Quyết định số: 135/2007/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
Quyết định số: 135/2007/QĐ-UBND được ban hành ngày 8 tháng 12 năm 2007, về việc ban hành Quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh căn cứ vào Luật tổ chức hội đồng nhân dân và ủy ban nhân, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Nghị định số 29/2007/NĐ/CP, Quyết định số 682/BXD-CSXD.
ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
_______ _____________________________
Số: 135 /2007/QĐ-UBND TP. Hồ Chí Minh, ngày 08 tháng 12 năm 2007
QUYẾT ĐỊNH
Ban hành Quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị
hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
_________
ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26
tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005;
Căn cứ Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2007 của
Chính phủ về quản lý kiến trúc đô thị;
Căn cứ Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14 tháng 12 năm 1996 của
Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam;
Căn cứ Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19 tháng 8 năm 2005 của Bộ
Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng;
Căn cứ Thông tư số 08/2007/TT-BXD ngày 10 tháng 9 năm 2007 của Bộ
Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy chế quản lý kiến trúc đô thị;
Căn cứ Quyết định số 42/2005/QĐ-BXD ngày 29 tháng 11 năm 2005 của
Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành TCXDVN 353:2005 “Nhà ở liên kế -
Tiêu chuẩn thiết kế”;
Xét đề nghị của Sở Quy hoạch - Kiến trúc tại Công văn số 4654/SQHKT-
QLPTKG ngày 12 tháng 11 năm 2007; Ý kiến thẩm định của Sở Tư pháp tại
Công văn số 3521/STP-VB ngày 03 tháng 12 năm 2007,
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Nay ban hành kèm theo Quyết định này Quy định về kiến trúc nhà
liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày, kể từ ngày ký và
thay thế Công văn số 3665/UB-QLĐT ngày 27 tháng 9 năm 1997 và Công văn
số 2542/CV-UB-QLĐT ngày 02 tháng 7 năm 1999 của Ủy ban nhân dân thành
phố về quy định quản lý kiến trúc nhà ở liên kế tại thành phố Hồ Chí Minh.
2
Điều 3. Chánh Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành
phố, Giám đốc các Sở - ban - ngành thành phố, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các
quận - huyện, phường - xã, thị trấn, Thủ trưởng các đơn vị và các cá nhân có liên
quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
Nơi nhận: TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
- Như Điều 3;
- Cục Kiểm tra văn bản-Bộ Tư pháp;
KT. CHỦ TỊCH
- Đoàn Đại biểu Quốc hội TP; PHÓ CHỦ TỊCH
- Thường trực Thành ủy;
- Thường trực HĐND. TP;
- TTUB: CT, các PCT;
- Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP; (đã ký)
- Báo, Đài thành phố;
- VPHĐ-UB: Các PVP;
- Các Phòng Chuyên viên;
- Lưu:VT, (ĐTMT-Tu) H.
Nguyễn Hữu Tín
3
ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
______ ____________________________
QUY ÐỊNH
Về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
(Ban hành kèm theo Quyết định số 135 /2007/QÐ-UBND
ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố)
________
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Mục tiêu
1. Quy định này là một trong những quy định về quản lý kiến trúc và quy
hoạch xây dựng đô thị, có mục tiêu chung bao gồm:
a) Từng bước cải tạo, chỉnh trang khu đô thị hiện hữu theo hướng phát
triển phù hợp với quy hoạch xây dựng của thành phố, trong điều kiện khu đô thị
hiện hữu có hình thái khu đất theo dạng lô phố, với kiến trúc hiện trạng chủ yếu
là các loại nhà ở liên kế, nhà biệt thự và một số loại công trình khác xen kẽ.
b) Bổ sung, cụ thể hóa các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà nước về quy họach,
kiến trúc và xây dựng phù hợp với điều kiện thực tế trong khu đô thị hiện hữu
cải tạo.
c) Bổ sung cho các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng (1/2000) hiện chưa
đầy đủ các lớp thông tin về kiến trúc, quy hoạch để quản lý xây dựng đối với
từng lô đất, chưa đầy đủ nội dung thiết kế đô thị.
