Luật kinh tế 2
Các vấn đề về giao đất,cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Về các hình thức giao đất và cho thuê đất
- Nhìn chung, xét về mặt hình thức thi giữa luật đất đai năm 2003
IV. C¸c vÊn ®Ò vÒ giao ®Êt, cho thuª ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt
1. VÒ c¸c h×nh thøc giao ®Êt vμ cho thuª ®Êt
Nh×n chung, xÐt vÒ mÆt h×nh thøc th× gi÷a LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003
so víi LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 vμ c¸c LuËt ®Êt ®ai söa ®æi bæ sung vÒ c¬
b¶n kh«ng cã nhiÒu sù thay ®æi lín. C¸c thay ®æi chØ lμ, hä cã quyÒn lùa
chän h×nh thøc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt. §iÒu 108 x¸c ®Þnh:
+ Tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh vμ c¸ nh©n sö dông ®Êt lμm mÆt
b»ng x©y dùng c¬ së s¶n xuÊt kinh doanh, sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng c«ng
tr×nh c«ng céng v× môc ®Ých kinh doanh; tæ chøc kinh tÕ sö dông ®Êt
vμo môc ®Ých ®Çu t− x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh−îng hoÆc
cho thuª, sö dông ®Êt vμo môc ®Ých n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång
thuû s¶n vμ lμm muèi ®−îc lùa chän h×nh thøc giao ®Êt cã thu tiÒn hoÆc
thuª ®Êt.
+ Ng−êi ViÖt nam ®Þnh c− ë n−íc ngoμi thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t−
t¹i ViÖt Nam ®−îc quyÒn lùa chän h×nh thøc giao ®Êt cã thu tiÒn hoÆc
thuª ®Êt tr¶ tiÒn hμng n¨m hoÆc tr¶ tiÒn mét lÇn cho toμn bé thêi gian
thuª.
+ Tæ chøc, c¸ nh©n n−íc ngoμi sö dông ®Êt vμo c¸c môc ®Ých kh¸c
nhau cã quyÒn lùa chän h×nh thøc tr¶ tiÒn thuª hμng n¨m hoÆc tr¶ tiÒn
mét lÇn.
+ Tæ chøc kinh tÕ trong n−íc, hé gia ®×nh c¸ nh©n vμ ng−êi ViÖt
Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoμi sö dông ®Êt vμo môc ®Ých kinh doanh ®·
thuª ®Êt cña nhμ n−íc nay cã thÓ chuyÓn sang h×nh thøc giao ®Êt cã thu
tiÒn nÕu cã nhu cÇu vμ thùc hiÖn nghÜa vô tμi chÝnh ®èi víi nhμ n−íc.
Sù thay ®æi lín thø hai lμ, kh«ng cßn h×nh thøc cho thuª tr¶ tiÒn
thuª nhiÒu n¨m nh− tr−íc ®©y.
2. ChuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt.
Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 36 th× viÖc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt
®−îc chia thμnh 2 lo¹i: chuyÓn môc ®Ých ph¶i xin phÐp vμ chuyÓn môc
®Ých kh«ng ph¶i xin phÐp c¬ quan nhμ n−íc cã thÈm quyÒn.
Kho¶n 1 quy ®Þnh c¸c tr−êng hîp ph¶i xin phÐp bao gåm:
+ ChuyÓn tõ ®Êt chuyªn trång lóa n−íc sang ®Êt trång c©y l©u
n¨m, ®Êt trång rõng vμ ®Êt nu«i trång thuû s¶n.
+ ChuyÓn ®Êt rõng ®Æc dông, rõng phßng hé sang sö dông vμo
môc ®Ých kh¸c.
+ ChuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp sang ®Êt phi n«ng nghiÖp.
+ ChuyÓn ®Êt phi n«ng nghiÖp kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt sang
®Êt phi n«ng nghiÖp cã thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc thuª ®Êt.
+ ChuyÓn ®Êt phi n«ng nghiÖp kh«ng ph¶i lμ ®Êt ë thμnh ®Êt ë.
§èi víi viÖc chuyÓn môc ®Ých cÇn ph¶i l−u ý nh÷ng ®iÓm sau:
- §èi víi nh÷ng tr−êng hîp kh«ng quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 36
th× kh«ng ph¶i xin phÐp c¬ quan nhμ n−íc cã thÈm quyÒn nh−ng ph¶i
®¨ng ký t¹i v¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt hoÆc uû ban nh©n
d©n cÊp x·.
