Đồ án kinh tế xây dựng
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau :
- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài...
ĐỒ ÁN
KINH TẾ XÂY DỰNG
-1-
Mục lục
Mở đầu........................................................................................................................ - 3 -
1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế q uốc dân. .......................................... - 3 -
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng. ................................................ - 3 -
3. N ội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi). .............................................. - 3 -
4. N ội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội....................................... - 5 -
5. Giới thiệu dự án. ..................................................................................................... - 8 -
CHƯƠ NG I: PHÂN TÍCH TÀI CH ÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ ........................................ - 9 -
1. X ÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA D Ự ÁN ( V ) ........................................ - 9 -
2. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SẢN XUẤT – KINH DOANH CỦ A DỰ ÁN TRONG CÁC
NĂM VẬN HÀNH. ...................................................................................................- 29 -
3. D Ự TRÙ DOANH THU CHO DỰ ÁN ( KHÔNG CÓ VAT ) ................................... 37
4.DỰ TRÙ LÃI ( LỖ ) TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH................................. ...... 38
5. PHÂN TÍCH TÍNH ĐÁNG GIÁ CỦ A DỰ ÁN. ........................................................ 40
6. PHÂN TÍCH ĐỘ AN TOÀN TÀI CH ÍNH................................................................. 48
CHƯƠ NG II: PHÂN TÍCH HIỆU QU Ả K INH TẾ - XÃ HỘ I CỦ A DỰ ÁN Đ ẦU TƯ. 56
1. GIÁ TR Ị SẢN PHẨM GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA. ........................................ 56
2.MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC....................................................... 59
3. MỨC ĐÓNG GÓP CỦ A DỰ ÁN VÀO NGÂN SÁCH . ........................................... 59
4. THU NHẬP CỦA NGƯỜI LAO ĐỘNG LÀM VIỆC TRONG DỰ ÁN. ................... 61
5. CÁC LỌI ÍCH VÀ ẢNH H ƯỞNG KHÁC................................................................. 64
-2-
Mở đầu
1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi
chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong
toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra
thì ho ạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau :
- Đầu tư xây dựng là ho ạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố
định phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các
thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- Đ ầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp phần nâng
cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình
kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.
- Đ ầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng, xây dựng các
công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc
tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò
quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà
nước đã đề ra.
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.
- D ự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để duyệt cấp
có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép
đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội kiến đạt được các yêu cầu
kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay
không nên thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được
phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ
đầu tư thực hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến.
- D ự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm
soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà
nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
- D ự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho
nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.
3. N ội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi).
Đ ể quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban hành và quy
định tại Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình và Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.
D ự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
-3-
- Thuyết minh của dự án.
- Thiết kế cơ sở của dự án.
Đ iều 6 : Nội dung của phần thuyết minh của dự án
1.Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường , tiêu thụ sản phẩm
đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; đ ịa đ iểm xây
dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu,nhiên liệu và các đầu vào
khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn các
phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm :
a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng
kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị và công trình có
yêu cầu kiến trúc;
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu cầu
về an ninh, quốc phòng.
5. Tổng mức đ ầu tư của dự án; khả năng thu x ếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn
theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu
tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
Đ iều 7 : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án.
1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể
hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các
bước thiết kế tiếp theo.
2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng
theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ
đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
b) K ết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ
thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ
tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;
-4-
c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;
d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo
tuyến;
b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc;
c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và
hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình.
4. N ội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng
trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đ ầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung
quan trọng nhất của dự án.
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đ ầu tư biết bỏ ra chi phí như thế nào, lợi
ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đ ạt ở mức nào từ đó đ i đến quyết định có
đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu
tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để
xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.
Nội dung của phân tích tài chính:
N hóm chỉ tiêu đ ộng:
L
* Mức doanh lợi một đồng vốn : D = .
V
VO m
2
L : Lợi nhuận năm.
V o : Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn.
V m : Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh.
* Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu.
* Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
n n
Bt C
N PV = - t t
t
t 1 (1 r ) t 1 (1 r )
-5-
V
* Thời hạn ho àn vốn nhờ lợi nhuận : To
L
V
* Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao : Tk
LK
* Suất thu lợi nội tại IRR.
* Chỉ tiêu thời gian ho àn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao.
* Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ.
B
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án : K N
A
Trong đó : B_nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm.
A_Số nợ phải trả trong năm.
* Theo tỷ số khả năng trả nợ.
* Theo thời hạn có khả năng trả nợ.
N hóm chỉ tiêu tĩnh :
* Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm.
Ld Gd C d max
G d : G iá bán một đơn vị sản phẩm.
Cd : Chi phí tính cho m ột đơn vị sản phẩm.
* Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn.
- Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ.
- Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ.
- Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ.
* Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực
tế đ ạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án
biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính
toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương án đề ra đ ược đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%.
-6-
+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
- G iá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.
- G iá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án.
- Mức thu hút lao động vào làm việc.
- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự
án.
- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
K hi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của quốc gia và
toàn xã hội. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là giá tài chính hay giá thị
trường đã được đ iều chỉnh có tính đ ến các nhân tố ảnh hưởng như quy luật cung cầu, thuế
trong giá...
Phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế
quốc dân và của to àn xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư p hần lớn là do doanh nghiệp tự
quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trự tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được
trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn
đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ.
V ai trò của phân tích kinh tế - x ã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đ ầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà
nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay
vốn và sự ủng hộ của nhân d ân địa phương nơi thực hiện dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt
cấp giấy phép đ ầu tư.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan
trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ bảo vệ môi
trường…
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích
KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta khá phổ biến và chiếm
một nguồn vốn khá lớn.V ì vậy việc phân tích KT-XH của dự án luôn giữ vai trò quan
trọng.
* Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.
-7-
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.
Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp
cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân...
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất nghiệp…
N goài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái, nâng cao
trình đ ộ văn hoá giáo dục cho người dân...
5. Giới thiệu dự án.
* Tên dự án : Đ ẦU TƯ XÂY DỰNG SIÊU THỊ N ỘI THẤT
* Chủ đ ầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
* Đ ịa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội.
* Q uy mô dự án : Nhóm II.
* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê đồ nội thất chất lượng cao
* G iải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu toà nhà 3 tầng và kho chứa hàng với kết cấu khung
thép vĩnh cửu. Dự án d ự kiến thực hiện đầu tư x ây d ựng bắt đầu vào đ ầu quý II năm 2009
và kết thúc vào cuối quý II năm 2011 sẽ đưa vào vận hành.
-8-
CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D Ự ÁN ĐẦU TƯ
1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V )
Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban
hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng
)
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong
giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Tổng
mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau :
V = GXD + GTB + G GPMB + GQLDA + G TV + GK + G DP +VLĐ+LV (1.1)
Trong đó :
GXD : Chi phí xây dựng.
GTB : Chi phí thiết bị.
GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
GQLDA : Chi phí quản lý dự án.
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
GK : Chi phí khác.
GDP : Chi phí dự phòng.
VLĐ :Vốn lưu động ban đầu
LV:lãi vay
1.1. Xác đ ịnh chi phí xây dựng. ( GXD )
* Các căn cứ :
- D anh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục ( xem
bảng 1.1 )
- Q uy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m2,md …)
- Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành.
* Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau :
GXD = G XDCT1 + GXDCT2 +…+G XDCTn (1.2)
-9-
Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án.
Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( GXDXT ) được xác định như sau :
GXDCT = SXD* N + GCT-SXD ( 1.3)
Trong đó :
- SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục
vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng
mục công trình thuộc dự án.
- GCT-SXD : Các chi p hí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong
đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công
trình thuộc dự án.
- N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự
án.
Xác đ ịnh diện tích xây dựng cơ bản.