2. Các mục tiêu cụ thể:
a) Làm cơ sở để lập quy chế quản lý kiến trúc đô thị, lập thiết kế đô thị,
lập thiết kế và xây dựng công trình.
b) Làm cơ sở cho các cơ quan quản lý Nhà nước phê duyệt đồ án quy
hoạch chi tiết của các dự án xây dựng, thẩm tra, thẩm định thiết kế cơ sở và cấp
giấy phép xây dựng đối với loại hình nhà liên kế.
c) Làm cơ sở cho việc phân cấp quản lý và hướng dẫn về kiến trúc nhà
liên kế, giúp cho quá trình chuẩn bị đầu tư xây dựng được thực hiện nhanh
chóng, công khai.
d) Cung cấp thông tin quy hoạch - kiến trúc cho nhân dân và nhà đầu tư
trong quá trình chuẩn bị đầu tư.
e) Cung cấp thông tin làm cơ sở cho công tác thẩm định giá bán nhà, đất
thuộc sở hữu Nhà nước.
4
Điều 2. Phạm vi, đối tượng áp dụng
1. Quy định này quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện
hữu trên địa bàn thành phố.
2. Quy định này không áp dụng đối với các trường hợp sau:
a) Các khu đô thị mới được quy định tại Nghị định số 02/2006/NĐ-CP
ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế khu đô thị
mới;
b) Các khu đô thị mới hình thành trước Nghị định số 02/2006/NĐ-CP có
Ban quản lý riêng;
c) Các dự án khu nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt (kể cả các
khu cư xá đã ổn định về quy hoạch và có chung hệ thống kết cấu);
d) Khu vực hiện hữu, cải tạo đã có thiết kế đô thị được duyệt.
3. Đối với công trình xây dựng trên lô đất lớn hơn 500m2 và không vượt
quá 1.000m2 xây dựng theo hình thức nhà liên kế có thể áp dụng Quy định này.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
1. Nhà ở liên kế: Là loại nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền
nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất
nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu (chiều dài)
của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị (theo
TCXDVN 353:2005)
2. Nhà phố liên kế (nhà phố): Là loại nhà ở liên kế, được xây dựng ở các
trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt.
Nhà phố liên kế ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch
vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ v.v… (theo TCXDVN
353:2005)
3. Nhà liên kế có sân vườn: Là loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau
nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước
được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực (theo TCXDVN
353:2005).
4. Nhà liên kế có khoảng lùi: Là nhà liên kế trong khu vực đô thị hiện hữu
cải tạo, có khoảng lùi đối với ranh lộ giới đường xác định theo hiện trạng hoặc
bản đồ chỉ giới xây dựng.
5. Nhà liên kế là các loại nhà ở liên kế, nhà phố liên kế, nhà liên kế có sân
vườn, nhà liên kế có khoảng lùi theo quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều này.
6. Lô đất có diện tích lớn: Là lô đất có diện tích tối thiểu 150m2 và có
chiều rộng tối thiểu 6,6m, có thể có nguồn gốc từ nhiều lô đất nhỏ nhưng đã
chuyển nhượng chủ quyền hoặc ủy quyền cho một tổ chức, cá nhân để xây dựng
khai thác một công trình riêng lẻ.
7. Hợp khối kiến trúc bên ngoài công trình: Ít nhất hai lô đất trở lên xây
dựng dưới dạng các công trình riêng lẻ liền kề, có thiết kế kiến trúc bên ngoài
thống nhất và do cơ quan có thẩm quyền về quản lý quy hoạch - kiến trúc xem
xét quyết định.
5
Điều 4. Yêu cầu chung
1. Khi thiết kế xây dựng mới hoặc cải tạo nhà liên kế xen kẽ dọc theo
đường phố phải hài hòa với tổng thể kiến trúc tuyến phố và phải bảo đảm mỹ
quan riêng của công trình.
2. Thiết kế công trình phải phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch chi
tiết và thiết kế đô thị khu vực.
Trường hợp thiết kế đô thị được duyệt của khu vực có quy định khác hoặc
cụ thể hơn so với Quy định này thì được áp dụng các quy định trong thiết kế đô
thị khu vực.
3. Thiết kế công trình phải đảm bảo các quy định khác liên quan như an
toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường, giao thông, các tiêu chuẩn xây dựng,
quy chuẩn xây dựng… mà Quy định này không đề cập.
Chương II
KIẾN TRÚC NHÀ LIÊN KẾ
Điều 5. Yêu cầu về kiến trúc
1. Việc xây dựng mới, cải tạo nhà liên kế đảm bảo sự thống nhất, hài hòa
về hình thức, cao độ nền, chiều cao chuẩn ở vị trí mặt tiền nhà trên từng đoạn
phố, tuyến phố hoặc khu đô thị.
