Nghị định của chính phủ về quyền sử dụng đất
Nghị định của chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường
CHÍNH PHỦ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
——
______________________________________________
Số: 84/2007/NĐ-CP Hà Nội, ngày 25 tháng 5 năm 2007
NGHỊ ĐỊNH
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai
______
CHÍNH PHỦ
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Xét đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ
trưởng Bộ Tài chính,
NGHỊ ĐỊNH :
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Nghị định này quy định bổ sung về một số trường hợp cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận); về một số
trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất; về thu hồi đất và bồi
thường, hỗ trợ về đất; về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế và
việc giải quyết khiếu nại về đất đai.
2. Việc cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, thực hiện quyền của
người sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất, giải quyết khiếu nại về đất đai mà không quy định tại Nghị định này
thì thực hiện theo các quy định hiện hành.
2
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cơ
quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý đất đai.
2. Người sử dụng đất và tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc sử dụng
đất.
Chương II
QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP
THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
Điều 3. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của
Luật Đất đai
1. Đất sử dụng ổn định quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật Đất
đai là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:
a) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể
từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được
cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy
chứng nhận;
b) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại điểm a
khoản này mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó
không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
2. Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ
vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong
các giấy tờ sau:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc
sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong
việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi
hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành
về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai
3
có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở
gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh có ghi địa
chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức
được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy
tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các
bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức);
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời
kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ
quy định tại khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt
đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm
sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy
tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở
thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử
dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp,
bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Điều 4. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính khi nộp hồ sơ xin
cấp Giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin
giao đất hoặc thuê đất
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì nghĩa
vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm có
quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất
không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất thì
4
nghĩa vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm
bàn giao đất thực tế.
2. Trường hợp người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp
Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền trước ngày 01 tháng 01 năm 2005 (ngày áp dụng giá đất
mới theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất - gọi là
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP) nhưng do cơ quan chức năng chậm
làm thủ tục hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định, do thay đổi
mẫu tờ khai, thay đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà làm cho người sử dụng đất
phải nộp lại hoặc nộp bổ sung hồ sơ thì nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước của người nộp hồ sơ được xác định tại thời điểm đã nộp hồ sơ.
3. Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng
nhận, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 trở về sau thì giá đất áp dụng để
xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu cơ quan chức năng chậm làm thủ
tục hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định thì người nộp hồ sơ
thực hiện quyền khiếu nại đối với hành vi hành chính gây chậm trễ trong
việc xử lý hồ sơ; công chức, viên chức có hành vi gây chậm trễ trong việc
xử lý hồ sơ hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định thì phải bị xử
lý kỷ luật theo quy định tại Điều 175 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi là Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP); nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người
nộp hồ sơ được xác định tại thời điểm đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Căn cứ vào Sổ tiếp nhận hồ sơ hoặc giấy biên nhận về tiếp nhận
hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi đã tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm xác nhận bằng văn bản về thời
điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định tại khoản 2
Điều này và chuyển cho cơ quan thuế để làm căn cứ tính các khoản thu
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Điều 5. Ghi nợ tiền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho
Nhà nước theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP
ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc chuyển công ty nhà nước
5
thành công ty cổ phần (gọi là Nghị định số 17/2006/NĐ-CP) và hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có nguyện vọng ghi nợ thì
được ghi “nợ tiền sử dụng đất” trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề
nghị được ghi nợ kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh
toán nợ, người sử dụng đất phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ và
được xóa “nợ tiền sử dụng đất” đã ghi trên Giấy chứng nhận.
2. Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều
17 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi là Nghị định số 198/2004/NĐ-CP) thì
người sử dụng đất trả nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp
Giấy chứng nhận; khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại
khoản 4 Điều 5 của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP đối với trường hợp đã
ghi nợ trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì người sử dụng đất
trả nợ tiền sử dụng đất theo số tiền nợ đã ghi trên Giấy chứng nhận.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự
thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ.
Điều 6. Bổ sung thủ tục về việc cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất đối với đất có tài sản gắn liền với đất là công sản
Đối với đất có tài sản gắn liền với đất là công sản thuộc phạm vi
quản lý của các cơ quan nhà nước ở Trung ương và các doanh nghiệp nhà
nước thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi
chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) chỉ được quyết định cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất sau khi có thoả thuận bằng văn bản của Bộ Tài chính
về việc cho phép chuyển công năng sử dụng của công sản đó sang sử dụng
vào mục đích khác.
Điều 7. Miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với
Cách mạng khi cấp Giấy chứng nhận
Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng
được thực hiện theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với Cách
mạng.