Bảng 1.Diện tích sàn
Quy mô xây Diện tích
STT Tên hạng mục Đơn vị
dựng sàn
I TOÀ NHÀ TRUNG TÂM m2 600
Tầng 1 va 2
I.1 m2 400
diện tích trưng bầy sản phẩm
I.1.1 m2 120 /1t
I.1.2 Phòng khách hàng m2 30/1t
Phòng nhân viên quản lý
I.1.3 m2 20/1t
I.1.4 Hành lang m2 12.5/1t
Sảnh
I.1.5 m2 7.5 /1t
Nhà vệ sinh
I.1.6 m2 10/1t
Tầng 2
I.2 m2 200
Phòng giám đốc
I.2.1 m2 55
Phòng họp
I.2.2 m2 70
Sảnh
I.2.3 m2 50
- 10 -
I.2.4 Ban công m2 20
Cầu thang
I.2.5 m2 5
300
Kho chứa hàng m2
Tầng 1
II.1 m2 150
Phòng xu ất nhập kho
II.1.2 m2 40
Phòng ăn
II.1.3 m2 30
Bếp
II.1.4 m2 15
Phòng bảo trì sản p hẩm
II.1.5 m2 60
Nhà vệ sinh
II.1.6 m2 5
Tầng 2
II.2 m2 150
Phòng nghỉ của nhân viên
II.2.1 m2 40
Nhà vệ sinh
II.2.2 m2 12
Kho chứa hàng
II.2.3 m2 80
II.2.4 Ban công m2 8
Cầu thang
II.2.5 m2 5
II.2.6 Sàn xép m2 5
III tầng hầm m2 150
diện tích để xe
III.1 m2 100
Phòng bảo vệ
III.1.1 m2 30
Phòng chữa cháy
III.1.2 m2 10
Nhà vệ sinh
III.1.3 m2 5
cầu thang
III.1.4 m2 5
- Số lượng công trình : 1 toà nhà trung tâm cộng một kho chứa hàng
- D iện tích xây dựng : 600 + 300 + 150 = 1050 m2
- Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 500 m2.
- Suất vốn đầu tư xây d ựng tính theo một đơn vị diện tích của toa nhà
- 11 -
SXD = 4.5 (triệu đồng/ m2 sàn )
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nhà kho
SXD = 3 (triệu đồng/ m2 sàn )
Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp theo quy đ ịnh hiện hành :10%
* Chi phí san lấp mặt bằng :
GSL = G *F*H
G - Giá san lấp trung bình 1m3 lấy G = 64000 (đ/m3 ).
F - D iện tích san lấp : F = 500 (m2 ).
H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m
GSL = 0,064*500*0,7= 22.4 (triệu đồng).
*Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe, đường giao thông đơn giá tính toán cho 1m2 được ước
tính theo kinh nghiệm các công trình khác đã thực hiện : 400.000 (đ/m2).
* Chi phí xây dựng hàng rào xung quang khu vực tính trên 1m dài lấy 750.000 (đ/m
dài).
* Cổng lấy theo đơn giá tham khảo của các dự án tương đương : Cổng chính 200 triệu,
cổng phụ 10 0 triệu.
* Chi phí xây dựng vườn hoa,cây cảnh ước tình theo đ ơn giá quy định cho vườn cây
xanh khoảng 80.000 (đ/m2).
* H ệ thống cấp điện ngo ài nhà 5 5.000(đ/m2).
* H ệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 25.000(đ/m2).
Bảng 1.1 : Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị : Triệu đồng
Đơn Thành tiền
Quy mô giá (
STT Hạng mục công trình xây
Đơn vị không
dựng có
VAT) Chưa có VAT Có VAT
3.552 10628.83 11691.71
Xây dựng toà nhà trung tâm
1 m2 2992.35
- 12 -
3.552 18154.63 19970.09
Xây dựng nhà kho
2 m2 5111.1
3 0.00 0.00
Xây dựng tầng hầm
3 m2 0
439.62 0.4 175.85 193.43
Sân bãi đỗ xe
5 m2
3175.50 0.45 1428.98 1571.87
Đường giao thông
6 m2
725.47
Hệ thống cấp điện ngoài nhà hệ thống 11991.20
7 0.055 659.52
329.76
Hệ thống cấp,thoát nước ngo ài nhà hệ thống 11991.20
8 0.025 299.78
500.00 0.8 400.00 440.00
9 Hàng rào mét dài
300 300.00 330.00
Cổng ra vào (1 phụ+ 1 chính) 2 chiếc
10
4500.00 0.08 360.00 396.00
Vườn hoa,cây cảnh
11 m2
2000.00 2200.00
Vỉa hè
12 m2 4000.00 0.5
17000.00 0.045 765.00 841.50
San lấp mặt bằng
13 m3
39382.62 43320.89
Tổng cộng :
Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng ).
