Đề án: Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết
Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ...
KHOA ...
ĐỀ ÁN
“Hoạt động đầu cơ đất đai
tại Việt Nam và các giải các
giải pháp cần thiết”
Đề án môn học
A. LỜI NÓI ĐẦU
Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh
chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên
của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng
tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai
như chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai...đã xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm. Các
giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không
có sự điều tiết của nhà nước. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành,
các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất... trở nên sôi động và thị
trường đất đai ngày càng được định hình rõ nét hơn.
Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một
thị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều
tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định
hướng của nhà nước. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo
bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở
nước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một
vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020
đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không
nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và
các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị
trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh
tế và đời sống của dân cư. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường,
văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những
không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần
nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm
quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt
động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại
bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn
lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực
hiện triệt để. Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với
hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ
này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại
bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường
BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược
phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay
đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư và bộ Luật Đất đai sắp ra
đời đang được các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân cư.
Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về
vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng
góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tượng này.
2
Đề án môn học
Vì những lý do trên em chọn đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và
các giải các giải pháp cần thiết”
- Mục đích nghiên cứu
Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt,
là quyền lợi của một sinh viên được nghiên cứu, được ôn lại và vận dụng những
kiến thức tổng hợp đã được nghiên cứu từ những năm trước mà còn là nghĩa vụ của
một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chương trình đào tạo ở bậc
đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ
của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng
cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trường
không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nước ta là lĩnh vực còn bị
thờ ơ, chưa được quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp
còn đang tranh cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ
nghiên cứu trong chương I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và
các nhà quản lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học
kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động
như thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội như thế nào? thực
trạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước có
liên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến
nghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ.
- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nước trong
mối quan hệ với thị trường nhà đất. Nhưng ở nước ta thị trường BĐS ở Hà Nội và
Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hưởng tới các
lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này,
ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phương khác. Đề tài này
cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nước ta và nước ngoài.
- Phương pháp nghiên cứu.
Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tượng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũng
cần phải có phương pháp. Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy
vật lịch sử là hai phương pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt
nam. Các phương pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ
với các hiện tượng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp toán, phương pháp tổng kết thực tiễn cũng được sử dụng.
- Nội dung nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với các vấn đề sau:
Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất
đai.
3
Đề án môn học
Chương II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.
Chương III: Quan điểm, phương hướng và giải pháp chủ yếu.
Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn
cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu
sót; em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm
Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS – Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN
và các bạn đọc để đề tài này được hoàn thiện hơn.
Đề tài này được hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH. Lê Đình
Thắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số
tài liệu tham khảo.
B. PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ
HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI
I- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
I.1. VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI
a. Vai trò của đất đai.
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe
thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất
đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức
cũng là sản phẩm của của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều
kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất
cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ
một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất
để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch
sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành
một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó
còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu
và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh
giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải,
4
Đề án môn học
quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo
sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
b. Đặc điểm của đất đai.
Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết
định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố
môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản
sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở
các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở
nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các
điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều
kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận
lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí
đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo
nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa
đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á,
chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho
buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào
không thể có được.
Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu
hướng tăng lên theo thời gian.
Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và
phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp
thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con
quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích
này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.
Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con người
tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của
cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất
của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục
đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản
phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản
chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã
hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm
các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản
đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân...
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,
quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị
trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá
đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến
động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
5
Đề án môn học
I.2. Khái niệm thị trường bất động sản.
Thị trường BĐS là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán hàng hoá BĐS
tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện.
Trong đó, BĐS được xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản
không di dời được bao gồm:
+ Đất đai;
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thị
trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều
kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước. Chẳng hạn như, đất đai mà
người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh
chấp...
Ở nước ta hiện nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị
trường Nhà đất vì nhà, đất là BĐS được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm.
Mặt khác, trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất đang hình thành rõ nét và
hoạt động rất sôi nổi. Thị trường nhà đất được hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành
vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng
như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của người mua và người bán được thực
hiện.
Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử
dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê,
quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh
doanh.
Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở. Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người
mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất,
quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó.