Điều 8. Cấp Giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp
1. Trường hợp đã thực hiện xong phương án cuối cùng của việc "dồn
điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nông nghiệp thì Ủy ban nhân dân
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban
nhân dân cấp huyện) thực hiện việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
6
trước đây cho nhiều thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận cho từng thửa
đất phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 48 của Luật Đất đai.
2. Trường hợp những nơi chưa thực hiện xong phương án cuối cùng
của việc "dồn điền, đổi thửa" đối với đất sản xuất nông nghiệp, nếu hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có yêu cầu thì Ủy ban nhân dân cấp
huyện cấp chung một Giấy chứng nhận cho các thửa đất thuộc quyền sử
dụng của cùng hộ gia đình, cá nhân đó; sau khi thực hiện xong phương án
cuối cùng của việc "dồn điền, đổi thửa" thì việc cấp Giấy chứng nhận
thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc cấp Giấy chứng
nhận quy định tại khoản 2 Điều này.
Điều 9. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp sử dụng đất
nông nghiệp để xây dựng trang trại tại khu vực nông thôn
1. Khi được cấp Giấy chứng nhận cho đất trang trại tại khu vực nông
thôn thì người sử dụng đất trang trại không phải nộp tiền sử dụng đất cho
việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối sang đất nông nghiệp khác
trong các trường hợp sau đây:
a) Xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng
trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
b) Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác được pháp luật cho phép;
c) Xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống;
d) Xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón,
máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp phục vụ tại chỗ cho trang trại.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm không
phải là đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng
thủy sản, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất nông nghiệp khác quy
định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này hoặc chuyển từ đất chuyên
trồng lúa nước sang xây dựng cơ sở ươm tạo giống lúa thì người sử dụng
đất trang trại thực hiện đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
định tại khoản 2 Điều 36 của Luật Đất đai.
Điều 10. Cấp Giấy chứng nhận đối với đất do cộng đồng dân
cư, cơ sở tôn giáo sử dụng
7
1. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với cộng đồng dân cư
thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại
Điều 135 và Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với cơ sở tôn giáo thực
hiện theo trình tự, thủ tục đối với tổ chức quy định tại Điều 137 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP.
3. Đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ
sở hoạt động từ thiện và đất do cơ sở tôn giáo sử dụng quy định tại khoản
1 Điều 99 của Luật Đất đai (kể cả trường hợp nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho trước ngày 01 tháng 7 năm 2004) nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã xác nhận là không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận,
được sử dụng theo chế độ sử dụng đất tương ứng với mục đích đó như
đối với hộ gia đình, cá nhân, được chuyển mục đích sử dụng đất theo
quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; đối với đất sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện của cơ sở tôn giáo mà không
phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì được
thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai.
Điều 11. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển
quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo
quy định
1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng,
nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có
giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển
quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển
quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người
nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại
khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP.
2. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở
mà các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền nhưng người
chuyển quyền sử dụng đất không nộp Giấy chứng nhận hoặc một trong
các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 5
Điều 50 của Luật Đất đai (gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất) để làm
thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau:
8
a) Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp Giấy
chứng nhận và hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để được
cấp Giấy chứng nhận; nơi nộp hồ sơ thực hiện theo quy định tại Điều 122
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy
tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người
chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về
việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và
việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao
cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ
diện tích đất; về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận
chuyển quyền và việc chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận đối với
trường hợp chuyển quyền một phần diện tích đất; trường hợp không rõ
địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên báo địa
phương ba số liên tiếp (chi phí đăng báo do người xin cấp Giấy chứng
nhận trả);
c) Sau thời hạn ba mươi (30) ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin
lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận
cho người nhận chuyển quyền mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp
thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 135 hoặc
Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hoặc theo quy định của pháp luật về
nhà ở; Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định
huỷ Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền
không nộp Giấy chứng nhận; nếu bên chuyển quyền nộp Giấy chứng nhận thì
chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên
và Môi trường;
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước
có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 135 và Điều
136 của Luật Đất đai.
Điều 12. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp cá nhân sử
dụng đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận
Trường hợp người đứng tên nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận
chết trước khi trao Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện để hủy Giấy
chứng nhận đã ký và thông báo cho người được thừa kế bổ sung hồ sơ
theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 151 Nghị định số 181/2004/
NĐ-CP để được cấp Giấy chứng nhận.