1.2. Xác đ ịnh chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không
thuộc tài sản cố định )
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các
nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án :
Theo TTLB số 1192/TT- LB ngày 29/12/93 quy định tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu
chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch làm căn cứ để bố trí trang thiết bị.
+ Phòng khách hàng :
Bàn ghế Salon : 1 bộ
Telephone : 10 chiếc
Tivi màu 37 inch : 1 chiếc
Radiocasette : 1 chiếc
Điều hòa : 2 chiếc
+ Phòng ăn :
Điều hòa : 2 chiếc
Bàn ăn : 5 bộ
+ Phòng b ếp :
- 13 -
Tủ lạnh 115 L : 3 chiếc
Bếp ga : 5 chiếc
+ Phòng nghi:
Giường đệm : 5 bộ
Tủ áo : 10 bộ
Điều hòa : 1 chiếc
Tivi màu 29 inch : 1 chiếc
Radiocasette : 1 chiếc
Tủ lạnh 50L : 1 chiếc
+ Toilet :
Bình nóng lạnh : 1 chiếc
+ Phòng giặt đồ :
Máy giặt : 7 chiếc
+ Phòng phục vụ :
Điều hòa : 1 chiếc
Giường đệm : 1 bộ
Tủ áo : 1 bộ
+ Phòng đ iều hành :
Bàn ghế văn phòng : 1 bộ
Điều hòa : 1 chiếc
Computer : 1 bộ
Tổng đ ài điện thoại : 1 bộ
Điện thoại lẻ : 1 chiếc
Fax : 1 bộ
Salon nhỏ : 1 bộ
- 14 -
Ngoài ra bố trí các trang thiết bị phục vụ chung :
Máy hút bụi
Hệ thống PCCC
Lọc và bơm nước
Ôtô con
Vidio trung tâm và ăngten Parabol
- Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận
chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo d ưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :
n
TBi
Q * M i * (1 T VAT )
G MSTB i
i 1
Trong đó :
Qi – Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
Mi – Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
Mi = mi + ni + K i + V i + hi
mi -Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua ho ặc tại cảng VN
ni -Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Ki -Chi phí lưu kho, bãi, container.
Vi -Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
hi -Thuế và chi phí bảo hiểm
TBi
- Thuế GTGT cho thiết bị thứ i.
T VAT
Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị.
Đơn vị tính : triệu đồng.
Chi phí Thuế Chi phí
Đơn Đơn giá (
STT Loại thiết bị Số lượng
vị VAT sau
Chưa có trước thuế
- 15 -
VAT) thuế
Điều hòa Panasonic Chiếc 1878.22
1 175 9.76 1707.48 10%
Bình nóng lạnh 30 L Chiếc 160.88
2 75 1.95 146.25 10%
Máy phát điện Kama KGE
Bộ 251.95
12E
3 5 45.81 229.05 10%
Máy giặt lồng đứng
Chiếc 25.82
Toshiba 8.0kg
4 5 4.70 23.48 10%
Máy hút bụi Philips
Chiếc 51.80
FC8396
5 24 1.96 47.09 10%
Hệ thống PCCC Bộ 352.00
6 1 320.00 320.00 10%
Tổng đ ài Panasonic KX-
Bộ 67.74
TDA 200
7 5 12.32 61.58 10%
Chiếc
Fax CANON L120 35.70
8 5 6.49 32.45 10%
Điện thoại lẻ Chiếc 280.50
9 170 1.50 255.00 10%
Hệ thống lọc và bơm nước Bộ 113.52
10 24 4.30 103.20 10%