- Khi chuyÓn môc ®Ých th× nghÜa vô tμi chÝnh vμ thêi h¹n còng
nh− c¸c quyÒn vμ nghÜa vô ®−îc ¸p dông cho lo¹i ®Êt ®· ®−îc chuyÓn
môc ®Ých sö dông míi.
- §èi víi lo¹i ®Êt khi chuyÓn môc ®Ých mμ ph¶i nép tiÒn sö dông
®Êt th× ng−êi sö dông ph¶i nép tiÒn theo môc ®Ých sö dông.
V. VÊn ®Ò quy ho¹ch vμ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai.
Tõ tr−íc ®Õn nay, vÊn ®Ò quy ho¹ch sö dông ®Êt ®−îc nãi ®Õn
nhiÒu t¹i c¸c diÔn ®μn, héi nghÞ song d−êng nh− c«ng t¸c quy ho¹ch vÉn
ch−a ®¸p øng ®−îc c¸c nhu cÇu cña sù ph¸t triÓn, ®ã lμ sù xa rêi thùc
tiÔn cña nhiÒu quy ho¹ch, quy ho¹ch th−êng ®i sau mét b−íc so víi thùc
tr¹ng nhμ ë, ®Êt ë ®· vμ ®ang sö dông, khi thùc hiÖn quy ho¹ch th−êng
g©y nhiÒu tèn kÐm trong gi¶i phãng mÆt b»ng vμ ®«i khi kh«ng thÓ thùc
hiÖn ®−îc ®óng quy ho¹ch, cßn bª trÔ trong qu¶n lý quy ho¹ch khiÕn
c¸c quy ho¹ch kh«ng thèng nhÊt cã tÝnh côc bé vïng miÒn, kh«ng thèng
nhÊt gi÷a quy ho¹ch ngμnh vμ l·nh thæ.
Nh×n chung c¸c quy ®Þnh trong LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 cßn chung
chung chØ mang tÝnh nguyªn t¾c lμ chñ yÕu mμ ch−a x¸c ®Þnh ®−îc râ
c¸c néi dung cô thÓ nh− nguyªn t¾c, c¨n cø, thÈm quyÒn, c¬ chÕ lËp,
tr×nh duyÖt vμ quyÕt ®Þnh quy ho¹ch, viÖc c«ng bè quy ho¹ch vμ thùc thi
quy ho¹ch. Trªn thùc tÕ, ChÝnh phñ ®· cã NghÞ ®Þnh sè 68/2001/N§-CP
ngμy 1/10/2001 vÒ quy ho¹ch vμ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, song víi
ph¹m vi ®iÒu chØnh chØ lμ lËp, xÐt duyÖt vμ qu¶n lý quy ho¹ch, kÕ ho¹ch
sö dông ®Êt th× v¨n b¶n nªu trªn vÉn ch−a ®¸p øng ®−îc qu¸ tr×nh x©y
dùng quy ho¹ch cho c«ng cuéc ph¸t triÓn ®Êt n−íc. V× vËy, LuËt ®Êt ®ai
n¨m 2003 tõ §iÒu 21 ®Õn §iÒu 30 dμnh mét môc trong ch−¬ng qu¶n lý
nhμ n−íc vÒ ®Êt ®ai ®Ó quy ®Þnh vÒ quy ho¹ch vμ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt
®ai víi nh÷ng ®iÓm cÇn l−u ý sau ®©y:
+ C¸c quy ®Þnh ®· chÝnh thøc luËt ho¸ vμ më réng ph¹m vi ®iÒu
chØnh cña NghÞ ®Þnh sè 68/2001/N§-CP ngμy 1/10/2001 t¹o khu«n khæ
ph¸p lý ®Ó x©y dùng vμ qu¶n lý quy ho¹ch sö dông ®Êt cã nÒ nÕp vμ kû
c−¬ng h¬n.
