THỊ TRƯỜNG BĐS
Theo số liệu thống kê tại hệ thống các trung tâm giao dịch địa ốc của Công ty Địa ốc
Hoàng Quân, trong vài tuần qua tình hình giao dịch đất dự án vẫn không có chuyển
biến gì mới, giá vẫn "đứng", trong khi số vụ giao dịch thành công rất ít ỏi.
THỊ TRƯỜNG BĐS
TP Hồ Chí Minh: Giá đất dự án ổn định, không giảm nhưng số lượng giao dịch thấp
22:36:48, 03/06/2005
Theo số liệu thống kê tại hệ thống các trung tâm giao dịch địa ốc của Công ty Địa ốc
Hoàng Quân, trong vài tuần qua tình hình giao dịch đất dự án vẫn không có chuyển
biến gì mới, giá vẫn "đứng", trong khi số vụ giao dịch thành công rất ít ỏi.
Mức giá cao nhất vẫn thuộc về một số dự án tại Q.2, nhất là các khu gần dự án hầm
Thủ Thiêm, khu Thạnh Mỹ Lợi, khu Lương Định Của. Cụ thể, giá bán đất dự án trên
tuyến đường Trần Não từ 17 - 20 triệu đồng/m2, tuyến đường Lương Định Của: 16 -
17 triệu đồng/m2, nếu đường lớn 30m thì có giá 17 - 18 triệu đồng/m2, đường 12m
mức giá khoảng 10 triệu đồng/m2; khu vực các dự án thuộc P.Thạnh Mỹ Lợi: mức giá
bình quân là 7 - 8 triệu đồng/m2, đất dọc tuyến đường lớn 22m của dự án Công ty
Huy Hoàng có giá 14 - 15 triệu đồng/m2. Mức giá này, theo đánh giá của Hoàng Quân,
vẫn cao so với khả năng của nhiều khách hàng.
Tại Q.9, nhiều khách hàng quan tâm đến dự án tại P.Phước Long B của các công ty
Nam Long, Kiến Á do đất tại các dự án này đã có sổ đỏ, hạ tầng hoàn chỉnh. Dự án
của Công ty Phát triển nhà Phú Nhuận được bán với giá 3,5 triệu đồng/m2 (hạ tầng
hoàn chỉnh, sắp giao nền), dự án Khang An: 3,8 triệu đồng/m2, dự án Hưng Phú: 3,5
triệu đồng/m2 và sẽ giao nền vào tháng 9/2005. Đặc biệt, tại khu vực P.Trường
Thạnh, đất dự án của Công ty Nhà Việt Nam nằm ven đường xa lộ vành đai ngoài
được bán với giá từ 2,1 - 2,7 triệu đồng/m2 (tùy theo nền biệt thự hay nền nhà phố)
hiện đang được khá nhiều khách hàng quan tâm.
Mức giá đất ở tại các quận 12, Gò Vấp và Tân Bình (TP Hồ Chí Minh) đang tăng
21:52:58, 15/04/2005
Trong tuần qua, mức giá rao bán đất ở (đã chuyển mục đích sử dụng) tại một số khu
vực thuộc quận 12 tăng lên và người rao bán tại các trung tâm giao dịch địa ốc đã điều
chỉnh giá bán tăng từ 100 - 300 ngàn đồng/m2.
Cụ thể: giá đất đường Lê Văn Khương (thuộc địa bàn P.Hiệp Thành và Thới An) vào
tháng 2.2005 được bán với mức dao động từ 1,4 -1,6 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên từ
1,5 - 1,9 triệu đồng/m2; giá đất thuộc trục đường Lê Thị Riêng (P.Thới An) được bán
với mức 2 - 2,2 triệu đồng/m2 (mặt tiền) và từ 1,4 - 1,7 triệu đồng/m2 (đất trong hẻm
6m). Trong khi đó, mức giá đất ở mặt tiền đường Lê Văn Thọ (P.11, Q.Gò Vấp) được
bán với mức từ 12 - 14 triệu đồng/m2 (tùy theo vị trí), đất trong hẻm 5m đường Phạm
Văn Chiêu (P.12, Q.Gò Vấp) được bán với giá 6 - 8 triệu đồng/m2. Tại Q.Tân Bình,
mức giá đất thuộc đường Phạm Văn Bạch (P.15) có giá bán từ 6-8 triệu đồng/m2.