I.3. Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị
trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và góp
phần nâng cao đời sống dân cư. Vai trò của nó thể hiện như sau:
6
Đề án môn học
+ Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh
doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác
động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại
nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng
bao gồm cả cũ và mới.
+ Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang
hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố
như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán... Sự
tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ
chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp
xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp
này phải bán được nhà để trang trải các khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản
lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép)...Để kinh doanh thành
công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hướng biến động của thị
trường, tính toán thời điểm nào thì đầu tư, tính toán nên xây dựng loại nhà nào,
với số lượng bao nhiêu?...
Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm
tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS
có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân...
+ Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các
loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác
dụng.
+ Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và
mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản
xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn người mua thì có nhu
cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ
cung – cầu này chính là thị trường BĐS. Tại đây, người mua và người bán sẽ
thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình
và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất
diễn ra bình thường và điểm hẹn luôn là thị trường BĐS.
+ Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ,
nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài
nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trường có
nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại
sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn
mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS
phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức
cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn.
7
Đề án môn học
+ Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà
nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt động của thị
trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung
chất xúc tác nào cho thị trường. Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình
trạng đầu cơ đất, trốn thuế... Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng
cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá
thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thị trường được điều chỉnh
được hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường,
phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường. Nhưng thị trường BĐS phát triển
lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soát của Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lại
phải đổi mới công tác quản lý.
+ BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị
trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được
nhiều ngân sách từ BĐS.
+ Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng,
ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS sẽ góp
phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao trình độ
xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có
điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các
lĩnh vực khác.
Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của
thị trường cao. Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh
doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn nữa, người quản
lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải
không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị
trường.
Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà
kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các
tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi
mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn...
+ Thị trường BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân
cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội.
+ Thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh
doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước.
I.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS
Thị trường BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS – là những tài sản không thể di
dời được, do vậy mà thị trường này mang tính chất không tập trung mà trải rộng
trên khắp các vùng của đất nước. Ở mỗi địa phương, mỗi vùng địa lý BĐS lại có
những đặc điểm riêng. Bởi vậy, trong thị trường BĐS lớn có hàng loạt thị trường
nhỏ, mỗi thị trường lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không
8
Đề án môn học
giống nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển không
đồng đều giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ phát
triển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phương)... Ở những
vùng thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập... thì thị trường BĐS ở đó có
điều kiện phát triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình độ.
Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các điều
kiện tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trường BĐS là
một thị trường không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin và các yếu
tố cấu thành của thị trường. Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rất dài nhưng nay
mới tham gia vào thị trường, có những BĐS đã mua đi bán lại nhiều lần, có những
bất động sản được giao dịch trong trị trường không chính thức, có BĐS chưa được
đăng ký, có BĐS đã được đăng ký nhưng thông tin không chính xác... dẫn đến
nguồn gốc của BĐS là khó xác định và việc định ra giá trị chính xác của BĐS là rất
khó khăn.
Ngay trong một vùng, một địa phương, người bán và người mua BĐS đều thiếu
những thông tin về các cuộc giao dịch trước đó. Vì thông thường chỉ khi người ta
cần thực hiện giao dịch người ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đến
BĐS đó. Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trong
cùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm được giá cả, do thiếu thông tin nên
người mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không?
Ngay cả đối với những BĐS tương đồng trên phạm vi cả nước thì không phải ai
cũng nắm được đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch. Cũng do thiếu thông tin
nên thị trường bị cản trở sự thông suốt, bởi vì người mua BĐS muốn mua rẻ, người
bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua được BĐS người
mua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lưỡng trong việc xem xét tính phù hợp của
BĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh ta nữa rồi mới
quyết định. Muốn thị trường thông suốt thì thông tin cần phải rõ ràng, các lực cản
phải được loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và khả năng thành công
mới cao.
Trong thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay
đổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh. Do việc tạo nguồn cung
BĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây
dựng, sự thành công của chu kỳ kinh doanh trước.. các yếu tố này sẽ quyết định tốc
độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS .
Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu không bao giờ
cân bằng mà luôn luôn có xu hướng tiến tới cân bằng. Ngay cả trong tương lai thì
cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới. Cũng chính vì lý do này mà thị trường BĐS
chỉ hấp dẫn những người có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng
vốn phát huy tác dụng.