Bộ
Computer 475.20
11 24 18.00 432.00 10%
Tivi Samsung 29Z40P,21
Chiếc 653.25
inch
12 135 4.40 593.87 10%
Radiocassette Sanyo CD
Chiếc 185.63
V68M
13 135 1.25 168.75 10%
Vidio trung tâm và ăngten
Bộ 352.00
Parabol
14 5 64.00 320.00 10%
Tủ lạnh 50L Chiếc 209.09
15 72 2.64 190.08 10%
Tủ lạnh Toshiba M12VT,
Chiếc 635.25
115lít
16 165 3.50 577.50 10%
Giường đệm Chiếc 990.00
17 100 9.00 900.00 10%
Salon nhỏ Bella Bộ 180.95
18 35 4.70 164.50 10%
Bộ
Salon to 316.80
19 30 9.60 288.00 10%
Bộ b àn ăn Oval - DHB017 Bộ 300.30
20 35 7.80 273.00 10%
Bàn ghế văn phòng Bộ 114.95
21 5 20.90 104.50 10%
Tủ áo và trang điểm Amore Bộ 396.00
22 100 3.60 360.00 10%
Ôtô con 4 chỗ Chiếc 1545.00
23 3 515.00 1545.00 0
Tổng cộng : 9572.53
8842.76
Các tài sản không phải là tài sản cố định ( có giá trị nhỏ, thời gian sử dụng ngắn ) được
gọi là công cụ, dụng cụ, chi phí để mua sắm chúng được coi là vốn lưu động ban đầu.
Bảng 1.2a Chi phí thiết bị đồ dùng và công cụ nhỏ
Đơn vị tính : 1000đ
Thành tiền
Số
TT Loại thiết bị Đơn vị Đơn giá
lượng Có VAT
Chưa VAT
12000.00 13200.00
Bàn làm việc Chiếc
1 24 500
4800.00 5280.00
Ghế ngồi làm việc Chiếc
2 24 200
10500.00 11550.00
Bàn uống nước Chiếc
3 35 300
11200.00 12320.00
Ghế thấp ngồi uống nước Chiếc
4 112 100
- 16 -
2500.00 2750.00
Hộp màn Chiếc
5 100 25
100000.00 110000.00
Nệm trải giường Chiếc
6 100 1000
10000.00 11000.00
Ga trải giường Chiếc
7 100 100
6000.00 6600.00
Chiếc
8 Màn tuyn 100 60
10000.00 11000.00
Vỏ gối Chiếc
9 200 50
60000.00 66000.00
Ruột gối Chiếc
10 200 300
30000.00 33000.00
Chăn len Chiếc
11 200 150
10000.00 11000.00
Riđô che cửa Bộ
12 200 50
1600.00 1760.00
Thảm chân giường Chiếc
13 200 8
1880.00 2068.00
Thảm chùi chân Chiếc
14 47 40
510.00 561.00
Ấm chén uống nước Chiếc
15 34 15
7500.00 8250.00
Cốc thủy tinh Chiếc
16 150 50
1500.00 1650.00
Bình thủy tinh Chiếc
17 150 10
1500.00 1650.00
Phích đ ựng nước sôi Chiếc
18 50 30
1500.00 1650.00
Đĩa kê cốc thủy tinh Chiếc
19 150 10
3375.00 3712.50
Gạt tàn thu ốc lá Chiếc
20 135 25
1500.00 1650.00
Lọ hoa Bộ
21 150 10
40500.00 44550.00
Hộp đựng chè Chiếc
22 135 300
340.00 374.00
Bô nhựa đổ nước Chiếc
23 34 10
340.00 374.00
Sọt rác nhựa Chiếc
24 34 10
2700.00 2970.00
Mắc treo quần áo Chiếc
25 135 20
2000.00 2200.00
Dép đi trong nhà Chiếc
26 100 20
680.00 748.00
Tranh treo tường Chiếc
27 34 20
400.00 440.00
Bàn trải quần áo Chiếc
28 20 20
400.00 440.00
Bàn chải đánh giầy Chiếc
29 20 20
335225.00 368747.50
Tổng cộng :
1.2.1. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
- Giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.
n
i
xTL iTB
G
G LĐ TB
in
i
GTB : G iá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.