Theo các trung tâm giao dịch địa ốc, giá đất ở của một số khu vực nói trên tăng lên
trong vòng một tháng qua là do công trình đường Trường Chinh sắp hoàn thành, dự án
nâng cấp mở rộng đường Phạm Văn Bạch sắp được khởi công xây dựng và một số
hạng mục đường nội bộ khác thuộc Q.12 cũng đang được tiến hành khảo sát, xây
dựng. Ngoài ra, cùng với việc tăng giá đất, mức giá nhà ở tại các khu vực nói trên
cũng được phía người bán điều chỉnh theo hướng tăng lên. Một đặc điểm là loại nhà
giá trị thấp dưới 100 lượng vàng tại các khu vực nói trên hầu như đều được thỏa
thuận giao dịch bằng tiền nên các vụ giao dịch được thực hiện khá nhanh chóng.
Tương lai Thành phố Hồ Chí Minh: Giá đất sẽ tăng cao.
(Đăng ngày 18 tháng 12 năm 2007)
VietNamNet Bridge Kế hoạch nâng giá đất được đề nghị gần đây đã cho thấy mối quan tâm của Bộ Tài chính TpHCM đối
với làn sóng tăng giá mới xảy ra, điều này chứng tỏ, không có dấu hiệu thị trường bất động sản sẽ dịu đi, mặc dù nhờ vào
một số phương pháp thăm dò, tình trạng bùng nổ mạnh mẽ của thị trường đã nằm trong tầm kiểm soát.
Việc xem xét tăng 1050% giá đất ở 24 quận, huyện của Thành phố phụ thuộc vào vị trí của chúng, hiện tại có phần thấp
hơn tỉ lệ ban đầu mà Bộ đã đưa ra.
Đề xuất của Bộ vào giữa tháng 12 đối với việc điều chỉnh giá đất lên đến mức tối đa là 81 triệu VND/m2 theo Nghị quyết
chính phủ 123, đã gây ra nỗi lo rằng một sự tăng giá nhanh chóng sắp sẽ xảy ra.
Bất cứ sự tăng giá đất nào nữa sẽ làm cho môi trường đầu tư này ít đi sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, những người luôn
than phiền rằng đất Việt Nam mắc nhất khu vực Đông Nam Á.
Giá đất cao hơn cũng sẽ làm giảm bớt cơ hội sở hữu nhà của người nghèo trong khu trung tâm kinh tế năng động nhất của
đất nước này. Và có khả năng cao rằng các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng lớn của Thành phố sẽ phá sản vì chi phí bồi
thường giải toả mặt bằng quá cao.
Với sự suy xét cẩn thận của chính quyền Thành phố, Bộ Tài chính đã đưa ra một bước mới là đề nghị tăng giá đất với hy
vọng ít nhất sẽ tác động lên tính nhạy cảm của thị trường bất động sản. Vì vậy cuối tuần qua, một cuộc họp thảo luận việc
điều chỉnh mức giá bất động sản từ trung bình lên cao của chính quyền Thành phố đã diễn ra.
Nếu đầu tháng tới, việc điều chỉnh giá được HĐND Thành phố họp thông qua, các con đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và
Lê Lợi sẽ trở thành những con đường mắc nhất Thành phố, với giá đất 67 triệu VND/m2.
Giá này chỉ dùng cho tham khảo vì thực sự giá thị trường sẽ cao hơn. Nhưng chắc chắn sẽ làm cho các nhà đầu cơ có cơ sở
để nắm giữ các giao dịch trong tay, trong sự đề phòng giá sẽ tăng nữa và thu được lợi nhuận nhiều hơn.
Cuối cùng là, một khi giá đất tăng thì chi phí kinh doanh và đầu tư cũng sẽ tăng bởi vì các nghĩa vụ về tài chính như thuế sẽ
cao hơn, phù hợp với việc điều chỉnh giá đất.
Nghị quyết 123 quy định mức giá đất trong đô thị tối đa cho phép là 67,5 triệu VND/m2 cộng với 20% mức chênh lệch, vì vậy
điều này giải thích tại sao trong đề xuất trước đây của Bộ Tài chính gửi cho chính quyền Thành phố quy định giá tối đa là 81
triệu VND/m2.
Mức giá này gần như là gấp đôi mức giá đang áp dụng hiện tại 43 triệu VND/m2 ở các con đường lớn tại trung tâm thương
mại Thành phố.