+ LÇn ®Çu tiªn chóng ta quy ®Þnh t¹i §iÒu 21 vÒ nguyªn t¾c lËp
quy ho¹ch vμ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai. §©y lμ quy ®Þnh mang tÝnh chØ
®¹o vÒ mÆt ®−êng lèi khi x©y dùng quy ho¹ch, v× thiÕu nã chóng ta sÏ
thiÕu c¸c ®Þnh h−íng cã tÇm vÜ m« khi ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch. Quy
hoach sö dông ®Êt tr−íc hÕt ph¶i cã c¸i nh×n tæng thÓ, h−íng tíi t−¬ng
lai trong sù ph¸t triÓn, lμ sù hμi ho¸ gi÷a kinh tÕ vμ m«i tr−êng sèng, lμ
sù b¶o vÖ c¸c gi¸ trÞ v¨n ho¸ truyÒn thèng vμ v¨n ho¸ ®−¬ng ®¹i. Cho
nªn khi lËp quy ho¹ch sö dông ®Êt, c¸c nhμ x©y dùng chÝnh s¸ch ph¶i
xuÊt ph¸t tõ chiÕn l−îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n−íc ®−îc ®Ò
cËp trong c¸c v¨n kiÖn cña §¶ng, ®−îc x©y dùng cã tÇm bao qu¸t réng
vÒ mÆt kh«ng gian vμ thêi gian.
+ C¬ chÕ lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, néi dung, thÈm
quyÒn quyÕt ®Þnh quy ho¹ch vμ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®−îc x©y dùng
mét c¸ch ®ång bé tõ trung −¬ng ®Õn c¸c ®Þa ph−¬ng, cã sù ph©n c«ng
ph©n nhiÖm râ rμng gi÷a c¸c c¬ quan quyÒn lùc nhμ n−íc, c¬ quan hμnh
chÝnh nhμ n−íc vμ ho¹t ®éng chuyªn ngμnh cña c¬ quan chuyªn m«n.
+ Mét vÊn ®Ò mμ nhiÒu ng−êi quan t©m kh«ng chØ lμ ng−êi d©n
thuÇn tuý mμ ngay c¶ nhiÒu tæ chøc qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai ®Òu mong
muèn lμ quy ho¹ch khi x©y dùng, khi c«ng bè quy ho¹ch chi tiÕt ph¶i cã
tiÕng nãi cña nh©n d©n ®ãng gãp ý kiÕn. Th«ng qua qu¸ tr×nh nμy, ch¾c
r»ng quy ho¹ch sö dông ®Êt kh«ng chØ g¾n víi mét kh«ng gian réng lín
cña sù ph¸t triÓn mμ cã sù hμi hoμ vÒ truyÒn thèng, nÐt ®Ñp vÒ v¨n ho¸
®−îc g×n gi÷ cho mu«n ®êi sau. Víi viÖc gãp ý cho viÖc gi÷ g×n lμng ®μo
truyÒn thèng cña ng−êi Hμ néi hay t«n t¹o, b¶o vÖ c¸c khu phè cæ ë Hμ
Néi, HuÕ, Héi An kh«ng chØ gi÷ g×n c¸c gi¸ trÞ v¨n ho¸ mμ cßn lμ ®iÓm
hÑn du lÞch hÊp dÉn cho du kh¸ch trong n−íc vμ n−íc ngoμi lμ nh÷ng vÝ
dô cô thÓ vÒ chiÕn l−îc nμy.