2. Đối với các dãy nhà liên kế hiện hữu có khoảng lùi (chỉ giới xây dựng
không trùng với lộ giới), khoảng lùi của dãy nhà được xác định trong thiết kế đô
thị trên từng đoạn phố, tuyến phố hoặc khu đô thị. Trường hợp chưa có thiết kế
đô thị, cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền cấp quận - huyện căn cứ vào
hiện trạng kiến trúc khu vực và tiêu chí hướng dẫn ở khoản 2 Điều 4 Quy định
này để quy định về khoảng lùi công trình cho phù hợp.
Điều 6. Diện tích và kích thước lô đất xây dựng
1. Lô đất đủ chuẩn được áp dụng quy định này là lô đất có diện tích không
nhỏ hơn 36m2 (theo TCXD VN 353:2005), có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu
so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m (theo Quyết định số 39/2005/QĐ-
TTg ngày 28 tháng 02 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc hướng dẫn
thi hành Điều 121 Luật Xây dựng).
2. Các trường hợp lô đất có diện tích không đủ chuẩn áp dụng quy định
này: được xem xét tùy theo vị trí mặt tiền đường hay trong hẻm.
2.1. Trường hợp lô đất có vị trí mặt tiền đường:
a) Nếu lô đất có diện tích dưới 15m2 hoặc có chiều rộng mặt tiền (hoặc
chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn 3,0m: chỉ được cải tạo, sửa chữa
theo hiện trạng; không được xây dựng mới.
b) Nếu lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, có chiều rộng mặt tiền
và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3,0m trở lên: được phép cải tạo, sửa
chữa theo quy mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng mới tối đa 2 tầng (có thể bố
trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá
13,4m.
6
2.2. Trường hợp lô đất có vị trí trong hẻm:
a) Đối với lô đất hiện hữu có diện tích dưới 15m2:
- Chiều rộng mặt tiền (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn
3,0m: chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng; không được xây dựng mới.
- Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3,0m trở
lên: được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây mới quy mô 1 tầng (có thể
bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không
quá 8,8m.
Lưu ý: Đối với các dự án giải tỏa mới: khuyến khích chủ đầu tư có
phương án xử lý triệt để, hạn chế phát sinh trường hợp này.
b) Đối với lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2:
- Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) nhỏ hơn 2,0m:
trường hợp đã tồn tại được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng;
Lưu ý: Đối với các dự án giải tỏa mới: khuyến khích chủ đầu tư có
phương án xử lý triệt để, hạn chế phát sinh trường hợp này.
- Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 2,0m đến
dưới 3,0m: được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới tối đa
2 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều
cao không quá 12,2m.
- Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 3,0m trở lên,
hoặc có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 2,0m đến dưới
3,0m nhưng có điều kiện hợp khối kiến trúc bên ngoài: được phép cải tạo, sửa
chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới tối đa 3 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại
trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 15,6m.
3. Trong các dự án nhà ở thương mại, diện tích tối thiểu của lô đất xây
dựng không nhỏ hơn 50m2 và chiều rộng (chiều ngang) lô đất không nhỏ hơn
5,0m (theo Luật Nhà ở năm 2005).
4. Việc xác định tính chất của trục giao thông (đường hay hẻm) do cơ
quan quản lý kiến trúc quy hoạch cấp quận - huyện có thẩm quyền xem xét và
lập danh mục cụ thể.
Trong trường hợp lô đất không đủ chuẩn áp dụng quy định (có diện tích
nhỏ hơn 36m2 hoặc chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng
nhỏ hơn 3,0m) có vị trí trên trục đường hoặc trong hẻm, nếu có điều kiện hợp
khối kiến trúc bên ngoài hoặc khu đất có chiều dài lớn và mở rộng về phía sau sẽ
được cơ quan quản lý kiến trúc quy hoạch cấp quận - huyện có thẩm quyền xem
xét cụ thể.
Điều 7. Mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng đối với nhà liên kế áp dụng theo bảng dưới đây:
7
Bảng 1
Diện tích lô đất Dưới 50 100 200 300 400 500
m2
( )
Đối với quận nội thành 100 90 85 80 75 70
Mật độ XD tối đa
(%) Đối với huyện ngoại 100 90 80 70 60 50
thành
Ghi chú:
1. Mật độ xây dựng đối với huyện ngoại thành được xác định theo Bảng
5.7.2. Mật độ xây dựng tối đa của lô đất xây dựng công trình - Quy chuẩn Xây
dựng Việt Nam.
2. Trường hợp xây dựng với mật độ xây dựng tối đa 100%: phải có giải
pháp hợp lý về thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
3. Đối với nhà có diện tích trên 100m2, khuyến khích chừa khoảng trống
phía sau nhà, giáp ranh đất với nhà đối lưng.
