Tài liệu:Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường Bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội...
Thị trường bất động sản
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU 1
Chương I: Bất động sản và thị trường bất động sản 2
I. Khái niệm chung về thị trường bất động sản 2
1. Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trường 2
1.1. Khái niệm về thị trường 2
1.2. Chức năng của thị trường 2
1.3. Phân loại thị trường 3
1.4. Hệ thống thị trường 3
2. Cơ chế vận hành của thị trường và vai trò của Chính phủ 3
2.1. Cơ chế thị trường 3
2.2. Vai trò quản lý của Chính phủ 4
3. Marketing - Điều tra và phân tích thị trường 5
3.1. Marketing 5
3.2. Điều tra thị trường 5
3.3. Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp 6
3.4. Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trường 7
II. Bất động sản và thị trường bất động sản 7
1. Khái niệm chung 7
1.1 Bất động sản 7
1.2. Thị trường bất động sản 9
2. Đặc tính và chức năng của thị trường bất động sản 9
2.1. Các đặc tính 9
2.2. Các chức năng 10
3. Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản 10
3.1. Cầu trong thị trường bất động sản 10
3.2. Cung trong thị trường bất động sản 11
3.3. Cân bằng cung cầu 12
3.4. Tính đàn hồi của cung và cầu 13
3.5. Sự vận hành thị trường bất động sản 14
Chương II: Khung pháp lý về thị trường bất động sản 19
I. Các quyền về bất động sản 19
1. Khái niệm về pháp luật đất đai/ bất động sản 19
1.1. Hệ thống pháp luật 19
1.2. Hình thức văn bản pháp luật về đất đai/ bất động sản 19
2. Các quyền về bất động sản 19
2.1. Quyền sở hữu 19
2.2. Quyền cầm cố 20
2.3. Quyền thế chấp 20
2.4. Quyền thông hành địa dịch 21
II. Phạm vi điều tiết 21
1. Phân định bất động sản 21
1.1. Quy định về đất, nhà và căn hộ 21
1.2. Quy định về tài sản cố định 22
1.3. Quy định về phân định thửa đất 22
2. Chuyển nhượng 22
i
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
2.1. Hợp đồng và chứng thư 22
2.2. Đăng ký 22
3. Xây dựng hồ sơ đăng ký 23
3.1. Xây dựng hồ sơ đăng ký Nhà nước 23
3.2. Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân 23
4. Trợ giúp pháp lý 23
5. Thuế và định giá bất động sản 23
5.1. Thuế bất động sản 23
5.2. Định giá bất động sản 23
6. Tín dụng 23
6.1. Người cho vay 23
6.2. Cho vay dài hạn 23
6.3. Hợp đồng thế chấp 24
III. Pháp luật đất đai/ bất động sản các nước 24
1. Pháp luật đất đai Australia 24
1.1. Quy định về đất đai và bất động sản 24
1.2. Các hệ thống xác lập quyền về nhà đất/bất động sản 24
1.3. Các quyền về đất 24
2. Pháp luật đất đai/ bất động sản Trung Quốc 25
2.1. Các văn bản pháp quy 25
2.2. Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất 25
2.3. Nội dung chủ yếu về quản lí thị trường nhà đất 25
IV. Khung pháp lý thị trường bất động sản Việt Nam 26
1. Bối cảnh 26
1.1. Giai đoạn 1975 - 1985 26
1.2. Giai đoạn 1986 đến nay 26
2. Chủ trương chính sách về quản lý đất đai và thị trường bất động 27
sản
3. Pháp luật 28
3.1. Hiến pháp 1992 28
3.2. Luật đất đai 2003 28
3.3. Bộ luật Dân sự 32
3.4. Pháp lệnh nhà ở 1991 32
3.5. Giá đất và định giá đất 32
3.6. Chính sách thuế và thu tiền sử dụng đất, thuê đất 33
3.7. Tín dụng 33
4. Đổi mới cơ chế, chính sách, pháp luật để thúc đẩy quá trình hình 34
thành và phát triển thị trường bất động sản nước ta trong giai
đoạn hiện nay
4.1. Phương hướng 34
4.2. Một số biện pháp chủ yếu để tiếp tục thúc đẩy sự hình 34
thành và phát triển của Thị trường bất động sản
Chương III: Đăng ký bất động sản 35
I. Khái quát về đăng ký bất động sản 35
1. Khái niệm về đăng ký bất động sản 35
2. Vị trí, vai trò của đăng ký bất động sản 35
3. Chức năng đăng ký bất động sản 35
4. Đối tượng đăng ký bất động sản 35
ii
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
II. Thống kê đăng ký bất động sản 35
1. Hồ sơ đất đai và bất động sản 35
1.1. Khái niệm 35
1.2. Phân loại 36
2. Nguyên tắc của đăng ký bất động sản 36
2.1 Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ 36
2.2. Nguyên tắc đồng thuận 36
2.3. Nguyên tắc công khai 36
2.4. Nguyên tắc chuyên biệt hoá 37
3. Đơn vị đăng ký bất động sản - thửa đất 37
3.1. Đơn vị đăng ký 37
3.2. Thửa đất 37
4. Đăng ký pháp lý 38
4.1. Đăng ký văn tự giao dịch 38
4.2. Đăng ký quyền 39
III. Đăng ký bất động sản các nước 39
1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland 39
2. Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ 40
3. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đất đai ở Hà Lan 40
4. Hệ thống đăng ký quyền của Anh 41
5. Đăng ký quyền ở Scotland 41
6. Hệ thống đăng ký quyền của Úc 41
IV. Đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam 42
1. Đăng ký đất đai/ bất động sản ở Việt Nam thời kỳ trước 1975 42
1.1. Thời kỳ phong kiến 42
1.2. Thời kỳ Pháp thuộc 42
1.3. Thời kỳ nguỵ quyền Sài Gòn năm 1975 42
2. Đăng ký đất đai và bất động sản thời kỳ 1975 đến nay 42
2.1. Đăng ký đất đai và bất động sản trước khi có Lu ật Đ ất đai 42
(năm 1998)
2.2. Đăng ký đất đai và bất động sản từ khi có Luật Đất đai đến 43
nay
3. Đăng ký đất đai và bất động sản trong giai đoạn hiện nay 44
3.1 Thực trạng 44
3.2. Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nước ta trong 44
giai đoạn hiện nay
Chương IV: Định giá bất động sản 46
I. Khái niệm chung 46
1. Mục đích của việc định giá bất động sản 46
2. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản 46
3. Giá thành bất động sản 47
4. Mục tiêu và trình tự định giá 47
II. Các phương pháp định giá bất động sản 48
1. Khái niệm chung 48
1.1. Định giá hướng vào giá thành 48
1.2. Định giá hướng vào người mua 49
1.3. Định giá hướng vào cạnh tranh 50