+ Trong quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ®· cã c¸i nh×n døt
kho¸t ®èi víi nh÷ng quy ho¹ch ®−îc x©y dùng nh−ng kh«ng mang tÝnh
kh¶ thi th× cÇn xem xÐt l¹i ®Ó ®iÒu chØnh hoÆc huû bá quy ho¹ch. Bëi v×,
nh÷ng ng−êi sö dông ®Êt n»m trong quy ho¹ch lu«n chÞu mét søc Ðp tõ
quy ho¹ch ®−îc phª duyÖt nh−ng kh«ng biÕt bao giê thùc hiÖn. NhiÒu
ng−êi d©n ph¶n ¸nh lμ ®Êt ®ai cña hä n»m trong quy ho¹ch vμ quy
ho¹ch ®ã ®−îc v¹ch ra tõ hμng chôc n¨m qua, b¶n th©n gia ®×nh hä
kh«ng ®−îc nhËp hé khÈu v× ®Êt quy ho¹ch, kh«ng ®−îc x©y dùng c¶i
t¹o c¬i níi nhμ ë v× kh«ng ®−îc phÐp x©y dùng trªn ®Êt quy ho¹ch, b¸n
nhμ kh«ng ai mua v× khu vùc quy ho¹ch. T×nh h×nh ®ã kh«ng biÕt sÏ kÐo
dμi ®Õn bao giê vμ bao giê th× quy ho¹ch ®−îc triÓn khai, ng−êi d©n chØ
biÕt chê ®îi trong sù thÊt väng. Cho nªn quy ho¹ch treo lμ hiÖn
t−îng phæ biÕn ë nhiÒu n¬i, nÕu sau 3 n¨m kÓ tõ ngμy c«ng bè thu håi
®Êt ®Ó thùc hiÖn dù ¸n mμ kh«ng thùc hiÖn ®−îc th× c¬ quan nhμ n−íc
cã thÈm quyÒn ph¶i ®iÒu chØnh hoÆc huû bá quy ho¹ch ®ã vμ c«ng bè
c«ng khai trªn c¸c ph−¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng.
VI. VÒ quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt.
So víi LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, LuËt ®Êt ®ai míi thÓ hiÖn mét sè
®iÓm míi nh− sau:
Thø nhÊt, lÇn ®Çu tiªn trong LuËt ®Êt ®ai quyÒn cña mäi ng−êi sö
dông ®Êt, dï ®ã lμ tæ chøc trong n−íc, tæ chøc, c¸ nh©n n−íc ngoμi,
ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoμi hay hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong
n−íc ®Òu ®−îc quy ®Þnh chÝnh thøc trong luËt, kh«ng cã t×nh tr¹ng ®−îc
®iÒu chØnh ë nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c nhau g©y khã kh¨n trong
viÖc ¸p dông ph¸p luËt vμ thÓ hiÖn sù ph©n biÖt gi÷a c¸c chñ thÓ kh¸c
nhau.
Thø hai, ng−êi sö dông ®Êt cã quyÒn lùa chän gi÷a h×nh thøc giao
®Êt cã thu tiÒn hoÆc ®−îc nhμ n−íc cho thuª ®Êt, tõ ®ã c©n nh¾c vÒ
quyÒn cô thÓ cña m×nh khi tham gia vμo quan hÖ ph¸p luËt ®Êt ®ai.
Thø ba, quyÒn cña ng−êi sö dông ®Êt ®−îc më réng h¬n nhiÒu so
víi quy ®Þnh tr−íc ®©y, vÝ dô nh− tæ chøc trong n−íc ®−îc nhμ n−íc
giao ®Êt cã thu tiÒn cã thªm quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi
céng ®ång d©n c− sö dông ®Êt hoÆc tÆng nhμ t×nh nghÜa g¾n liÒn víi ®Êt
cho ng−êi cã c«ng víi n−íc. Riªng ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã thªm
quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt cho ng−êi thõa kÕ theo quy ®Þnh cña
ph¸p luËt vμ cho ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoμi thuª ®Êt. §©y lμ
c¸c quyÒn lÇn ®Çu tiªn ®−îc ghi nhËn trong LuËt ®Êt ®ai dμnh cho hé
gia ®×nh, c¸ nh©n trong n−íc.
Thø t−, c¸c thñ tôc hμnh chÝnh vÒ thùc hiÖn quyÒn cña ng−êi sö
dông ®Êt ®−îc quy ®Þnh trong luËt thay thÕ c¸c quy ®Þnh tr−íc ®©y t¹i
c¸c NghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ víi c¬ chÕ ®¬n gi¶n, dÔ thùc hiÖn vμ cã sù
c¶i c¸ch ®¸ng kÓ vÒ thñ tôc hμnh chÝnh khi thùc hiÖn quyÒn cña ng−êi
sö dông ®Êt. Ng−êi sö dông ®Êt tù x¸c lËp hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö
dông ®Êt phï hîp víi c¸c quy ®Þnh trong Bé luËt d©n sù mμ kh«ng nhÊt
thiÕt ph¶i theo c¸c mÉu hîp ®ång ®−îc quy ®Þnh trong nh÷ng v¨n b¶n
ph¸p luËt ®Êt ®ai tr−íc ®©y. MÆt kh¸c, hå s¬ cña ng−êi sö dông ®Êt
®−îc quy ®Þnh kh¸ ®¬n gi¶n, chØ cßn hai lo¹i giÊy tê lμ hîp ®ång chuyÓn
quyÒn sö dông ®Êt vμ giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Hå s¬ hîp lÖ
®−îc nép t¹i v¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt vμ ng−êi sö dông
còng nhËn l¹i giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt tõ n¬i nép hå s¬ theo
c¬ chÕ mét cöa.