4. Trường hợp lô đất tiếp giáp 2 đường (hoặc hẻm) công cộng trở lên thì
MĐXD được tăng thêm không quá 5% (trừ trường hợp diện tích lô đất dưới
50m2).
5. Trường hợp cần tính diện tích đất nằm giữa cận trên và cận dưới trong
bảng 1 thì dùng phương pháp nội suy, áp dụng theo công thức:
Nb - Na
Nt = Nb - (Ct - Cb).
Ca - Cb
Trong đó:
- Nt : Mật độ xây dựng của khu đất cần tính;
- Ct : diện tích khu đất cần tính;
- Ca : diện tích khu đất cận trên;
- Cb : diện tích khu đất cận dưới;
- Na : mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca;
- Nb : mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1tương ứng với Cb.
Điều 8. Số tầng và chiều cao nhà liên kế
1. Nhà liên kế có mặt tiền xây dựng giáp lộ giới: số tầng và chiều cao phụ
thuộc vào chiều rộng lộ giới đường, theo bảng sau:
Bảng 2
Số tầng cộng Số tầng cộng
Số tầng cộng
Tầng cao thêm nếu thuộc thêm nếu
thêm nếu công Cao độ tối đa
Chiều rộng lộ cơ bản khu vực quận thuộc trục
trình xây dựng từ nền vỉa hè
giới L (m) tối đa trung tâm TP đường thương
trên lô đất lớn đến sàn lầu 1
(tầng) hoặc trung tâm mại-dịch vụ
(tầng)
cấp quận (tầng) (tầng)
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
L ≥ 20 5 +1 +1 +1 7,0m
12 ≤ L 8
Ghi chú:
a) Đối với lô đất có chiều rộng tối thiểu 3,0m nhưng nhỏ hơn 4,0m (4,0m
là chiều rộng tối thiểu của nhà liên kế theo Tiêu chuẩn Xây dựng TCXDVN
353:2005):
- Trường hợp hai lô đất bên cạnh đã xây dựng với tầng cao không vượt
quá quy định ở cột 2 Bảng 2 thì tầng cao tối đa của công trình trên lô đất đó được
quy định ở cột 2 Bảng 2;
- Trường hợp ít nhất một trong hai lô đất bên cạnh đã xây dựng với tầng
cao vượt quá quy định ở cột 2 Bảng 2 thì tầng cao tối đa của công trình trên lô
đất đó có thể được cộng thêm các yêu tố ưu tiên ở cột (3) và (4) Bảng 2 (nếu có)
và không cao hơn tầng cao của công trình bên cạnh.
- Trường hợp có điều kiện xây dựng hợp khối kiến trúc bên ngoài với ít
nhất một trong hai lô đất bên cạnh thì tầng cao tối đa của các công trình hợp khối
có thể được cộng thêm các yêu tố ưu tiên ở cột (3) và (4) Bảng 2 (nếu có).
b) Trường hợp tăng tầng cao có khoảng lùi: nghĩa là chỉ giới xây dựng của
tầng được tăng lùi cách chỉ giới xây dựng của tầng dưới tối thiểu 3,5m.
c) Trường hợp nhà liên kế xây dựng theo hình thức lệch tầng: phần tầng
lầu 1 (phần tầng lầu gần nhất so với tầng trệt) được xem như tầng lửng; các quy
định về tầng cao, chiều cao tối đa, cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng không
thay đổi so với trường hợp xây dựng không lệch tầng.
d) Quận trung tâm nội thành gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình
Thạnh.
đ) Trung tâm cấp quận xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết
hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân quận, Sở Quy hoạch -
Kiến trúc xác định.
e) Trục đường thương mại - dịch vụ: được xác định trong quy hoạch
chung, quy hoạch chi tiết hoặc do Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân
quận - huyện, Sở Quy hoạch - Kiến trúc xác định theo các tiêu chí sau:
- Thuộc khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận - huyện hoặc là trục
giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực;
- Hiện trạng hoặc định hướng phát triển kinh tế - xã hội là trục đường tập
trung nhiều các hoạt động thương mại - dịch vụ ở mặt tiền đường;
- Chiều rộng lòng đường đảm bảo làn xe ôtô đậu và lưu thông, có vỉa hè
đủ rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông (trừ trường hợp tuyến đi bộ
thương mại được xác định cụ thể bởi cấp thẩm quyền).
