Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2018
Để nhận định chính xác giá trị Bất động sản cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung - cầu trên thị trường được xem là chủ chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,... sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động sản. Bài viết cung cấp cho bạn những kiến thức cơ bản nhất cũng như những yếu tố không thể bỏ qua nếu như muốn xác định giá trị Bất động sản của một sản phẩm cụ thể, mời các bạn cùng tham khảo.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2018
Để nhận định chính xác “giá trị Bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều
yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung - cầu trên thị trường được xem là chủ chốt thì còn
các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,... sẽ trực tiếp định giá sản phẩm
Bất động sản.
Bài viết này, cung cấp cho bạn những kiến thức cơ bản nhất cũng như những yếu tố không
thể bỏ qua nếu như muốn xác định “giá trị Bất động sản” của một sản phẩm cụ thể.
1 - Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản
1.1 - Yếu tố tự nhiên
Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí,
diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.
Thứ nhất - vị trí của BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy
nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa
và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô
cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS.
Vị trí tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư,
hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những
bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các
trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.
Việc đánh giá ưu thế yếu tố vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác
định giá đất
Bạn sở hữu mảnh đất có cả 2 vị trí tương - tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4
trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao.
Thứ hai - kích thước, diện tích mảnh đất: kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong
mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh
đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.
Ví dụ tại Phú Quốc, với nhu cầu xây nhà để ở trong khu vực trung tâm thì kích thước và
diện tích tối ưu khi mặt tiền (chiều rộng) thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ
10m-15m. Giá các mảnh như trên tại Phú Quốc không hề rẻ và còn rất ít tại khu vực trung
tâm.
Thứ ba - địa hình của BĐS: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn.
Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi
thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).
Thứ tư - hình thức của BĐS (đối với BĐS là nhà hay là các công trình xây dựng): nếu 2
BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có hình thức - kiến trúc phù hợp với thị hiếu, văn
hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn. Ở mỗi nơi, địa phương khác nhau thì hình thức của
BĐS cũng sẽ khác nhau.
Thứ năm - đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, vật lý...): Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ
ảnh hưởng tới mức giá khác nhau. Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch
vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất (độ màu mỡ của đất), điều này ngược lại nếu
mục đích sử dụng vào sản xuất nông nghiệp.
Thứ sáu - tình trạng môi trường: môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô
nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy
dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi
bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào
việc định giá BĐS đó.
Thứ bảy - tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên: các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có
nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu...) thì giá trị sẽ thấp hơn rất
nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.
1.2 - Yếu tố kinh tế
Thứ nhất - khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận
hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Điều
này cũng giống như một mảnh đất bạn mua và bán được với giá tốt, sau đó người kế tiếp
lại bán với giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm BĐS đó tăng lên.
Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS
Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát
triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.
Thứ hai - sự kiện kinh tế: các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI,
FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn
tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,...