2. Một số phương pháp định giá đất và bất động sản 51
iii
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 51
2.2. Phương pháp thu nhập 53
2.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất 54
3. Định giá đất cụ thể tại địa phương 55
3.1. Một số công việc cụ thể để tiến hành định giá đất 55
3.2. Định giá và điều chỉnh các loại giá đất cụ thể 55
3.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh 59
Chương V: Hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản 60
I. Khái quát 60
1.Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia 60
1.1. Khái niệm 60
1.2. Nội dung của cơ sở dữ liệu quốc gia 60
2. Cơ sở dữ liệu về tài nguyên đất/ bất động sản 60
2.1. Các thành phần của cơ sở dữ liệu tài nguyên đất 60
2.2. Vai trò của CSDL về tài nguyên đất trong hệ thống CSDL 61
Quốc gia
II. Hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản 62
1. Khái niệm 62
2. Phân loại 62
2.1. Theo dạng thông tin 62
2.2. Theo nguồn thông tin 62
3. Cấu trúc hệ thống thông tin đất đai 62
3.1. Tổ chức cơ sở dữ liệu tài nguyên đất 62
3.2. Các phương án quản lý cơ sở dữ liệu 62
3.3. Giải pháp mạng cho cơ sở dữ liệu tài nguyên đất 63
3.4. Chuẩn hoá cơ sở dữ liệu tài nguyên đất 64
III. Thực trạng hệ thống thông tin đất/ bất động sản nước ta 65
IV. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai/ bất động sản 65
1. Mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin đất đai 65
2. Phạm vi hoạt động của hệ thống thông tin đất đai 65
2.1. Hệ thống đăng ký 65
2.2. Bản đồ Địa chính 65
2.3. Nhà và các hộ nhiều tầng ở khu vực đô thị 65
2.4. Pháp lý 66
2.5. Các lĩnh vực khác 66
3. Mô hình dữ liệu 66
3.1. Cơ sở 66
3.2. Mô hình 67
3.3. Mô hình chức năng 67
3.4. Cấu trúc hệ thống 68
Chương VI: Kinh doanh bất động sản 71
I. Phân tích thị trường bất động sản và lập kế hoạch đầu tư 71
1. Phân tích và dự báo thị trường bất động sản 71
1.1. Phân tích thị trường bất động sản 71
1.2. Dự báo thị trường bất động sản 72
2. Lựa chọn phương hướng đầu tư 72
2.1. Loại hình đầu tư bất động sản 72
2.2. Hai thế mạnh và yếu của đầu tư bất động sản 72
iv
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
2.3. Các rủi ro trong đầu tư bất động sản 73
2.4. Chọn địa điểm đầu tư và sản phẩm bất động sản 74
2.5. Sách lược tiền vốn và đầu tư bất động sản 75
II. Tiêu thụ bất động sản 77
1. Cách thức tiêu thụ bất động sản 77
1.1. Tự tổ chức tiêu thụ 77
1.2. Uỷ thác môi giới tiêu thụ 77
2. Xúc tiến bán hàng bất động sản 79
2.1. Khái niệm chung 79
2.2. Tuyên truyền và quảng cáo 79
2.3. Nhân viên bán hàng 80
2.4. Xúc tiến bán hàng và quan hệ công cộng 80
3. Quá trình đàm phán trong mua và bán 81
3.1. Mua bán trong tình huống đặc biệt 82
3.2. Kỹ xảo định giá 82
3.3. Điều chỉnh giá và thay đổi giá 83
3.4. Chuyên viên định giá 84
Chương VII: Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản 86
I. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường 86
1. Nhà nước và thị trường 86
2. Vai trò của Nhà nước 86
II. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản 86
1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có 86
hiệu lực
2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan 86
3. Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản 87
4. Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, th ủ t ục đ ịnh 87
giá đất
5. Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng dữ liệu về b ất đ ộng 87
sản
III. Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản 87
1. Hệ thống quản lý đất đai 87
1.1. Khái niệm 87
1.2. Lợi ích của một hệ thống quản lý đất đai tốt 87
2. Cấu trúc hệ thống quản lý đất đai 87
2.1. Đăng ký đất đai 87
2.2. Địa chính 88
2.3. Hệ thống thông tin đất đai 88
3. Tổ chức và quản lý 89
IV. Mô hình hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản các nước 89
1. Cộng hoà Pháp 89
2. Hà Lan 90
3. Thuỵ Điển 90
4. CHND Trung Hoa 91
5. Malaysia 91
6. Thái Lan 92
Chương VIII: Thực trạng và một số giải pháp cơ bản thúc đ ẩy s ự hình 94
thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
v
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
I. Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 94
1. Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 94
1.1. Giai đoạn từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 94
1980
1.2. Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003 94
2. Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam 95
II. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát tri ển th ị 97
trường bất động sản ở Việt Nam
1. Mục tiêu, quan điểm, định hướng 97
2. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị 99
trường bất động sản ở Việt Nam
2.1. Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho 99
thị trường bất động sản
2.2. Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất 100
2.3. Những giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoá bất động sản 100
2.4. Những giải pháp tài chính cơ bản 100
2.5. Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh 100
doanh bất động sản
2.6. Tổ chức quản lý nhà nước với thị trường bất động sản 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102
vi
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
LỜI NÓI ĐẦU
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường Bất động sản ngày càng đ ược
hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không
thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của n ền kinh tế qu ốc dân, nó có nh ững đóng
góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất n ước trong th ời gian qua
và trong tương lai.