9
Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 20m trở lên
Quy mô tối đa 5 tầng: Quy mô tối đa 6 tầng: Quy mô tối đa 7 tầng: Quy mô tối đa 8 tầng:
Khi không có các yếu Khi có 1 trong 3 yếu tố Khi có 2 trong 3 yếu tố Khi có cả 3 yếu tố tăng
tố tăng tầng cao tăng tầng cao sau đây: tăng tầng cao sau đây: tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận (i) Thuộc khu vực quận (i) Thuộc khu vực quận
trung tâm TP hoặc trung trung tâm TP hoặc trung tâm TP hoặc
tâm cấp quận; trung tâm cấp quận; trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường (ii) Trên trục đường (ii) Trên trục đường
thương mại dịch vụ; thương mại dịch vụ; thương mại dịch vụ;
(iii) Lô đất lớn. (iii) Lô đất lớn. (iii) Lô đất lớn.
Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 12m đến dưới 20m
Quy mô tối đa 4 tầng: Quy mô tối đa 5 tầng: Quy mô tối đa 5 tầng
(tầng 5 có khoảng lùi):
Khi không có các yếu Khi có 1 trong 2 yếu tố
tố tăng tầng cao tăng tầng cao sau đây: Khi có yếu tố tăng tầng
cao là xây dựng trên lô
(i) Thuộc khu vực quận
đất lớn.
trung tâm TP hoặc trung
tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường
thương mại dịch vụ;
10
Quy mô tối đa 6 tầng: Quy mô tối đa 6 tầng Quy mô tối đa 7 tầng
(tầng 6 có khoảng lùi): (tầng 7 có khoảng lùi):
Khi có cả 2 yếu tố tăng
tầng cao sau đây: Khi xây dựng trên lô Khi có cả 3 yếu tố tăng
đất lớn đồng thời có 1 tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận
trong 2 yếu tố khác
trung tâm TP hoặc trung (i) Thuộc khu vực quận
tăng tầng cao sau đây:
tâm cấp quận; trung tâm TP hoặc
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường
trung tâm TP hoặc
thương mại dịch vụ; (ii) Trên trục đường
trung tâm cấp quận;
thương mại dịch vụ;
(ii) Trên trục đường
(iii) Lô đất lớn.
thương mại dịch vụ;
Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 6m đến dưới 12m
Quy mô tối đa 4 tầng: Quy mô tối đa 5 tầng: Quy mô tối đa 5 tầng Quy mô tối đa 6 tầng
(tầng 5 có khoảng lùi): (tầng 6 có khoảng lùi):
Khi không có các yếu Khi vị trí xây dựng thuộc
tố tăng tầng cao khu vực quận trung tâm Khi có yếu tố tăng tầng Khi xây dựng trên lô
TP hoặc trung tâm cấp cao là xây dựng trên lô đất lớn có vị trí thuộc
quận đất lớn. khu vực quận trung tâm
TP hoặc trung tâm cấp
quận;
11
Hình minh họa đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 6m
Quy mô tối đa 3 tầng: Quy mô tối đa 4 tầng
(tầng 4 có khoảng lùi):
Khi không có các yếu
tố tăng tầng cao Khi vị trí xây dựng thuộc
khu vực quận trung tâm
TP hoặc trung tâm cấp
quận
Bảng 3: Cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng
Chiều rộng Chiều cao tầng Cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng tại tầng cao tối đa (m)
lộ giới L trệt tối đa Tầng 3 Tầng 4 Tầng 5 Tầng 6 Tầng 7 Tầng 8
(m)
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)
L ≥ 20 7,0m - - 21,6 25,0 28,4 31,8
12 ≤ L 12
b) Cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng là tổng chiều cao các tầng ở vị
trí lộ giới hoặc vị trí có yêu cầu khoảng lùi so với lộ giới (đã tính cả chiều cao
lan can hoặc sê-nô trên sàn mái).
c) Trường hợp không xây đủ số tầng tối đa, tùy thuộc vào số tầng xây
dựng ít hơn để áp dụng cao độ chuẩn tương ứng trong bảng trên.
d) Trong trường hợp thiết kế công trình có chiều cao thấp hơn cao độ
chuẩn, cần nghiên cứu xây thêm chiều cao sê nô, lan can, sàn mái để đạt được
cao độ chuẩn.
e) Tùy theo thể loại công trình, độ cao các tầng bên trên căn cứ theo tiêu
chuẩn quy phạm (tính theo cao độ sàn).