Thø n¨m, nÕu nh− trong LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 vμ c¸c LuËt ®Êt
®ai söa ®æi bæ sung cßn ghi nhËn nhiÒu h×nh thøc cho thuª ®Êt ®èi víi tæ
chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong n−íc th× nay chØ cßn h×nh thøc cho thuª
®Êt tr¶ tiÒn thuª hμng n¨m. H×nh thøc cho thuª ®Êt tr¶ tiÒn mét lÇn chØ
¸p dông ®èi víi tæ chøc, c¸ nh©n n−íc ngoμi khi x©y dùng trô së lμm
viÖc hoÆc thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t− t¹i viÖt Nam. Tõ ®ã ®Ó x¸c ®Þnh
quyÒn cho ng−êi sö dông ®Êt.
VII. C¸c quy ®Þnh vÒ tμi chÝnh ®Êt ®ai vμ gi¸ ®Êt
Mét trong nh÷ng tiªu chÝ khi x©y dùng LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 lμ
xuÊt ph¸t tõ viÖc coi ®Êt ®ai lμ nguån néi lùc, nguån tμi chÝnh tiÒm n¨ng
lín cña ®Êt n−íc trong tiÕn tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ vμ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt
n−íc. V× vËy, Nhμ n−íc cÇn ph¶i x¸c ®Þnh râ rμng c¸c nghÜa vô tμi chÝnh
cña ng−êi sö dông ®Êt ®Ó ®iÒu tiÕt nguån thu cho ng©n s¸ch nhμ n−íc,
mÆt kh¸c t¹o sù c«ng b»ng trong viÖc båi th−êng t¸i ®Þnh c− khi nhμ
n−íc thu håi ®Êt v× lîi Ých cña nhμ n−íc vμ x· héi.
1. C¸c nguån thu ng©n s¸ch nhμ n−íc tõ ®Êt ®ai.
Cho ®Õn nay, nguån thu ng©n s¸ch nhμ n−íc tõ c¸c kho¶n thuÕ,
phÝ vμ lÖ phÝ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai mçi n¨m thu ®−îc kho¶ng 4500 tû
®ång, n¨m cao nhÊt ®¹t 7268 tû ®ång ( nguån: Tæng côc thuÕ- B¸o c¸o
cña Bé tμi chÝnh vÒ ®¸nh gÝa chÝnh s¸ch thu hiÖn hμnh ®èi víi ®Êt ®ai vμ
h−íng hoμn thiÖn th¸ng 4/2003 ). Nh− vËy, tuy lμ nguån néi lùc quan
träng song trªn thùc tÕ c¸c kho¶n thu tõ ®Êt kh«ng lín. Tíi ®©y, Nhμ
n−íc tiÕp tôc miÔn thuÕ cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong h¹n møc n«ng
nghiÖp ®Õn n¨m 2010 th× nguån thu tiÕp tôc gi¶m, nhμ n−íc ®Çu t−
nhiÒu c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi ®Ó cho nhiÒu ng−êi sö dông ®Êt h−ëng
lîi mμ kh«ng ®iÒu tiÕt nguån lîi nμy vμo ng©n s¸ch nhμ n−íc th× ®©y qu¶
lμ mét khiÕm khuyÕt kh«ng nhá. V× vËy, theo §iÒu 54 LuËt ®Êt ®ai n¨m
2003 nguån thu ng©n s¸ch tõ ®Êt ®ai sÏ bao gåm:
+ Thu tõ tiÒn sö dông ®Êt ®èi ng−êi ®−îc giao ®Êt cã thu tiÒn,
ng−êi chuyÓn môc ®Ých tõ lo¹i kh«ng thu tiÒn sang lo¹i cã thu tiÒn, tõ
h×nh thøc thuª ®Êt chuyÓn sang h×nh thøc giao ®Êt cã thu tiÒn.