Để phục vụ cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên c ứu theo yêu c ầu đ ổi m ới và
nâng cao chất lượng đào tạo đại học ngành Quản lý Đất đai, chúng tôi xây d ựng giáo trình
"Thị trường Bất động sản" nhằm giúp sinh viên n ắm được những ki ến thức c ơ b ản v ề th ị
trường Bất động sản; quản lý nhà nước và chính sách pháp lu ật v ới th ị tr ường B ất đ ộng
sản; thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam và một số nước; định giá, đăng ký,
thông tin và kinh doanh bất động sản; những gi ải pháp c ơ bản thúc đ ẩy s ự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Giáo trình còn là tài liệu tham khảo cho cán
bộ ngành quản lý đất đai, các nhà quản lý kinh doanh về thị trường Bất động sản.
Giáo trình "Thị trường Bất động sản" được biên so ạn theo đề c ương chương trình
khung ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.
Biên soạn giáo trình là PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - Khoa đất và Môi tr ường (vi ết
chương 1, 4, 6, 8) và TS. Nguyễn Đình Bồng - Vụ trưởng Vụ K ế ho ạch Tài chính - B ộ Tài
nguyên và Môi trường (viết chương 2, 3, 5, 7).
Đây là môn khoa học mới, kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh kh ỏi nh ững sai
sót, mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc, đ ể giúp chúng tôi ti ếp t ục hoàn ch ỉnh
và phục vụ cho việc biên soạn lần sau có chất lượng tốt hơn.
Hà Nội - 2004
Các tác giả
1
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
CHƯƠNG I
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG
1. KHÁI NIỆM, CHỨC NĂNG, PHÂN LOẠI VÀ HỆ THỐNG THỊ TRƯỜNG
1.1. Khái niệm về thị trường
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đ ến v ới nhau qua ti ếp xúc trao
đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô hình;
- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, t ức là quan h ệ giao
dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, gi ữa cung ứng và nhu c ầu,
và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;
- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng lo ại hàng hoá, tức là th ể
hiện đặc trưng bản chất của thị trường. Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghi ệp là
nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng vì người tiêu dùng là nhân v ật ch ủ đ ạo c ủa
thị trường.
Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trường
: (1) người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất c ủa th ị tr ường, là người bán
hàng hoá ra thị trường; (2) người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng; (3) người môi giới
thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là người trung gian gi ữa
người sản xuất và người tiêu dùng.
Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đ ổi mua bán, ngoài các
hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm c ả các yếu t ố c ần cho s ản xu ất
như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, b ất đ ộng s ản .v.v... Khách th ể là c ơ s ở
vật chất cho sự tồn tại của thị trường.
1.2. Chức năng của thị trường
Chức năng của thị trường thể hiện trên các mặt sau đây:
1.2.1. Chức năng trao đổi
Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó
thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát tri ển sản xu ất hàng hoá theo chi ều
hướng của yêu cầu tiêu dùng .
1.2.2. Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy lu ật
cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành n ền kinh t ế và vi ệc
phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghi ệp,
không những điều tiết kết cấu và số lượng c ủa hàng hoá mà còn t ự phát đi ều ti ết l ợi ích
kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường.
1.2.3. Chức năng thông tin
Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi
giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá c ả, v ề th ị hi ếu,
về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận .v.v... Khi trình đ ộ công ngh ệ thông tin c ủa xã h ội
được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén.
2
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
1.2.4. Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất c ứ lĩnh v ực kinh t ế, các ngành, đ ịa
phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu c ơ c ủa n ền kinh t ế qu ốc dân c ủa
một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trường là hệ thống mở.
1.3. Phân loại thị trường
Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại, ở đây
đề cập một số cách phân loại cần thiết nhất:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô : chia thành thị trường tự do và thị trường có kế
hoạch.
Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá và thị
trường các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động,
công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản ...
- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị, nông
thôn, trong nước và thị trường quốc tế.
- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị
trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị trường bên
mua và thị trường cân bằng.
1.4. Hệ thống thị trường
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh v ực l ưu thông thì ph ải t ổ
chức tốt hoạt động của các loại thị trường. Mỗi loại thị trường vừa có tính đ ộc l ập t ương
đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ c ủa hệ thống
thị trường cả nước. Trong hệ thống này thì thị trường hàng hóa là c ơ sở, các th ị tr ường
khác đều phục vụ cho thị trường hàng hoá ở mức độ khác nhau. Ở nước ta hiện nay chỉ
mới có thị trường hàng tiêu dùng là ít nhi ều được phát tri ển, còn các th ị tr ường khác ho ặc
mới hình thành, hoặc còn què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng bóng ho ặc t ồn tại
dưới dạng "chợ đen".
Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thi ết lập hệ thống
thị trường hoàn chỉnh, trong đó có thị trường bất động sản.
2. CƠ CHẾ VẬN HÀNH CỦA THỊ TRƯỜNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ
2.1. Cơ chế thị trường
Quy luật giá trị là cơ sở của cơ chế vận hành thị trường. Ngoài ra, cùng tác động
lên thị trường còn có các quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
Các quy luật nói trên có quan hệ khăng khít với nhau, khi tác động lên thị tr ường thì
hình thành cơ chế vận hành của thị trường ( thường gọi tắt là cơ chế thị trường); bao gồm
cơ chế giá cả, cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh.
2.1.1. Cơ chế giá cả
Đây là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường. Nó tự phát điều ti ết các ho ạt đ ộng
kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu, nó cũng là công c ụ quan tr ọng cung
cấp thông tin cho chính phủ để tiến hành điều tiết vĩ mô về kết cấu c ủa cung c ầu, đ ảm
bảo nền kinh tế hoạt động được ổn định và thông suốt.
2.1.2. Cơ chế cung cầu
3
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
Cơ chế cung cầu biểu hiện mối quan hệ giữa hàng hoá và tiền, mặt khác cũng bi ểu
hiện mối quan hệ giữa người bán và người mua, quan hệ giữa lượng hàng bán có th ể cung
cấp của bên bán và sức mua hàng của bên mua. Gi ữa cung và c ầu th ường xu ất hi ện mâu
thuẫn trên bốn mặt: số lượng, kết cấu, không gian và thời gian. Khắc phục đ ược các mâu
thuẫn đó thì sẽ lập được sự cân bằng giữa cung và cầu. Như vậy, chính thông qua c ơ chế
cung cầu mà cơ chế giá cả mới phát huy tác dụng, làm cho giá cả và giá tr ị ti ến đ ến nh ất
trí. Cần chú ý rằng quan hệ cung cầu luôn luôn biến động, sự mất cân bằng gi ữa cung và
cầu chỉ là tạm thời, là tương đối mà thôi, còn sự mất cân bằng gi ữa cung và c ầu l ại rất
phổ biến, có tính tuyệt đối.
2.1.3. Cơ chế cạnh tranh
Cơ chế cạnh tranh biểu hiện sự tranh đoạt lợi ích kinh tế gi ữa các chủ thể c ủa th ị
trường, bao gồm ba loại hình sau đây:
- Cạnh tranh giữa người cung ứng trên thị trường ( bên bán) với nhau nhằm thực
hiện giá trị của hàng hoá, thu hút người mua về phía mình. Lo ại hình c ạnh tranh này có hai
dạng cạnh tranh trong cùng một bộ phận và cạnh tranh gi ữa các b ộ ph ận nh ằm thay th ế
nhau.
- Cạnh tranh giữa người có nhu cầu (bên mua) nhằm tranh đoạt giá trị sử dụng, dẫn
đến nâng cao giá cả;
- Cạnh tranh giữa bên cung ứng và bên có nhu c ầu (gi ữa bên bán và bên mua) nh ằm
đoạt lấy doanh lợi về mình. Sự so sánh lực lượng gi ữa đôi bên sẽ quyết đ ịnh ảnh h ưởng
của mỗi bên đối với giá cả. Đây là loại hình cạnh tranh c ơ bản nhất c ủa c ạnh tranh th ị
trường, chỉ có thông qua cạnh tranh giữa hai bên cung và cầu m ới có th ể ki ểm nghi ệm
được hiệu quả cuối cùng của nền sản xuất xã hội.
Ba loại cơ chế trên đây hình thành cơ chế thị trường, trong đó c ơ ch ế giá c ả cung
cấp thông tin phản hồi về động lực của thị trường, cơ chế cung cầu đi ều ti ết sự s ản xu ất
và tiêu dùng, còn cơ chế cạnh tranh là chất xúc tác đảm b ảo cho c ơ ch ế giá c ả và c ơ ch ế
cung cầu phát huy được đầy đủ công năng của thị trường. Nh ư vậy n ếu mu ốn th ị tr ường
vận hành đúng đắn theo cơ chế của nó thì phải tạo điều ki ện cho c ơ chế cạnh tranh tác
động mạnh mẽ, tức là doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán đ ộc l ập,
tự chịu lỗ lãi và được hưởng lợi ích kinh tế từ kết quả c ạnh tranh, m ặt khác ph ải ch ống
lại cạnh tranh phi pháp, bảo vệ cạnh tranh lành mạnh và phải chống độc quyền.