Điều này chứng tỏ mục đích của Bộ muốn thu hẹp khoảng cách giữa giá chính thức và giá thị trường và như thế việc điều
chỉnh giá đất lên tăng gấp đôi xét về lâu dài, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải toả đất để phát triển các dự án vì mức
độ bồi thường có thể được điều chỉnh phù hợp với yêu cầu của những cư dân bị giải toả. Hơn thế nữa, doanh thu của Ngân
sách Nhà nước cũng sẽ tăng từ việc thu phí sử dụng cũng như phí đăng ký đất.
Nhưng khi đó, dường như Bộ đã không nghiên cứu đến vấn đề thị trường sẽ phản ứng như thế nào đối với kế hoạch bởi vì
phần lớn giá đất được quyết định bởi tin đồn hơn là quy luật cung cầu.
Theo báo cáo địa phương, trên các con đường lớn như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi, thực tế, giá đất cao gấp 4, 5 lần
so với mức giá chính thức quy định. Vì vậy, nếu các cơ quan thẩm quyền đưa ra mức giá mới, lẽ dĩ nhiên, thị trường sẽ phản
ứng tự nhiên theo xu hướng mức giá sẽ cao hơn.
Đây là một tình huống tiến thoái lưỡng nan mà chính quyền Thành phố phải giải quyết. Giá đất chính thức hiện tại thấp hơn
nhiều so với giá thị trường, tác động xấu đến thu nhập thuế của Thành phố, trong khi đó, bất kỳ mức sự gia tăng giá chính
thức nào cũng sẽ như “đổ thêm đầu vào lửa”.
Kế hoạch sẽ có tác động tiêu cực đến vấn đề chứng nhận quyền sở hữu nhà, làm cho việc này chậm hơn so với dự kiến
của chính phủ bởi vì phí sử dụng đất mà chủ sở hữu phải trả là dựa trên giá đất chính thức.
Thị trường bất động sản đang tạm thời lắng dịu chờ đợi phiên họp sắp đến của HĐND TpHCM mà sẽ đưa ra những kết quả
cuối cùng.
Giá đất 2008 tại TP. Hồ Chí Minh
Kể từ ngày 1-1-2008, bảng giá đất mới có hiệu lực trên toàn TP.HCM. Dù đã góp ý
nhiều lần, trình qua nhiều cơ quan chức năng nhưng theo nhiều chuyên gia, bảng
giá đất mới này còn không ít bất hợp lý. So với các năm trước, bảng giá đất năm
nay khắc phục được tình trạng: cùng một đoạn đường nhưng hai địa phương quản
lý lại đưa ra mức giá chênh lệch khá cao. Như đường Hai Bà Trưng đoạn quận 1
và quận 3 năm nay đều có cùng mức giá là 31,5 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Thị
Minh Khai đoạn quận 1 và quận 3 cũng có giá 23,7-25,5 triệu đồng/m2...
Giá đất đường Nguyễn Văn Linh: 6,4 triệu đồng/
m2
Giá đất Phú Mỹ Hưng thấp hơn huyện Bình Chánh
Với mức tăng khoảng 50% trở lên, hầu hết các tuyến đường ở quận 1 đều có giá
khá cao so với giá cũ. Nhưng giá qui định giữa các tuyến đường tại quận này chưa
hợp lý. Như đường Hàm Nghi, một trong những tuyến đường lớn, khá sầm uất
của khu trung tâm, có mức giá là 30,9 triệu đồng/m2. Trong khi đó đường Hàn
Thuyên nằm khá khuất bên hông công viên 23-9, chủ yếu là khu của các cơ quan
hành chính nhưng giá cao hơn, đến 32,3 triệu đồng/m2.
Bất hợp lý rõ nhất thể hiện qua giá đất của khu Phú Mỹ Hưng (quận 7) và giá đất
của huyện Bình Chánh: một khu đã phát triển từ lâu, đã hoàn thiện hạ tầng, gần
trung tâm TP và khu còn lại đang đô thị hóa. Giá đất cao nhất tại Phú Mỹ Hưng là
các tuyến đường chính như Nguyễn Văn Linh, Bùi Bằng Đoàn, Nguyễn Lương
Bằng... là 6,4 triệu đồng/m2. So với quận 2, giá này khá cao nhưng nhìn sang bảng
giá đất của huyện Bình Chánh thì chỉ bằng 2/3; như đường số 9A (khu dân cư
Trung Sơn), đường số 26 (khu dân cư Him Lam 6A) lên đến 10,1 triệu đồng/m2...