+ TiÒn thuª ®Êt ®èi ®Êt do nhμ n−íc cho thuª.
+ TiÒn thuÕ sö dông ®Êt.
+ ThuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt.
+ TiÒn thu tõ viÖc xö ph¹t vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai.
+ TiÒn båi th−êng thiÖt h¹i cho Nhμ n−íc khi g©y thiÖt h¹i trong
qu¶n lý vμ sö dông ®Êt.
+ C¸c kho¶n phÝ vμ lÖ phÝ trong qu¶n lý vμ sö dông ®Êt.
Bªn c¹nh nh÷ng nguån thu nªu trªn, Nhμ n−íc cÇn h−íng tíi viÖc
®iÒu tiÕt thu nhËp tõ viÖc h−ëng lîi cña ng−êi sö dông ®Êt khi Nhμ n−íc
lμm quy ho¹ch hoÆc khi Nhμ n−íc ®Çu t− lín vμo c¬ së h¹ tÇng mμ ng−êi
sö dông ®Êt h−ëng lîi tõ c¸c c«ng tr×nh nμy. Nh− vËy, mét mÆt Nhμ
n−íc ®iÒu tiÕt ®−îc nguån thu cho ng©n s¸ch cña m×nh, mÆt kh¸c thÓ
hiÖn sù c«ng b»ng trong viÖc thô h−ëng lîi Ých tõ mäi ®èi t−îng sö dông
®Êt.
1. C¸c quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt.
Tõ sau khi cã LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, ChÝnh phñ ®· quy ®Þnh
khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Ó thùc hiÖn c¸c kho¶n thu cho ng©n s¸ch Nhμ
n−íc vμ båi th−êng thiÖt h¹i cho ng−êi sö dông ®Êt khi nhμ n−íc thu håi
®Êt. MÆc dï ChÝnh phñ ®· ®iÒu chØnh b»ng nhiÒu v¨n b¶n kh¸c nhau
song gi¸ ®Êt Nhμ n−íc quy ®Þnh vÉn thÊp h¬n nhiÒu so víi gi¸ ®Êt ngoμi
thÞ tr−êng. §iÒu ®ã dÉn ®Õn mét hËu qu¶ lμ, khi Nhμ n−íc giao ®Êt víi
gi¸ ®Êt thÊp th× ng−êi ®−îc giao ®Êt h−ëng lîi cho nªn cã thÓ bao chiÕm
nhiÒu ®Êt ®ai mμ khai th¸c kh«ng hiÖu qu¶ ®Ó l·ng phÝ ®Êt ®ai, trong
khi ®ã ng−êi bÞ thu håi ®Êt kh«ng chÞu nhËn båi th−êng víi gi¸ ®Êt thÊp
h¬n nhiÒu so víi thÞ tr−êng g©y khiÕu kiÖn rÊt nghiªm träng ë nhiÒu n¬i
trong c¶ n−íc. Tõ thùc tÕ ®ã, LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh tõng vÊn
®Ò cô thÓ sau ®©y:
2. C¨n cø x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt.
Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 55 vμ §iÒu 56 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003
th× gi¸ ®Êt do UBND c¸c tØnh vμ thμnh phè trùc thuéc trung −¬ng c«ng
bè hμng n¨m vμo ngμy 1/1 c¨n cø vμo nguyªn t¾c, ph−¬ng ph¸p vμ
khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Êt mμ ChÝnh phñ quy ®Þnh lμm c¬ së ®Ó thùc
hiÖn c¸c nghÜa vô tμi chÝnh cña ng−êi sö dông ®Êt vμ båi th−êng thiÖt
h¹i khi Nhμ n−íc thu håi ®Êt. Nh− vËy, UBND cÊp tØnh trªn c¬ së c¸c
quy ®Þnh cña ChÝnh phñ vμ c¨n cø vμo t×nh h×nh cô thÓ cña tõng ®Þa
ph−¬ng ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi thùc tÕ chuyÓn nh−îng quyÒn sö
dông ®Êt trong ®iÒu kiÖn b×nh th−êng. §iÒu ®ã cã nghÜa lμ, gi¸ ®Êt mμ
uû ban nh©n d©n cÊp tØnh c«ng bè vÒ c¬ b¶n sÏ s¸t víi gi¸ ®Êt thÞ tr−êng,
®Ó tr¸nh t×nh tr¹ng cã sù chªnh lÖnh qu¸ lín gi÷a gÝa ®Êt Nhμ n−íc vμ
gi¸ ®Êt thÞ tr−êng. Chóng t«i cho r»ng, môc tiªu cña §¶ng vμ nhμ n−íc
ViÖt Nam lμ x©y dùng mét nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng cã ®Þnh h−íng x· héi
chñ nghÜa. V× vËy, gi¸ ®Êt ph¶i phï hîp víi thÞ tr−êng vμ ®¸p øng c¸c
yªu cÇu cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng mμ kh«ng tho¸t ly víi c¸c ®Þnh
h−íng cña Nhμ n−íc vμ thùc tÕ cuéc sèng.