2.2. Vai trò quản lý của Chính phủ
Thị trường tuy có sức cạnh tranh nhưng không phải vạn năng. Trong nhi ều tr ường
hợp thị trường không giải quyết nổi vấn đề đặt ra, do đó c ần có sự can thi ệp của chính
phủ. Các trường hợp đó là:
2.2.1. Thị trường không đảm bảo được sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế.
Vì bản thân nó mang nhiều tính tự phát, và có lúc có tác dụng tiêu c ực, do v ậy n ền
sản xuất xã hội dễ bị mất cân đối, không thực hi ện được sự phân ph ối t ối ưu các ngu ồn
lực cho sản xuất, thậm chí có thể gây ra lãng phí và kém hi ệu quả trong vi ệc sử d ụng các
nguồn lực, làm tổn hại đến việc thoả mãn nhu cầu c ủa người tiêu dùng, t ạo ra s ự b ất h ợp
lý trong kết cấu doanh nghiệp, lạm phát cao, thất nghi ệp nhi ều, cán cân thanh toán qu ốc t ế
mất cân bằng, dẫn đến sự khủng hoảng kinh tế.
2.2.2 Thị trường không thể tự phát loại trừ độc quyền. Tự do cạnh tranh nhiều
khi dẫn đến sản xuất tập trung, rồi từ đó mà dần dần hình thành đủ loại độc quyền. Ngoài
4
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
ra trong một số lĩnh vực, một số ngành kinh tế còn có hi ện tượng độc quyền tự nhiên, t ức
là khi độc quyền lại có lợi hơn cạnh tranh.
2.2.3. Thị trường không thể cung cấp có hiệu quả các hàng hoá công c ộng (các
dịch vụ công cộng) như giáo dục, y tế, viễn thông, tr ật tự an ninh, c ấp thoát n ước và v ận
tải đô thị .v.v... (nên phân biệt cung cấp hàng hoá công cộng cho xã hội với việc sản xuất
ra hàng hoá đó).
2.2.4. Thị trường không thể đảm bảo phân phối thu nhập một cách công b ằng.
Sự điều tiết tự phát của cơ chế thị trường dễ dẫn đến m ở rộng khoảng cách thu nhập c ủa
các tầng lớp, khoét sâu mâu thuẫn xã hội.
2.2.5. Thị trường không thể đảm bảo sự phát triển bền vững của xã h ội, không
kiềm chế được các "ngoại ứng" bất lợi cho người sản xuất cũng nh ư người tiêu dùng, t ạo
ra và làm ô nhiễm môi trường, gây ra các tác hại khác.
Vì thị trường có những nhược điểm kể trên nên chính phủ cần có sự can thi ệp h ợp
lý vào thị trường, vừa tạo điều kiện cho thị trường vận hành và phát tri ển lành m ạnh v ừa
bổ sung cho thị trường về những phương diện mà thị trường không làm được.
Sự can thiệp của chính phủ được tiến hành thông qua vi ệc ho ạch đ ịnh các chính
sách và sử dụng các công cụ thích hợp. Các chính sách mà chính ph ủ có th ể ho ạch đ ịnh đ ể
khống chế vĩ mô đối với thị trường bao gồm: Chính sách tài chính (thông qua vi ệc lập ngân
sách quốc gia), chính sách tiền tệ (thông qua cho vay, lãi suất, phát hành ti ền...) , chính sách
chuyển đổi cơ cấu và chính sách phân phối thu nhập (thông qua việc phối h ợp các chính
sách tài chính, chính sách tiền tệ và vận dụng các công cụ kinh tế và phi kinh tế).
Các công cụ chủ yếu mà chính phủ có thể sử dụng để can thi ệp vào th ị tr ường bao
gồm: a) công cụ kế hoạch (kế hoạch dài hạn, trung hạn và ngắn hạn), có thể là kế hoạch
chi tiêu mang tính bắt buộc và kế hoạch hướng dẫn có tính đ ịnh h ướng và khuy ến khích ;
b) công cụ kinh tế như các đòn bẩy giá cả, đòn bẩy thuế khoá, đòn bẩy tín d ụng và đòn
bẩy lãi suất; c) công cụ hành chính (mệnh lệnh, chỉ thị, quy định) và d) công cụ pháp luật
để duy trì lợi ích tổng thể của kinh tế quốc dân và sự phát triển xã hội.
Tuy nhiên sự can thiệp của chính phủ cũng có thể không đạt được mục tiêu đã định,
vì bốn lý do chủ yếu là: thông tin bị hạn chế; sự hạn chế của chính ph ủ khi ki ểm soát và
phản ứng của doanh nghiệp; sự hạn chế của chính phủ khi ki ểm soát b ộ máy hành chính
quan liêu và cuối cùng là khả năng hạn chế của chính phủ trước những áp đặt về chính trị.
3. MARKETING - ĐIỀU TRA VÀ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
3.1.Marketing
Từ khi hình thành thị trường đã xuất hiện nhiều quan điểm kinh doanh như:
- Quan điểm định hướng vào sản xuất cho rằng người tiêu dùng sẽ ưa thích nhiều
sản phẩm được bán rộng rãi với giá hạ;
- Quan điểm định hướng vào hoàn thiện sản phẩm cho rằng người tiêu dùng luôn
ưa thích những sản phẩm có chất lượng cao nhất, có nhiều công dụng và tính năng mới;
- Quan điểm tập trung vào bán hàng cho rằng người tiêu dùng thường bảo thủ trong
việc mua sắm, do đó cần tập trung c ố gắng thúc đ ẩy tiêu th ụ và khuy ến mãi. có ng ười g ọi
quan điểm này là marketing truyền thống để phân biệt với marketing hiện đại.