Với mức trên, giá đất cao nhất của huyện Bình Chánh "ngấp nghé” một đoạn
đường Nguyễn Kiệm của Phú Nhuận (10,4 triệu), Xô Viết Nghệ Tĩnh của Bình
Thạnh (10,3 triệu), Hoàng Văn Thụ quận Tân Bình (11,2 triệu), Ông Ích Khiêm
quận 11 (11 triệu) và gấp rưỡi giá cao nhất của quận Tân Phú (Lũy Bán Bích giá
7,2 triệu đồng/m2)...
Một chuyên gia góp ý: không thể lấy "thương hiệu" quận 1 làm cơ sở cho việc
tăng giá. Có những khu vực thuộc quận 1 đôi khi khả năng sinh lợi không cao bằng
khu vực quận 3 hay những nơi khác. Nếu đánh đồng mặt bằng chung về giá, e
rằng quyền lợi của người dân chưa được bảo đảm, nhất là khi tính thuế nhà đất.
Do làm gấp?
Theo qui trình trước nay, các quận huyện khảo sát, xây dựng bảng giá đất sau đó
trình Sở Tài chính tổng hợp, trình UBND TP thông qua. Có riêng một ban dự thảo
giá đất để làm chuyện này, do vậy ban dự thảo không chỉ tổng hợp mà còn thẩm
định, có ý kiến phản biện nếu thấy mức giá các quận huyện đưa lên chưa hợp lý.
Trong bảng giá đất thường chia làm mười loại đường. Căn cứ vào loại đường có
giá cao nhất (năm nay là 67,5 triệu đồng/m2), các quận huyện sẽ qui định giá các
tuyến còn lại.
Vậy cơ sở nào chia các quận huyện thành từng khu vực để tăng giá đất từ 10-
50%? Một cán bộ ban dự thảo cho rằng khu vực quận 1 hiện nay giá tăng rất cao,
do vậy mức đề xuất tăng 50% là hợp lý. Do đây là khu vực dân cư ổn định, đa số
người dân đã làm giấy chủ quyền nên việc tăng giá không ảnh hưởng nhiều đến
việc nộp thuế nhà đất. Các khu vực còn lại càng xa trung tâm càng giảm là chủ
trương của TP, nhằm khuyến khích người dân ra khu vực ngoại thành mua đất ở,
giảm áp lực cho khu vực trung tâm.
Nếu sửa sẽ... rối
Giải thích về sự chênh lệch một cách bất thường giữa khu vực Bình Chánh và Phú
Mỹ Hưng, một cán bộ của Sở Tài chính nói: thông thường ban dự thảo chỉ điều
chỉnh giá khu vực giáp ranh giữa các quận huyện cho phù hợp; còn giá ở khu vực
nội bộ qui định ra sao do địa phương chịu trách nhiệm. Nhưng cán bộ này cho rằng
giá đất của huyện Bình Chánh không thể cao hơn Phú Mỹ Hưng.
Vì sao bất hợp lý không được ban dự thảo phát hiện, yêu cầu điều chỉnh lại? Cán
bộ này thừa nhận nếu điều chỉnh một tuyến đường sẽ liên quan đến hàng loạt
tuyến khác, trong khi đó thời điểm ban hành bảng giá quá gấp, không còn nhiều
thời gian.
Theo một chuyên gia về giá, việc xây dựng bảng giá đất phụ thuộc nhiều yếu tố:
vị trí, khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng, môi trường, có gần trung tâm thương mại,
bệnh viện, trường học... hay không. Trong đó vị trí và khả năng sinh lợi thường là
yếu tố quan trọng, quyết định giá đất.
Chuyên gia này đồng ý giá đất khu vực quận 1 tăng cao nhưng không có nghĩa là
"cào bằng" để tăng giá. Ông phân tích: giữa các khu vực với nhau không có sự phát
triển đồng đều, do điều kiện của khu vực đó thay đổi. Nếu tăng giá đều sẽ có sự
hơn thiệt. Ông nói thêm: cách làm hợp lý nhất là khảo sát từng khu vực cụ thể, sau
đó mới tiến hành điều chỉnh giá.