VIII. VÊn ®Ò gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai
So víi c¸c quy ®Þnh tr−íc ®©y, c¬ chÕ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt
®ai cã nh÷ng ®iÓm míi quan träng cÇn ph¶i l−u ý.
Thø nhÊt, theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 159 NghÞ ®Þnh 181/2004/N§-CP
ngμy 29/10/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thi hμnh LuËt ®Êt ®ai, c¸c tranh chÊp
®Êt ®ai khi xÈy ra trong néi bé nh©n d©n th× c¸c bªn chñ ®éng gÆp gì ®Ó
tù hoμ gi¶i, nÕu kh«ng tho¶n thuËn ®−îc th× th«ng qua hoμ gi¶i ë c¬ së
®Ó gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai. Tr−êng hîp c¸c bªn tranh chÊp kh«ng
hoμ gi¶i ®−îc th× göi ®¬n ®Õn uû ban nh©n d©n x·, ph−êng, thÞ trÊn n¬i
cã ®Êt ®Ó hoμ gi¶i. Trong thêi h¹n 30 ngμy lμm viÖc UBND cÊp x· cã
tr¸ch nhiÖm hoμ gi¶i, viÖc hoμ gi¶i ph¶i ®−îc lËp thμnh biªn b¶n cã ch÷
ký cña c¸c bªn, cã x¸c nhËn cña uû ban nh©n d©n vÒ hoμ gi¶i thμnh hoÆc
kh«ng thμnh.
Nh− vËy, viÖc hoμ gi¶i t¹i uû ban nh©n d©n cÊp x· lμ mét c¬ chÕ
b¾t buéc tr−íc khi c¸c bªn tranh chÊp trong tr−êng hîp hoμ gi¶i kh«ng
thμnh ®−îc quyÒn yªu cÇu c¬ quan t− ph¸p hoÆc c¬ quan hμnh chÝnh
nhμ n−íc cã thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp theo luËt ®Þnh.
Thø hai, thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai cña toμ ¸n
nh©n d©n ®· cã sù më réng ®¸ng kÓ so víi LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993. Cô
thÓ, toμ ¸n nh©n d©n gi¶i quyÕt c¸c tr−êng hîp sau:
+ Toμ ¸n nh©n d©n gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt
mμ ng−êi sö dông ®Êt ®· cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc
cÊp theo c¸c LuËt ®Êt ®ai n¨m 1987, 1993 vμ LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 víi
c¸c mÉu giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt do c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai
ë trung −¬ng ph¸t hμnh qua tõng thêi kú.
+ Toμ ¸n ®−îc më réng gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ quyÒn sö
dông ®Êt, mμ ng−êi sö dông ®Êt cã nh÷ng giÊy tê quy ®Þnh t¹i kho¶n 1,
kho¶n 2 vμ 5 §iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003.