Quan điểm marketing hiện đại còn hướng tới kết hợp hài hoà lợi ích c ủa người tiêu
dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm marketing đạo đức xã hội.
3.2. Điều tra thị trường
5
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
Nội dung điều tra thị trường bao gồm
3.2.1. Điều tra môi trường kinh doanh gồm có:
Môi trường pháp luật và chính trị; môi trường kinh tế, kể cả GDP và m ức đ ộ tăng
trưởng GDP, vật giá, lạm phát, kết cấu hạ tầng .v.v... môi trường nhân kh ẩu h ọc; môi
trường văn hoá xã hội; môi trường tự nhiên.
3.2.2. Điều tra kỹ thuật và công nghệ: Kể cả trình độ công nghệ tiên tiến trên thế
giới của loại sản phẩm đó.
3.2.3. Điều tra dung lượng yêu cầu của thị trường: Kể cả động thái yêu cầu ở
trong nước và ngoài nước; lượng yêu cầu hiện có và ti ềm ẩn; lượng t ồn kho; l ượng cung
ứng trên thị trường.
3.2.4. Điều tra về người tiêu dùng và hành vi của họ: Như phân loại họ theo các
tiêu chí khác nhau (tuổi, giới, dân tộc, nghề nghiệp, sở thích, khu v ực .v.v...) s ức mua, s ự
ham muốn và động cơ mua sắm, thói quen .v.v...
3.2.5. Điều tra tình hình cạnh tranh : Bao gồm cả đối tượng cạnh tranh và sản
phẩm cạnh tranh để "biết mình, biết người".
3.2.6. Điều tra nhân tố Marketing: Như sản phẩm, giá cả, kênh tiêu thụ, sách
lược xúc tiến.
Mục đích của điều tra thị trường không chỉ nhằm phân tích th ị tr ường, thích ứng
với thay đổi của thị trường và nâng cao năng lực ứng biến c ủa doanh nghi ệp, mà còn tìm
cơ hội khai thác mở rộng thị trường hiện có và mở rộng thị trường m ới, rồi căn cứ vào đó
mà định ra sách lược marketing hiệu quả nhằm đạt tới mục tiêu kinh doanh đã định.
Các bước điều tra thị trường có thể hiển thị bằng sơ đồ dưới đây:
Xác định các Vạch ra
Thu thập Phân tích Báo cáo
vấn đề và kế hoạch
thông tin kết quả
thông tin
mục đích điều tra
điều tra
Muốn đạt được kết quả tốt thì điều tra thị trường phải có tính khoa h ọc, t ức là trên
cơ sở các thông tin xác thực và quan sát tỉ mỉ mà hình thành các gi ả thi ết, các d ự báo r ồi
tiến hành kiểm nghiệm; người điều tra phải có tính sáng tạo, vận d ụng các ph ương pháp
điều tra khác nhau để đối chứng, có tính hoài nghi chính đáng và ph ải có đ ạo đ ức ngh ề
nghiệp.
3.3. Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp
Mỗi doanh nghiệp đều có ảnh hưởng qua lại với bộ phận nào đó c ủa môi tr ường
kinh doanh tổng thể, bộ phận đó của môi trường được gọi là môi tr ường t ương quan. Môi
trường tương quan này luôn ở trong trạng thái biến đổi, n ếu doanh nghi ệp thích ứng k ịp
thời với môi trường tương quan thì đạt được thành công.
Sự biến đổi của môi trường tương quan dẫn đến hai xu thế đối với doanh nghiệp :
Một là sự đe doạ và hai là tạo cơ hội thị trường thuận lợi. Sau khi phân tích đánh giá các xu
thế đe doạ và tạo cơ hội, doanh nghiệp có thể thấy xuất hiện bốn trường h ợp sau đây : a)
Nghiệp vụ lý tưởng (cơ hội cao mà đe doạ thấp); b) Nghiệp vụ mạo hiểm (cơ hội cao mà
đe doạ cũng cao); c) nghiệp vụ chín muồi (cơ hội thấp nhưng đe doạ cũng thấp); d)
Nghiệp vụ khó khăn (cơ hội thấp mà đe doạ cao).
6
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
Khi đứng trước cơ hội thị trường thì doanh nghiệp phải đánh giá c ẩn thận ch ất
lượng của nó. Nhà Marketing học nổi tiếng Thedore Levit nhắc nh ở khi đánh giá c ơ h ội thì
cần thấy rằng: "Đó có thể là một thứ nhu cầu nhưng không có thị trường; hoặc ở đó có thể
có thị trường nhưng không có người tiêu dùng, hoặc ở đó có thể có người tiêu dùng nh ưng
trước mắt thực sự chưa phải là một thị trường, hay ở đó thị tr ường đ ể b ồi d ưỡng k ỹ thu ật
mới nhưng chưa có người mua sản phẩm này. Những người làm dự báo th ị tr ường mà
không hiểu đạo lý nói trên thì đối với cơ hội bề ngoài trong một số lĩnh v ực, nh ư s ản
phẩm tồn kho hoặc nhà ở còn để không, có thể đưa ra những đánh giá sai lầm chết người".