9
Đề án môn học
Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích
sử dụng BĐS. Ví dụ thế này: Ở nước ta sắp diễn ra Seagames 22, khi đó nhu cầu
nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn. Số lượng phòng cho thuê hiện có không thể đáp
ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó người ta có thể chuyển nhà ở
sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà, khi Seagames
kết thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không phải là cho thuê nữa.
Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ được thực hiện khi các điều kiện
để thực hiện được cho phép. Chẳng hạn như: BĐS dùng cho người nước ngoài thuê
phải là BĐS thế nào? quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ra sao? Việc chuyển mục
đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không?...
Thị trường BĐS là một thị trường chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, xuất
phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nước còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở hữu
bán phần, không đầy đủ. Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán
phải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế...Kinh doanh BĐS phải
tuân theo những quy định riêng vì các bất động sản có thể là đất đai hoặc các tài
sản có liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nước
thống nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai và
các BĐS khác muốn được tham gia vào thị trường BĐS phải là những BĐS có đủ
các điều kiện được quy định trong luật.
Trong thị trường BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định, ngay
cả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung. Đối với từng mục
đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhưng tổng cung đất đai là cố
định.
Ví dụ:
Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phương là: 10.000 ha
Trong đó:
- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha
- Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha
- Đất chuyên dùng là : 3.000 ha
- Đất khu dân cư nông thôn là : 2.000 ha
- Đất chưa sử dụng là : 1.000 ha
Nhưng do vùng này có nhu cầu mở rộng đường giao thông nên lấy từ đất nông
nghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyên dùng tăng
lên 4.000 ha. Nhưng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là 10.000 ha.
Trong thị trường nhà đất, hàng hoá được trao đổi, mua bán trên thị trường thực
chất là mua bán, chuyển nhượng các quyền (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở).
Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS là trong thị trường này, tài sản BĐS chỉ
tiêu hao dần dần giá trị nhưng nó vẫn giữ được hình dáng tự nhiên như: nhà cửa,
xưởng máy... và có khấu hao (ngoại trừ đất đai).
10
Đề án môn học
I.5. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường:
Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường BĐS làm 3
loại:
+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua.
+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu
và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu,
quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước
- Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, cho
thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà
nước với các tầng lớp dân cư. Thị trường này mang tính công khai và không
có giao dịch ngầm.
Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để
giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử
dụng).
+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là
cho thuê.
+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình
đã được mua hoặc cho thuê
Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân. Nhà
nước và tư nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho
thuê. Thị trường cấp III là thị trường của các tầng lớp dân cư với nhau.
Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất là mua bán quyền
sử dụng đất.
- Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trường BĐS ra làm 5 loại:
+ BĐS nhà ở dân cư.
+ BĐS thương mại dịch vụ.
+ BĐS văn phòng.
+ BĐS công nghiệp.
+ BĐS nông nghiệp.
I.6. Một số đặc điểm của thị trường đất đai của Việt nam
Thị trường đất đai nước ta ngoài những đặc điểm chung của thị trường BĐS như
đã nêu còn có những đặc trưng riêng như sau:
1. Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát.
11
Đề án môn học
Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn
mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ
cung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đất đai
diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của
các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượng
đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên.
Nhưng trong suốt một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức đúng và đủ tầm quan
trọng của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế – xã hội nói chung, đối với
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Vì chưa
nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất
đai, từ đó chưa có các chủ trương, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các
quan hệ trên thị trường để chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trường.
Từ đó, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động
trong dòng chảy của một thị trường không chính thức.
2. Thị trường đất đai những năm qua biến động thất thường gây ra những thiệt
hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội.
Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn
định lâu dài cho người sử dụng và người sử dụng được mở rộng về các quyền gần
với quyền sở hữu hơn. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được
giao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế
và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Sau khi Luật trên có hiệu
lực thi hành, Nhà nước đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản pháp
quy, trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất có
một vai trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhượng,
mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai)...các quan
hệ này ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vực
kinh doanh, thị trường đất đai ngày càng hình thành rõ nét.