C¸c tranh chÊp nμy tr−íc ®©y do UBND cÊp cã thÈm quyÒn gi¶i
quyÕt theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu 38 LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993. Tuy
nhiªn, víi thùc tÕ nh÷ng lo¹i giÊy tê mμ c¸c bªn tranh chÊp ®−îc quy
®Þnh t¹i kho¶n 1, 2 vμ 5 §iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003, toμ ¸n nh©n d©n
kh«ng gÆp qu¸ nhiÒu nh÷ng khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh quyÒn sö
dông cña c¸c bªn ®−¬ng sù. Bëi v×, c¸c giÊy tê ®ã do c¸c c¬ quan nhμ
n−íc cÊp trong tõng thêi kú thùc hiÖn c¸c chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña nhμ
n−íc ta hoÆc ®−îc thõa nhËn trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. Cho nªn më
réng cho toμ ¸n nh©n d©n gi¶i quyÕt nh÷ng tr−êng hîp nμy lμ mét b−íc
tiÕn lín trong viÖc ph©n ®Þnh thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai
gi÷a toμ ¸n nh©n d©n vμ c¬ quan hμnh chÝnh nhμ n−íc.
+ Toμ ¸n nh©n d©n gi¶i quyÕt nh÷ng tranh chÊp tμi s¶n g¾n liÒn
víi quyÒn sö dông ®Êt.
§èi víi lo¹i viÖc nμy, dï ng−êi sö dông ®Êt ®· cã giÊy chøng nhËn
quyÒn sö dông ®Êt hay ch−a cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt th×
®Òu do toμ ¸n nh©n d©n thô lý gi¶i quyÕt theo thñ tôc chung. C¨n cø vμo
c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ d©n sù vμ ph¸p luËt ®Êt ®ai, toμ ¸n gi¶i quyÕt
theo tõng ®−êng lèi cô thÓ nh»m ®¶m b¶o quyÒn lîi cña c¸c bªn.
Thø ba, theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 160 NghÞ ®Þnh 181/2004/N§-CP th×
trong tr−êng hîp c¸c bªn tranh chÊp kh«ng cã c¸c giÊy tê quy ®Þnh t¹i
kho¶n 1, kho¶n 2 vμ 5 §iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 th× c¸c bªn tranh
chÊp lμm ®¬n göi ®Õn c¬ quan hμnh chÝnh nhμ n−íc ®Ó ®−îc gi¶i quyÕt
theo tr×nh tù sau:
+ Chñ tÞch UBND huyÖn, quËn, thÞ x·, thμnh phè thuéc tØnh gi¶i
quyÕt lÇn ®Çu nh÷ng tranh chÊp xÈy ra trong néi bé nh©n d©n, gi÷a hé
gia ®×nh, c¸ nh©n víi céng ®ång d©n c− sö dông ®Êt. Tr−êng hîp kh«ng
®ång ý víi quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt cña Chñ tÞch UBND cÊp huyÖn, c¸c bªn
cã quyÒn lμm ®¬n xin gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ®Õn Chñ tÞch UBND
cÊp tØnh. QuyÕt ®Þnh cña Chñ tÞch UBND cÊp tØnh lμ quyÕt ®Þnh cuèi
cïng vμ cã hiÖu lùc ph¸p luËt.
+ Chñ tÞch UBND cÊp tØnh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai xÈy ra
gi÷a tæ chøc, c¬ së t«n gi¸o, ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoμi, tæ
chøc, c¸ nh©n n−íc ngoμi víi nhau hoÆc gi÷a hä víi hé gia ®×nh, c¸
nh©n, céng ®ång d©n c−. Tr−êng hîp kh«ng ®ång ý víi quyÕt ®Þnh gi¶i
quyÕt tranh chÊp cña Chñ tÞch UBND cÊp tØnh, c¸c bªn cã quyÒn lμm
®¬n xin gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Õn Bé tr−ëng Bé Tμi nguyªn vμ M«i
tr−êng, quyÕt ®Þnh cña Bé tr−ëng lμ quyÕt ®Þnh cuèi cïng cã hiÖu lùc
ph¸p luËt.
Nh− vËy, c¸c quy ®Þnh vÒ thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt
®ai ®−îc quy ®Þnh râ rμng, dï ®ã lμ c¬ chÕ t− ph¸p hay c¬ chÕ hμnh
chÝnh. LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 vμ NghÞ ®Þnh thi hμnh ®· cã b−íc ph¸t
triÓn míi khi x¸c ®Þnh thÈm quyÒn t− ph¸p vμ thÈm quyÒn hμnh chÝnh
trong viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, gãp phÇn gi¶i quyÕt døt ®iÓm
nh÷ng tranh chÊp khiÕu kiÖn ®ang xÈy ra kh¸ phøc t¹p trong thêi gian
võa qua.