TLiTB : Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.
- Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công tác xây lắp
là 10%).
Bảng 1.3 Chi phí lắp đặt thiết bị
Đơn vị tính : triệu đồng
- 17 -
Giá trị TB Tỷ lệ chi Chi phí Thuế Chi phí sau
STT Loại thiết bị
cần lắp đặt phí lắp đặt VAT thuế
trước thuế
1 2 3 4 5 6 7
Điều hòa Panasonic
1 1707.48 0.02 34.15 0.10 37.56
Bình nóng lạnh 30 L
2 146.25 0.02 2.93 0.10 3.22
Máy phát điện Kama
3 229.05 0.02 4.58 0.10 5.04
KGE 12E
Hệ thống PCCC
4 320.00 0.02 6.40 0.10 7.04
Tổng đài Panasonic
5 61.58 0.02 1.23 0.10 1.35
KX-TDA 200
6 Fax CANON L120 32.45 0.02 0.65 0.10 0.71
Điện thoại lẻ
7 255.00 0.02 5.10 0.10 5.61
Hệ thống lọc và bơm
8 103.20 0.02 2.06 0.10 2.27
nước
Vidio trung tâm và
9 320.00 0.02 6.40 0.10 7.04
ăngten Parabol
Tổng cộng : 63.50 69.85
Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính :triệu đồng
STT Nội dung Thuế VAT Chi phí sau thuế
Chi phí trước thuế
Chi phí mua sắm thiết bị
1 8842.76 0.10 9727.03
Chi phí lắp đặt thiết bị
2 63.50 0.10 69.85
Tổng cộng : 8906.26 9796.88
Chi phí thiết bị cho dự án : GTB = 6.750,135060 ( triệu đồng).
1.3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản :
- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.
- Chi phí tái định cư.
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng.
* Căn cứ xác định :
- 18 -
Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực
tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bản
giá đất của địa phương…
* Phương pháp xác định :
- Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp lập
dự toán chi phí :
CBT = Pi*SMB
Lấy Pi = 30 ( nghìn đ ồng/1m2) không bao gồm thuế VAT.
Diện tích thuê đ ất SMB= 500 (m2)
CBT = Pi*SMB = 0,03*500 = 15(triệu đồng)
- Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư.
- Chi phí thuê đất Di lấy bằng 0,7% giá đất theo b ảng giá đất của TP Hà Nội ban hành
trên đ ịa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m 2).
Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm).
CTĐ = SMB*Di*T = 500 *(0,7%*4)*15 = 210(triệu đồng)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng lấy khoảng 5% chi phí bồi thường:
CTC = 5%*CBT = 5%*15 =0,75(triệu đồng).
Bảng 1.4. Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Nội dung Thuế VAT Chi phí sau thuế
Chi phí trước thuế
Chi phí bồi thường
1 15.00 0 15.00
Chi phí thuê đ ất
2 210.00 0 210.00
Chi phí tổ chức bồi thường
3 0.7500 0 0.750
Tổng cộng : 225.75 225.75
GMB = 225.75 ( triệu đồng).
- 19 -
1.4. Xác đ ịnh chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (
chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng).
* Căn cứ xác định :
- Nội dung chi phí.
- Các định mức chi phí hiện có.
- Khối lượng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định.
* Phương pháp tính các loại chi phí :
Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Công văn số :1751/BXD-VP ngày
14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
1, Chi phí quản lý dự án:
Tính theo công thức : GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt).
Trong đó:
- GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế ( GXDtt = 39.382,62 triệu đồng).
- G TBtt : chi phí thiết bị trước thuế ( G TBtt =8.906,26 triệu đồng ).
- TQLDA : định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án.
Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy TQLDA=1.68%.
GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng).
2, Chi phí lập dự án khả thi.
GLDA= TLDA*(GXDtt + GTBtt) = 0 ,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng).
- TLDA= 0 ,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi.
3, Chi phí thiết kế.
Công trình dân dụng cấp II, GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 6 63,597 (triệu
đồng).
- TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế.
4, Chi phí khảo sát thiết kế.
- 20 -