Tuy vậy, sự bùng phát của thị trường đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bất
thường gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Trong 10 năm qua
có lúc thị trường sôi sục, có lúc như đóng băng lại. Hai cơn sốt đất vào các năm
1993 – 1995 và 2000 – 2002 đã đẩy giá đất lên cao. Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng
lên sẽ khó khăn cho việc mua bán nên nhiều người mua không cần mặc cả, không
cần quan tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ. Mặt khác, các nhà đầu tư, kinh doanh
BĐS đã huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư vào
kinh doanh BĐS nhằm thu lợi nhuận, các lĩnh vực đầu tư khác bị lấn át do vốn bị
thu hút vào lĩnh vực BĐS. Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất và
đây chính là nguyên nhân làm thoái lui đầu tư, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguy
khốn. Khi cơn sốt BĐS dịu đi là lúc nền kinh tế phải gánh chịu một hậu quả ghê
gớm, những người thế chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trường BĐS
chịu các khoản nợ chồng chất cùng với nhiều lĩnh vực bị què quặt.
12
Đề án môn học
Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử
dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ đất đai
gây nên. Người ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ
tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà người
ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất. Những
người có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng vội vã đến các ngân hàng
thương mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua đất. Mặt khác, trong thị trường
nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi
giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trường
điều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua.
3. Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị.
Ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn.
Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất
thì các trung tâm văn phòng này mọc lên như nấm sau mưa. Hầu hết những hoạt
động này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính
với Nhà nước. Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; ở Tp.
HCM có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và cũng có rất nhiều văn
phòng và trung tâm hoạt động bất hợp pháp. Theo ước tính có trên 70% lượng giao
dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng ngầm. Khi các giao dịch được thực
hiện trong thị trường ngầm thì đương nhiên Nhà nước chẳng thu được thuế chuyển
nhượng, chuyển quyền sử dụng đất...
Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên như trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nước
đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng.
I.7. Quan hệ cung – cầu – giá cả trong thị trường bất động sản
1. Khái niệm chung.
1.1. Cung BĐS.
a. Khái niệm.
Cung hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra
thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.
- Trong thị trường BĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, con người không thể
tăng cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với
các điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, nguồn cung về
loại đất đai này thay đổi dẫn đến ảnh hưởng đến nguồn cung về loại đất đai
khác.
Giá
cả Đường cung
Số lượng
cung
13
Đề án môn học
Hình 1: đường tổng cung đất đai.
Như vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn.
- Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lượng BĐS có thể và sẵn
sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường. Cung đất đai với tư cách hàng
hoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất được quy
định trong Luật đất đai hoặc Luật Bất động sản và được sẵn sàng đưa ra thị
trường giao dịch. Cung này có thể tăng giảm nhưng nói chung là có độ co giãn
tương đối nhỏ. Khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên thì người ta sẵn sàng đầu tư
khai phá đất hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, khi giá đất xây dựng tăng
người ta tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng mặc dù rủi
ro là rất cao và điều đó làm cho cung tăng.
Giá Đường
cung
Số
lượng
Hình 2: Đường cung đất đai với tư cách hàng hoá
Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trường BĐS cần có đủ các điều
kiện sau:
Lượng BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện
tại, có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trường
chấp nhận.
Người chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của
mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho người khác.
Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng
chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường.
14
Đề án môn học
Phải có thị trường BĐS xuất hiện và lượng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị
trường là được thừa nhận.
b. Các khu vực cung BĐS.
- Khu vực Nhà nước.
Khu vực này do Nhà nước hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nước đầu tư
xây dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nước,
vốn vay và tài trợ của nước ngoài. Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết
trực tiếp vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, sự tồn tại của khu vực này
là hết sức cần thiết và cần được mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mục
tiêu chính trị liên quan đến đời sống xã hội của dân cư. Nhưng hoạt động của khu
vực Nhà nước là kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS,
còn mang nặng tính bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng.
- Khu vực tư nhân.
Hoạt động phát triển BĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngân
sách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân
thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển
BĐS. Khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sự
thiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đáp ứng được. Ở nước ta, hiện
nay khu vực Nhà nước đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát
triển của khu vực tư nhân là rất cần thiết.
Mặc dù Nhà nước không trực tiếp kiểm soát được sự phát triển BĐS của khu
vực tư nhân nhưng Nhà nước vẫn điều tiết được hoạt động của khu vực này thông
qua các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng...
Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nên
thông thường khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hướng vào các đối tượng có
thu nhập cao. Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu
nhà có diện tích lớn và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu
nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thông
qua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây
dựng... Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận
với các khu vực nhà ở do tư nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và
giải quyết nhiều vấn đề xã hội khác.
Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nước điều tiết
khu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyến
khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó như nhà ở,
nhằm chống độc quyền.
- Khu vực không chính thức.
Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thường là nhà ở) hoàn toàn
độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Hoạt động của khu vực này
mang tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cả về số lượng và
15
Đề án môn học
chất lượng đều bị hạn chế. Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột
của dân nghèo và những người lang thang không có nơi ở ổn định. Xu hướng là
khu vực này phải giảm và tiến tới xoá bỏ.
1.2. Cầu về hàng hoá BĐS.
a. Khái niệm.
Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội
dùng để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định.
- Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hoá BĐS
thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tượng xuất hiện. Cầu
phải là nhu cầu có khả năng thanh toán tức là người mua BĐS phải là người có
khả năng mua và sẵn sàng mua. Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng
không trở thành cầu trên thị trường lại có những đối tượng không có nhu cầu
nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và
nhu cầu đó có khả năng thanh toán.
- Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau:
+ Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi người dân.
+ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới
chuyển thành cầu trên thị trường. Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độ
thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăng
cao.
+ Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu
xuất hiện trên thị trường.
b. Các loại cầu về BĐS.
- Cầu thực tế về hàng hoá BĐS: Là nhu cầu thực cần mua hàng hoá BĐS để sử
dụng hoặc kinh doanh.
- Cầu tiềm năng: Là số lượng người tiêu dùng hàng hoá BĐS tương ứng với số
lượng hàng hoá BĐS có được sau khi đã tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự
phát triển của BĐS trong tương lai như: vốn, đất đai, tư liệu sản xuất, thu nhập
bình quân, chính trị...
- Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tượng đầu cơ BĐS chờ thời cơ bán ra thu
lời. Các nhà đầu tư BĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinh
doanh mà để đầu cơ bán lại trên thị trường. Cầu giả tạo tăng lên sẽ lấn át thị
trường chính thức và là tác nhân làm cho quan hệ cung – cầu trở lên căng thẳng
đẩy giá nhà đất tăng lên trong một thời gian nhất định.
- Cầu về đất đai cho sản xuất:
Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuất
dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Loại cầu này thường là cầu về đất
16
Đề án môn học
đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: Cầu của
các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật
liệu xây dựng và hầm mỏ. Cùng với sự phát triển của xã hội, cầu về đất đai
dành cho khu vực này giảm xuống.
- Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầu
được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, ít xuất hiện
trên thị trường.
- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác:
Cầu về nhà ở và đất ở có liên quan đến nhau. Cầu về nhà ở xuất hiện sẽ kéo
theo cầu về đất xây dựng nhà ở. Hai cầu này gọi chung là cầu về nhà đất và đây
là cầu sôi động nhất trên thị trường BĐS.
Cầu về đất xây dựng các công trình BĐS khác tăng lên do khu vực dịch vụ
(Khu vực III) ngày càng tăng về tỷ trọng so với khu vực I và II (Khu vực công
nghiệp) cùng với sự phát triển của xã hội. Khu vực này cần đất để xây dựng các
trung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao...
1.3. Giá cả bất động sản.
a. Khái niệm giá cả BĐS.
Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận
trên thị trường.
Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nó
được xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và có
thể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán. Giá cả thị trường gắn
người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá
trị vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung
– cầu. Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ
có khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị
trường. Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà
mình sẽ tham gia mua hoặc bán.
b. Vai trò của giá cả.
- Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, giá cả là yếu tố trung tâm, nó là tín hiệu
của thị trường, giá cả phản ánh tình hình thị trường nó cho biết mức độ khan
hiếm của hàng hoá và thông qua đó nhà đầu tư kinh doanh thay đổi chiến lược
của mình và người tiêu dùng ra quyết định mua hay không. Cũng thông qua cơ
chế giá cả người bán và người mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn nhau đáp ứng
yêu cầu sản xuất kinh doanh và tiêu dùng.
- Giá cả thực hiện hai chức năng sau:
+ Điều tiết, phân phối lại thu nhập
+ Giá cả là thước đo chi phí, hiệu quả kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuất kinh
doanh. Nhà nước sử dụng giá cả như một công cụ điều tiết thị trường.
