ñieåm ñònh giaù ñaát hoaëc
tính theo giaù trò ñaùnh giaù thöïc teá.
- Veà phöông phaùp thu nhaäp:
+ Phöông phaùp thu nhaäp ñöôïc Nghò ñònh quy ñònh laø phöông phaùp
xaùc ñònh möùc giaù tính baèng thöông soá giöõa möùc thu nhaäp thuaàn tuùy thu
ñöôïc haøng naêm treân moät ñôn vò dieän tích ñaát so vôùi laõi suaát tieàn göûi tieát
kieäm bình quaân 1 naêm (tính ñeán thôøi ñieåm xaùc ñònh giaù ñaát) cuûa loaïi tieàn
göûi VND kyø haïn 01 naêm (12 thaùng) taïi Ngaân haøng thöông maïi Nhaø nöôùc
coù möùc laõi suaát tieàn göûi tieát kieäm cao nhaát treân ñòa baøn.
+ Muoán aùp duïng phöông phaùp thu nhaäp ñeå xaùc ñònh giaù ñaát; Thoâng
tö höôùng daãn thöïc hieän Nghò ñònh ñaõ quy ñònh caàn phaûi tieán haønh 4 böôùc
coâng vieäc cô baûn sau:
Böôùc 1: Tieán haønh tính toång thu nhaäp haøng naêm do thöûa ñaát caàn
ñònh giaù mang laïi.
Böôùc 2: Tính toång chi phí phaûi chi ra hình thaønh toång thu nhaäp vaø
caùc khoaûn phaûi noäp theo Luaät ñònh.
Böôùc 3: Xaùc ñònh thu nhaäp thuaàn tuùy haøng naêm theo coâng thöùc :
Thu nhaäp thuaàn = Toång thu nhaäp haøng - Toång chi phí ñaõ
tuùy haøng naêm naêm tính ñöôïc ôû Böôùc tính ñöôïc ôû Böôùc 2
1
Böôùc 4: öôùc tính möùc giaù ñaát caàn ñònh giaù theo coâng thöùc sau:
Thu nhaäp thuaàn tuùy haøng naêm thu
Giaù ñaát öôùc tính = ñöôïc töø thöûa ñaát
Laõi suaát tieàn göûi tieát kieäm/naêm
+ Khi ñònh giaù ñaát theo phöông phaùp thu nhaäp caàn chuù yù: Ñoái vôùi
tröôøng hôïp ñaõ coù taøi saûn treân ñaát, thì khi tính giaù ñaát phaûi khaáu tröø phaàn
giaù trò coøn laïi cuûa taøi saûn treân ñaát.
- Söû duïng keát hôïp 2 phöông phaùp:
Nghò ñònh cho pheùp: Caên cöù vaøo tình hình cuï theå veà thò tröôøng
chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát, hoà sô veà caùc loaïi ñaát, soá lieäu ñaõ thu
thaäp, uûy ban nhaân daân caáp tænh löïa choïn phöông phaùp xaùc ñònh giaù cho
phuø hôïp; trong tröôøng hôïp caàn thieát coù theå söû duïng keát hôïp caû hai phöông
phaùp xaùc ñònh giaù ñaát neâu treân ñeå kieåm tra, so saùnh, ñoái chieáu caùc möùc giaù
öôùc tính ñeå quyeát ñònh möùc giaù cuï theå.
Thoâng tö höôùng daãn Nghò ñònh quy ñònh caùc tröôøng hôïp sau ñaây caàn
phaûi söû duïng keát hôïp caû hai phöông phaùp:
- Vieäc chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát chöa dieãn ra phoå bieán treân
thò tröôøng, soá lieäu thu thaäp ñöôïc khoâng coù tính heä thoáng.
- Giaù chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát treân thò tröôøng bieán ñoäng
baát thöôøng, khoâng phaûn aùnh ñuùng quan heä cung caàu veà ñaát trong ñieàu kieän
bình thöôøng.
- Möùc giaù ñaát öôùc tính baèng caùch aùp duïng moät trong hai phöông
phaùp xaùc ñònh giaù ñaát coù keát quaû cao hôn möùc giaù toái ña cuûa khung giaù vaø
giôùi haïn cho pheùp vaän duïng do Chính phuû quy ñònh.