Khi đứng trước những mối đe doạ thì doanh nghiệp có thể căn cứ vào tình hình c ụ
thể mà lựa chọn một trong ba đối sách sau đây :
1. Chống trả: tức là hạn chế hoặc xoay chuyển nhân tố bất lợi, chẳng h ạn chi ến
tranh thương mại.
2. Hoà hoãn: Tức là thông qua việc điều chỉnh các tổ hợp Marketing để gi ảm bớt sự
nghiêm trọng mối đe dọa của môi trường.
3. Chuyển dịch: Tức là chuyển đến thị trường có lãi hơn, chẳng hạn chuyển m ặt
hàng.
3.4. Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trường
Hạt nhân của chiến lược Marketing hiện đại là Marketing STP, bao gồm phân đo ạn
thị trường (Segmenting), lựa chọn thị trường mục tiêu (Targeting) và đ ịnh v ị th ị tr ường
(Positioning).
3.4.1. Phân đoạn thị trường
Thị trường tổng thể rất rộng lớn, nhiều đối thủ cạnh tranh, khách hàng có nhu c ầu
mua và khả năng tài chính rất khác nhau, nhưng m ỗi doanh nghi ệp th ường có m ột th ế
mạnh nào đó trong việc thoả mãn nhu cầu thị trường do đó trước tiên cần phân đo ạn th ị
trường. Những khách hàng trong cùng một đoạn thị trường sẽ có m ột sự gi ống nhau v ề
nhu cầu hoặc ước muốn, có những phản ứng giống nhau trước cùng m ột kích thích
marketing. Các tiêu thức để phân đoạn thị trường có thể là về địa lý, về dân số - xã h ội, v ề
tâm lý và hành vi tiêu dùng.
3.4.2 Lựa chọn thị trường mục tiêu
Sau khi phân đoạn thì dựa vào các tiêu chuẩn cơ bản là quy mô và s ự tăng tr ưởng,
sức hấp dẫn của đoạn, các mục tiêu và khả năng của doanh nghi ệp để l ựa ch ọn th ị tr ường
mục tiêu. Đó là thị trường bao gồm các khách hàng có cùng nhu c ầu ho ặc ước mu ốn và
doanh nghiệp có thể đáp ứng và cũng có thể tạo ra ưu thế hơn các đ ối th ủ c ạnh tranh, đ ạt
được các mục tiêu marketing đã định.
3.4.3. Định vị thị trường
Là thiết kế một sản phẩm có những đặc tính khác biệt so v ới hàng hoá c ủa các đ ối
thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối v ới khách hàng nh ằm xác l ập v ị trí
của sản phẩm trên thị trường so với sản phẩm cùng loại. K ết qu ả đạt t ới là s ản ph ẩm
phải có lợi thế cạnh tranh với sản phẩm có sẵn hoặc chi ếm lĩnh đ ược m ột v ị trí m ới mà
chưa sản phẩm nào có.
Khi lựa chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường, người làm marketing đã phải
nhận dạng và phân tích các đối thủ cạnh tranh để đi đến chi ến l ược c ạnh tranh. Nên nh ớ
rằng có đối thủ cạnh tranh hiện tại nhưng cũng có đ ối th ủ c ạnh tranh ti ềm tàng, do đó
7
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
trong chiến lược cạnh tranh cũng phải dè chừng đối thủ ti ềm tàng vì nhi ều khi chính h ọ
mới là kẻ đe doạ nghiêm trọng, thậm chí đánh bại doanh nghiệp.
II. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI NIỆM CHUNG
1. 1. Bất động sản
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các b ộ ph ận không th ể tách r ời
khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá tr ị s ử d ụng c ủa b ất
động sản như hàng rào, cây cối và các trang thi ết b ị c ấp thoát n ước, c ấp đi ện, v ệ sinh,
thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin .v.v... bất động sản có những đặc tính sau đây:
8
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
1.1.1. Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có th ị tr ường tại ch ỗ
thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối
với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta th ường nh ắc "v ị trí, v ị trí và v ị trí", t ức là c ần
quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đ ến môi
trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản.
1.1.2. Tính lâu bền
Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi
lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân bi ệt tu ổi
thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh t ế ch ấm d ứt khi trong đi ều
kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử d ụng b ất đ ộng s ản
lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tu ổi th ọ vật lý nói chung dài h ơn
nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu l ực ch ủ yếu b ị lão hoá và h ư
hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong tr ường h ợp đó n ếu xét
thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu đ ược lợi ích l ớn h ơn là phá nó đi và
đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý đ ể "ch ứa" đ ược m ấy l ần tu ổi th ọ kinh
tế.
1.1.3. Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó n ếu k ịp th ời
điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng c ủa công trình l ại v ừa
có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu c ủa khách hàng là
cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu t ư rất quan tâm đ ến tính
thích ứng của bất động sản.
1.1.4. Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn gi ống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở c ạnh nhau và cùng dùng m ột
thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có h ướng và t ầng khác
nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn c ủa người đầu tư, người s ử d ụng, k ể c ả ki ến
trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng ho ặc
thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường bất đ ộng s ản, đ ịa v ị và giá tr ị c ủa m ỗi
bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác.
1.5.1. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với ho ạt động kinh tế c ủa xã h ội, nên chính
phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới
trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật , quan h ệ l ợi ích kinh t ế trong vi ệc
sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển đ ược nên b ất đ ộng
sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như các chính
sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v.v...