17
Đề án môn học
2. Mối quan hệ cung – cầu – giá cả.
Bất động sản cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị và
giá trị sử dụng. Để thấy được giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS thì cũng
như các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trường của nó mà nhân tố cấu
thành là cung, cầu và giá cả.
Khi cung – cầu cân bằng tại một thời điểm nào đó ta có giá cân bằng
Theo lý thuyết:
+ Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường vượt quá nhu
cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên thị trường và xu
hướng là giá cả phải giảm xuống.
+ Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không
đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lên
kích thích người sản xuất tăng cung.
+ Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu của
người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi.
Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là, trong điều
kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của
cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm xuống của cầu và một
sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống. Mặt khác, sự tăng giá cả trên
thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầu
giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân
bằng.
Sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu
theo giá. Đối với cung hàng hoá BĐS do ít co giãn nên một sự thay đổi nhỏ trong
lượng cầu cũng làm cho giá cả tăng cao và cân bằng khó xảy ra do sự thay đổi của
cung là rất chậm chạp, không theo kịp sự thay đổi của cầu. Ngược lại, cầu hàng
hoá BĐS co giãn mạnh nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung cũng làm cho
lượng cầu thay đổi mạnh.
Đây là mối quan hệ mang tính quy luật đối với mọi hàng hoá, dịch vụ. Nhưng
thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh như
sau:
Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá cả của
nó, đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu trên thị trường.
Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cả
các mục đích là cố định. Nhưng cung từng loại đất đai thì có thể thay đổi. Trong
khi nhu cầu về BĐS nói chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều
nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng
lên.
Giá S
E2
P1
18
P2
E1 D2
Đề án môn học
Khi lượng cầu BĐS tăng đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển
dịch từ Q1 đến Q2, do cung BĐS ít co giãn nên giá cả tăng mạnh từ P1 đến P2.
Mối quan hệ cung – cầu BĐS phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung
một loại BĐS nào đó có thể hoàn toàn không co giãn, nói chung cung BĐS trong
ngắn hạn ít co giãn, với thời hạn dài hơn cung BĐS co giãn mạnh hơn dẫn đến giá
cả tăng ít hơn trong ngắn hạn.
Giá Giá
SSR
E2
SLR
E2
P1
P1
P2 P2
E1 E1
D2 D2
D1 D1
Q1 Q2 Số lượng Q1 Q2 Số lượng
Hình 4: Cung trong ngắn hạn I. HÌNH 5: CUNG
À
Trong đó: SSR và SLR lần lượt là đường cung trong ngắn hạn và trong dài hạn.
Độ co giãn của cầu BĐS trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Do trong ngắn
hạn, giá BĐS tăng lên nhiều người sẽ tạm gác lại việc mua bất động sản, nên cầu
giảm mạnh. Nhưng trong dài hạn, do nhu cầu thay thế, nâng cấp BĐS tăng lên mà
cầu hàng năm về BĐS lại tăng lên. Đây là điều trái ngược hẳn với hàng hoá thông
thường. Hình vẽ minh hoạ như sau:
Trong đó:
DSR
Giá
DSR: Đường cầu trong
cả
19 ngắn hạn.
DLR DLR: Đường cầu trong dài
hạn.
Đề án môn học
Giá cân bằng trong thị trường BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của
lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài
hạn, độ co giãn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng
cung sẽ làm thay đổi mạnh trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi
so với trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay thế
và nâng cấp lớn nên cầu BĐS trong dài hạn vẫn lớn hơn trong ngắn hạn.
I.8. Quan hệ giữa thị trường BĐS với các thị trường khác.
Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, thị
trường này có mối liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hoá và
dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động...
Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS
(là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường hàng hoá lại
cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS,
mối quan hệ giữa hai thị trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục các
nhà đầu tư bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm
đi.
Thị trường tài chính bao gồm: thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường
chứng khoán; thị trường này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền
kinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để
mua BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển
của thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn
hại cho thị trường tài chính. Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị
trường và trong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụng
ghìm sự bùng nổ của thị trường BĐS. Nếu như thị trường BĐS đang trong cơn sốt
mà thị trường chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì người ta hướng sự chú ý sang cả
thị trường chứng khoán. Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm
mạnh thị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và
20