2. Nhà liên kế có khoảng lùi:
a) Nhà liên kế có khoảng lùi được xác định trong những trường hợp sau
đây:
- Khoảng lùi đã được xác định trong bản đồ quy hoạch chỉ giới xây dựng
hoặc thiết kế đô thị trong quy hoạch chi tiết xây dựng.
- Trên một đoạn phố nếu có tối thiểu 5 căn hiện hữu có khoảng lùi thì cơ
quan có thẩm quyền về quản lý quy hoạch - kiến trúc xem xét xác định khoảng
lùi chung cho toàn đoạn phố. Trong trường hợp các khoảng lùi hiện hữu không
thống nhất, khoảng lùi chung được xác định bằng trị số trung bình của các
khoảng lùi hiện hữu, nếu là số lẻ thì làm tròn đến 0,5m.
b) Trừ trường hợp có quy định riêng của khu vực về khống chế không
gian tầng cao, tầng cao nhà ở liên kế có khoảng lùi được xác định theo tầng cao
tối đa của nhà ở xây sát ranh lộ giới trên đường có lộ giới tương ứng được quy
định ở Bảng 2 khoản 1 Điều 8. Các tầng lầu có khoảng lùi thống nhất theo
khoảng lùi chung của dãy nhà liên kế.
3. Nhà liên kế có sân vườn:
a) Nội dung này chỉ áp dụng cho các dự án khu dân cư xây dựng mới (TL
1/500) trong khu vực đô thị hiện hữu có bố trí hình thức nhà liên kế có sân vườn.
b) Đối với các dãy nhà liên kế có sân vườn được xây dựng mới, số tầng,
chiều cao và khoảng lùi phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới, khoảng lùi so với lộ
giới, theo bảng sau:
Bảng 4
Chiều rộng lộ giới L Khoảng lùi tối thiểu Số tầng tối đa Cao độ chuẩn ở vị
(m) so với lộ giới (tầng) trí tầng cao tối đa
(m)
L ≥20 4,5 5 21,6
12 ≤ L < 20 4,0 4 18,2
6 ≤ L < 12 3,0 4 18,2
L 13
L≥20m (5 tầng) 12≤L 14
Hình minh họa
b) Trường hợp nhà tiếp giáp hai mặt trước, sau với hai (02) đường có quy
định khác nhau về tầng cao:
- Nếu chiều rộng lô đất hiện hữu nhỏ hơn 3,0m quay về phía đường có lộ
giới lớn hơn: các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được xác định theo quy định đối
với đường có lộ giới nhỏ hơn và mật độ xây dựng có thể tăng thêm 5%.
Hình minh họa
- Nếu chiều rộng lô đất hiện hữu lớn hơn 3,0m quay về phía đường có lộ
giới lớn hơn: các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được xác định theo quy định đối
với đường có lộ giới lớn hơn. Số tầng được xây sát lộ giới về phía đường lộ giới
nhỏ hơn được xác định tương đồng với dãy nhà phía đường lộ giới nhỏ hơn; các
tầng phía trên có khoảng lùi tối thiểu 3,5m về phía trong.
15
Hình minh họa Mặt cắt A-A
Điều 9. Dàn hoa, cầu thang trên sân thượng
Ngoài số tầng cao được quy định tại Bảng 2 Điều 8 Quy định này, trên
phần sân thượng được bố trí dàn hoa, ô mái che cầu thang, theo quy định như
sau:
a) Dàn hoa, mái che cầu thang có chiều cao tối đa 3m (tính từ sàn sân
thượng).
b) Diện tích phần mái che cầu thang không được lớn hơn 1/2 diện tích sàn
sân thượng và phải bố trí có sân trước, sân sau. Khoảng lùi phía trước cách vị trí
mặt tiền sàn sân thượng tối thiểu 4m; khoảng lùi phía sau cách ranh đất mặt hậu
tối thiểu 2m. Trường hợp bố trí mái che thang là mái dốc thì có thể bố trí không
có khoảng lùi phía sau, nhưng phải tổ chức mái dốc đổ về phía sau, cao độ mái
tại vị trí ranh đất mặt hậu không quá 1,1m.
Điều 10. Tầng lửng tại trệt
1. Tầng lửng chỉ được bố trí tại tầng trệt công trình.
2. Diện tích xây dựng của tầng lửng không quá 80% diện tích xây dựng
tầng trệt.
Điều 11. Tầng hầm
Trường hợp công trình có tầng hầm, phải đảm bảo theo quy định sau:
1. Phần nổi của tầng hầm (tính đến sàn tầng trệt) không quá 1,2m so với
cao độ vỉa hè hiện hữu ổn định.