1.1.6. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư
vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư tr ực ti ếp vào nhà đ ất thì ph ải
có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi h ỏi nhi ều
kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê
nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v.. Nói
chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% ti ền thuê nhà, n ếu qu ản lý
9
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và b ỏ đi thì thi ệt h ại s ẽ l ớn.
Đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v...
1.1.7. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v... có th ể
nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghi ệm ch ứng t ỏ
nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu v ực
rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công
rất lớn.
1.2. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có th ể đem
lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. th ị tr ường bất đ ộng
sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu v ực và bi ến đ ộng theo
thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao d ịch b ất đ ộng s ản đ ạt đ ược
tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; th ị
trường cho thuê bất động sản ; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị trường bất
động sản có 3 cấp, gồm :
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất (còn gọi là thị trường đất đai);
Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê;
Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua
hoặc thuê.
2. ĐẶC TÍNH VÀ CHỨC NĂNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Các đặc tính
2.1.1. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong
BấT đẫNG SảN đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông th ường thì các
quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đô th ị, đi ều l ệ xây d ựng v.v...
tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
2.1.2. Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được
của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí m ỗi khu vực trong đô th ị, th ị
trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung c ầu và m ức giá c ả r ất
khác nhau.
2.1.3. Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình đ ộ cao bất động
sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà m ột đ ời
người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ, số li ệu tổng k ết cho bi ết là kho ảng
3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến c ủa các chuyên viên môi
giới, chuyên viên định giá .v.v... Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhi ều mang tính
chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, n ắm đ ược
tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có th ể giúp ho ặc thay m ặt
người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm .v.v... đ ể mua ho ặc thuê
bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy n ếu các t ổ ch ức môi gi ới kém
phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hi ệu quả, chi phí giao d ịch
về bất động sản sẽ đắt lên.
10
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
2.1.4. Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình tr ạng đ ộc quy ền
trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh
tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đ ủ số l ượng bên
bán và bên mua không ? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự c ạnh tranh là
không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn ch ỉnh thì vi ệc phát tri ển nh ững
dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nẩy sinh tình trạng đầu cơ, b ắt bí, đẩy giá
lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.
2.2. Các chức năng
Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động
sản có các chức năng dưới đây:
2.1.2. Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản. Vì tài nguyên đất đai có
hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu c ầu
của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất đ ộng s ản
thông qua cơ chế giá cả.
2.2.2. Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản. Sự biến động
của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
- Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
2.2.3. Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu. Có hai phương thức
sau đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử d ụng b ất đ ộng s ản
hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà th ường
tương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu
cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhi ều khách s ạn và
nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng .v.v...
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua th ời gian nhất đ ịnh,
trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều ch ỉnh, do
vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hi ện, và n ếu đ ạt t ới thì cũng
trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói "mất cân bằng là tuyệt đối còn
cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi".
2.2.4. Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung . Chẳng hạn tại các
đô thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây d ựng nhà cao ốc l ại gi ảm xu ống do
ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ m ới trong k ỹ thu ật xây d ựng (k ể c ả v ật
liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhi ều căn h ộ có giá bán ho ặc
giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhi ều tầng không có thang máy.
Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đ ổi đi ều ki ện
cung mới mẻ này.
3. QUAN HỆ CUNG CẦU TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Cầu trong thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, khi có sự cân bằng gi ữa cung và c ầu, ta có đ ường
biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian
11
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
như trong hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có số l ượng c ầu Qo. Khi gía c ả tăng thì s ố
lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức là giảm đi.
12
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
Giá cả P
đơn vị
bất động sản
Po D1
D
O Qo Q1 Q
Số lượng cầu trong
đơn vị thời gian
Hình 1 : Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu
Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân t ố khác đ ều
không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Th ế nh ưng đ ối v ới nhi ều lo ại b ất đ ộng s ản,
như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như :
3.1.1.Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng
người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch về bên phải.
3.1.2. Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà
tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi.
3.1.3. Sự thay đổi dự báo về tương lai : Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng
tương lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
3.1.4. Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về
đất đai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
3.2. Cung trong thị trường bất động sản
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều h ướng tăng
hoặc giảm (tỷ lệ thuận). Quan hệ giữa giá cả và số lượng bất động sản xây d ựng m ới
được biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thay đổi.
13
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường bất động sản
P
Giá cả
đơn vị
bất động sản
S2 So S1
Po
O Q2 Qo Q1 Q
Số lượng bất động sản xây mới để cung
Hình 2: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung
Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khai
phát, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan gi ữa các lo ại s ản
phẩm, dự báo tương lai .v.v... Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba trong số các nhân t ố
đó:
3.2.1. Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi
nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá
thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát .v.v...
chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành
đường S1, tức là số cung sẽ tăng lên.
2.3.2. Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc
tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển d ịch sang trái thành
đường S2.
3.2.3. Sự thay đổi dự báo tương lai : Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo
rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại m ột số bất đ ộng s ản ch ưa bán v ội,
làm giảm lượng cung.
3.3. Cân bằng cung cầu
Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng v ẽ thành đ ường
thẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau t ại đi ểm E, g ọi là
điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi). Có hai lo ại cân
bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng nh ư do các nhân t ố
khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng mới, và cân bằng không ổn đ ịnh khi
không tái lập được điểm cân bằng mới.
14
Khoa Đất và Môi trường