2. Vị trí đường xuống tầng hầm (ram dốc) cách ranh lộ giới tối thiểu 3m.
3. Đối với nhà ở liên kế có mặt tiền xây dựng giáp với đường có lộ giới
nhỏ hơn 6m, không thiết kế tầng hầm có lối lên xuống dành cho ôtô tiếp cận trực
tiếp với đường.
Điều 12. Ban công, ô văng
1. Độ vươn của ban công, ô văng nhô ra trên không gian lộ giới phụ thuộc
vào chiều rộng của lộ giới, căn cứ QCXD VN, cụ thể như sau:
Bảng 5.
Chiều rộng lộ giới L (m) Độ vươn tối đa (m)
L 16
L ≥ 20m: ban công nhô ra tối đa 1,4m 12m ≤ L < 20m: ban công nhô ra tối đa 1,2m
6m ≤ L < 12m: ban công nhô ra tối đa 0,9m L < 6m: không nhô ra ban công
2. Trên phần ban công vươn ra trên không gian lộ giới, không được phép
xây dựng thành phòng. Các hình thức trang trí mặt tiền (bao gồm lam trang trí, ô
kính, lan can, tay vịn, bản sàn ban công,…) không vượt quá 50% diện tích bề
mặt các tầng có ban công.
3. Mặt dưới của ban công, ô văng phải cao hơn mặt vỉa hè hiện hữu ổn
định tối thiểu 3,5m.
4. Trên tuyến đường có lộ giới từ 20m trở lên nhưng vỉa hè không lớn hơn
3m, độ vươn bao lơn tối đa là 1,2m.
5. Trường hợp đường (hoặc hẻm) có hệ thống đường dây điện đi nổi có
quy định hành lang an toàn, việc cho phép xây dựng ô văng, ban công phải bảo
đảm các quy định về hành lang an toàn đối với hệ thống đường dây điện.
Điều 13. Lắp đặt các thiết bị ở các mặt bên và sân thượng nhà liên kế
Ngoài phần kết cấu - kiến trúc chính, có thể bố trí lắp đặt các thiết bị điện
cơ ở các mặt bên (hông, sau hay trước), sân thượng hay mái che cầu thang nhà
liên kế nếu đảm bảo các yêu cầu sau:
17
1. Các thiết bị điện cơ gia dụng như ăng-ten truyền hình, máy điều hòa,
thiết bị thu năng lượng mặt trời, bồn nước… được phép lắp đặt trong phạm vi
ranh đất, ở vị trí ít gây ảnh hưởng mỹ quan đô thị và các nhà kế cận (nhất là tác
động nhiệt).
2. Các thiết bị điện cơ chuyên dụng như thiết bị thu nhận tín hiệu vệ tinh,
trạm phát sóng viễn thông… được phép lắp đặt trong phạm vi ranh đất, ở vị trí ít
gây ảnh hưởng mỹ quan đô thị và các nhà kế cận nhưng phải đảm bảo các quy
định chuyên ngành và được cho phép bởi cơ quan quản lý có thẩm quyền theo
quy định.
Điều 14. Khoảng lùi tại tầng trệt công trình nhà ở liên kế trong các
trục đường thương mại - dịch vụ
1. Tại các trục đường thương mại - dịch vụ, nhà ở liên kế xây dựng sát với
lộ giới được thiết kế có khoảng lùi tại tầng trệt, nhằm tăng thêm diện tích công
cộng và tiếp cận dịch vụ thương mại.
2. Khoảng lùi tại mặt tiền tầng trệt tùy thuộc vào quy hoạch chi tiết xây
dựng và thiết kế đô thị và rộng tối thiểu 3m so với ranh lộ giới.
3. Trong khoảng lùi này không được xây các vật kiến trúc khác (bậc cấp,
tường ngăn) ngoại trừ cột đỡ kết cấu sát lộ giới.
4. Cao độ mặt nền phần diện tích khoảng lùi bằng cao độ vỉa hè hiện hữu
ổn định.
Hình minh họa
Điều 15. Chiều dài của dãy nhà liên kế
1. Nội dung này áp dụng cho các dự án khu dân cư xây dựng mới
(tỷ lệ 1/500) trong khu vực đô thị hiện hữu có bố trí hình thức nhà liên kế.
2. Trong các dự án này, chiều dài của dãy nhà liên kế tối đa không quá 80m.
Trường hợp bố cục các lô đất dài hơn 80m cần có khoảng ngắt quãng tối thiểu
4m cho dãy nhà. Như vậy, mỗi lô đất ở hai bên vị trí ngắt quãng phải có chiều
rộng tối thiểu 7m, trong đó dành cho khoảng ngắt quãng tối thiểu 2m.
18
Hình minh họa
Điều 16. Hành lang kỹ thuật giữa hai dãy nhà liên kế
1. Nội dung này áp dụng cho các dự án khu dân cư xây dựng mới (tỷ lệ
1/500) trong khu vực đô thị hiện hữu có bố trí hình thức nhà liên kế.
2. Trường hợp bố trí các dãy nhà liên kế nhiều lớp (đấu lưng hoặc 2 bên
hông), phải tổ chức hành lang kỹ thuật nhằm bố trí thuận lợi cho các hệ thống hạ
tầng kỹ thuật đô thị của khu vực.
3. Chiều rộng của hành lang kỹ thuật tối thiểu 2m và bố trí ngoài các lô đất
xây dựng tiếp cận.
Hình minh họa
19
Chương III
MỘT SỐ QUY ĐỊNH KHÁC VỀ KIẾN TRÚC
Điều 17. Vạt góc giao lộ
1. Để đảm bảo an toàn và tầm nhìn cho các phương tiện giao thông, các
ngôi nhà nằm giáp giao lộ phải tuân thủ các quy định trong Bảng 6.
Bảng 6.
Số TT Góc cắt giao nhau với lộ giới Kích thước vạt góc (m)
1 0-30O 20 x 20
2 30O-40O 15 x 15
3 40O-50O 12 x 12
4 50O-60O 10 x 10
5 60O-80O 07 x 07
6 80O-110O 04 x 04
7 110O-140O 03 x 03
8 140O-160O 02 x 02
9 160O-200O 00 x 00
Ghi chú:
a) Tại giao lộ giữa các đường hẻm có lộ giới lớn hơn 4m hoặc giữa hẻm
chính với đường phố phải thực hiện vạt góc theo quy định (bằng 50% so với quy
định cho đường phố theo Quy chuẩn xây dựng đã ban hành). Không vạt góc đối
với các hẻm có lộ giới từ 4m trở xuống với các đường hẻm khác và công trình
xây dựng cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng mới phải bo tròn cạnh ở tầng trệt và ở
lầu trên với bán kính R = 1m để giảm mức độ ảnh hưởng đến lưu thông.
b) Đối với góc cắt 80o-110o giữa 2 đường phố: áp dụng kích thước vạt góc
4x4m theo TCXD 353:2005.
Kích thước vạt góc tại góc cắt giao nhau với lộ Kích thước vạt góc tại góc cắt nhau nhau với
giới nhỏ hơn 450 lộ giới lớn hơn hoặc bằng 450
20
Kích thước vạt góc tại góc cắt giao nhau với Kích thước vạt góc tại góc cắt nhau nhau
lộ giới lớn hơn 1350 với lộ giới nhỏ hơn hoặc bằng 1350
Kích thước vạt góc tại góc cắt giao nhau với lộ giới lớn hơn 1350
Điều 18. Đối với tường rào
Trừ trường hợp có yêu cầu đặc biệt, tường rào phải có hình thức kiến trúc
thoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực và tuân thủ
yêu cầu sau:
1. Chiều cao tối đa của tường rào 2,6 m (tính từ mặt vỉa hè hiện hữu ổn
định tại địa điểm xây dựng).
2. Phần tường rào trông ra đường phố và hẻm từ độ cao 0,6m trở lên phải
thiết kế trống thoáng. Phần trống thoáng này tối thiểu chiếm 60% diện tích mặt
phẳng đứng của tường rào.
Điều 19. Màu sắc công trình
1. Mặt ngoài nhà (mặt tiền, mặt bên) không sử dụng các màu nóng (như
đỏ, đen), màu chói (như vàng, cam) trên toàn bộ mặt tiền nhà.
2. Không sử dụng gạch lát màu tối, có độ bóng cao để phủ trên toàn bộ
mặt tiền nhà.
3. Không sử dụng vật liệu có độ phản quang quá 70% trên toàn bộ mặt
tiền nhà.
Chương IV
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 20. Về áp dụng Quy định này đối với các khu vực đô thị hiện hữu
đã có quy hoạch chi tiết
1. Đối với các khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt trước khi Quy
định này ban hành, Ủy ban nhân dân quận - huyện cần xác định bằng văn bản
các khu vực trung tâm cấp quận, các trục đường thương mại - dịch vụ của quận -