Điều 13. Giấy chứng nhận trong trường hợp người nhận thừa
kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam
9
định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở
1. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trong Điều này gọi chung là
quyền sử dụng đất) đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định
cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 121 của
Luật Đất đai và khoản 2 Điều 126 của Luật Nhà ở (trong Điều này
gọi chung là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam) thì
người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được
chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy
định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trình tự,
thủ tục chuyển nhượng thực hiện theo quy định tại Điều 148 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên
chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho
phải là đối tượng được quy định tại khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai và
khoản 2 Điều 126 của Luật Nhà ở; trình tự, thủ tục tặng cho thực hiện theo
quy định tại Điều 152 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, trong đó người nhận
thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết
tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền
sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy
quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất để cập nhật vào sổ địa chính và theo dõi.
2. Trường hợp trong số những người cùng nhận thừa kế có người
Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác
thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng
người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện
có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để cập nhật vào sổ địa chính và
theo dõi.
Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng
nhận cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận; đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua
10
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế
được giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c
khoản 1 và khoản 2 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người
trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật về đất đai và các quy định của pháp luật khác có liên quan.
Điều 14. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia
đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không
có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật
Đất đai
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây
dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50
của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất
quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quy định sau:
a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với đất thuộc
vùng đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch)
được xét duyệt mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đó và chưa có
quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi thì được cấp
Giấy chứng nhận.
Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền
sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng nhưng diện tích không
phải nộp tiền sử dụng đất không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ
gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84
của Luật Đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích
đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu
quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.
Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải
xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo
hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất
đối với diện tích đất phi nông nghiệp.
Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực
hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà
chưa có quy hoạch được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản này;
11
c) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được
xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất
không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất theo quy định tại
Điều 49 của Nghị định này thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng
nhận theo quy định tại điểm a khoản này;
d) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được
xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất
không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu
hồi đất bằng văn bản theo quy định tại Điều 49 Nghị định này thì người sử
dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được sử dụng đất theo
hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất;
đ) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy
hoạch điều chỉnh đó hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng
nhận theo quy định tại điểm a khoản này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc nhóm đất nông
nghiệp mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
50 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất
quy định tại khoản 4 Điều này, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy định
sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì
được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông
nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 69 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có)
chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà
nước đối với diện tích đất đang sử dụng.
Đối với đất nông nghiệp trên cùng thửa đất có nhà ở mà không được
công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp
Giấy chứng nhận như trường hợp quy định tại điểm a khoản này.
12
3. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng
12 năm 1980 được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều
45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất
không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã
tách thửa cũng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều
45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận đối với
phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong
trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi
vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này):
a) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt và công khai;
b) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan
có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ
chức, cộng đồng dân cư quản lý;
c) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được
công bố, cắm mốc;
d) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;
đ) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng,
đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có
văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định
tại khoản 4 Điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp
Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng
đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định
này.
Điều 15. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất do hộ gia
đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có một trong các
loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai nhưng đất đã
được sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không thuộc một trong các trường hợp
sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này, nay Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã
được xét duyệt hoặc chưa có quy hoạch được xét duyệt tại thời điểm làm
13
thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận theo quy
định sau đây:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì
phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều
8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đối với diện tích đất ở đang sử dụng
nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân
quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại
thời điểm cấp Giấy chứng nhận; đối với diện tích đất ở thực tế ngoài hạn
mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại
điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có công trình xây
dựng (không phải là nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp
và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất
phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp theo mức
thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; giá
đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp cùng loại;
c) Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì
thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà toàn
bộ hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch đã
được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch hoặc tại thời điểm bắt đầu sử
dụng đất đã có các hành vi vi phạm được quy định tại khoản 4 Điều 14
Nghị định này thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó không được
cấp Giấy chứng nhận nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng
cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
3. Nhà nước không công nhận quyền sử dụng đất, không cấp Giấy
chứng nhận và thu hồi toàn bộ diện tích đất do lấn, chiếm và đất được
giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm
2004 trở về sau.
Điều 16. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đất đã được
giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng
người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất
14
Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng
đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để
được sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì
người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau đây:
1. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng
10 năm 1993 thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được
giao và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thực
hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc
đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở thì được cấp Giấy chứng
nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;
b) Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất
ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai thì
được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất; đối với
diện tích đất còn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được cấp Giấy chứng nhận
và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3
Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; đối với diện tích còn lại không có
nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng,
nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích
phi nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng
đất theo mức thu quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-
CP.
Điều 17. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp
Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối
thiểu đó
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép
tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa
phương.
2. Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo
quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; việc xây dựng
nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh.
3. Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất
thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện
15
tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh.
4. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ
tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường
hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc
nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Điều 18. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh
lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế với số liệu diện tích đã ghi
trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật
về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích đã ghi trên
giấy tờ về quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp theo số liệu
diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng đất không được truy nhận số tiền
sử dụng đất đã nộp (nếu có) đối với phần diện tích ít hơn so với diện tích
đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.
2. Trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật
về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên
giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định sau:
a) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những
người sử dụng đất liền kề mà diện tích đo đạc thực tế khi cấp Giấy
chứng nhận nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì
Giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế; người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nhiều hơn so
với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất;
b) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai
hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã
được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì Giấy chứng nhận được
cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế của thửa đất và thực hiện nghĩa
vụ tài chính về đất đai đối với phần diện tích chênh lệch theo quy định của
pháp luật về đất đai;
16
c) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm
có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn, chiếm thì xử lý
theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 14 hoặc khoản 2 Điều 15 Nghị
định này.
Điều 19. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách
thửa hoặc hợp thửa đối với thửa đất
1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:
a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với
trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và
trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại
điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
b) Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai;
trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại
điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải
có thêm văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP.
2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất
được thực hiện như sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một
(01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường nếu là tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu là hộ gia đình, cá
nhân;
b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày
làm việc tiếp theo, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên
và Môi trường (gọi chung là cơ quan Tài nguyên và Môi trường) có trách
nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để
chuẩn bị hồ sơ địa chính;
c) Đối với trường hợp hợp thửa không phải trích đo địa chính thì ngay
trong ngày nhận được hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ
địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi
trường cùng cấp.
17
Đối với trường hợp tách thửa hoặc trường hợp hợp thửa mà phải
trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể
từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách
nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách hoặc mới hợp thửa, làm
trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài
nguyên và Môi trường cùng cấp;
d) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận
được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài
nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện
xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài
nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký Giấy chứng nhận cho thửa đất
mới trong trường hợp được ủy quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới trong trường hợp không được ủy
quyền;
đ) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận
được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi
Giấy chứng nhận cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc;
e) Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm
nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách
nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử
dụng đất; gửi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính Giấy chứng
nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến
động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
3. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì
căn cứ quyết định thu hồi đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách
nhiệm thực hiện việc tách thửa theo quy định tại các điểm b, c, d, đ và e
khoản 2 Điều này.
Điều 20. Việc sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận đối với đất
dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất,
kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau
18
1. Việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu
dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có
nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không
phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện
như sau:
a) Đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì Chủ dự
án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
b) Đối với từng phần diện tích đất phù hợp mục đích sử dụng được
xác định trong dự án đầu tư thì Chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức
nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP hoặc
nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14
tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2. Trong trường hợp diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng khu
đô thị, khu dân cư nông thôn và khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần
diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau thì Giấy chứng nhận được
cấp cho từng thửa đất phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được
xét duyệt và theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 21. Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật
1. Trường hợp có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết
luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét,
nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận tự kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì
có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để
thẩm tra; Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng
nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách
nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm tra có kết luận là
Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy
chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
3. Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp
trái pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp
19
Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận có trách
nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp
không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP,
các khoản 1, 2 và 3 Điều này chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết
định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành.
Chương III
QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ XỬ LÝ ĐỐI VỚI MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP
CÓ THAY ĐỔI VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 22. Quyền cho thuê tài sản gắn liền với đất trong trường
hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
Tổ chức kinh tế, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng
năm được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;
người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác
định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 23. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế liên doanh giữa
nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ
chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài
1. Trường hợp tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước
và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có một trăm phần
trăm (100%) vốn nước ngoài thì diện tích đất đã góp vốn vào liên doanh
phải chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình
thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
2. Thời hạn thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này được xác định
như sau:
a) Trường hợp đất đã góp vào liên doanh là đất được sử dụng ổn định
lâu dài thì thời hạn thuê đất là bảy mươi (70) năm, kể từ ngày tổ chức kinh
tế liên doanh chuyển thành tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%)
vốn nước ngoài;
b) Trường hợp đất đã góp vào liên doanh là đất được sử dụng có thời
hạn thì thời hạn thuê đất là thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất đã
góp vào liên doanh.
3. Bộ Tài chính hướng dẫn việc xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai
trong trường hợp tổ chức kinh tế liên doanh chuyển thành tổ chức kinh tế
có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài.
20
Điều 24. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế liên doanh giữa
nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, của tổ chức kinh tế
có một trăm phần trăm (100%) vốn nước ngoài trong trường hợp
nhận chuyển nhượng dự án đầu tư
1. Tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu
tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có một trăm phần trăm (100%) vốn nước
ngoài (trong Điều này gọi chung là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài) được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh
tế trong nước trong các trường hợp sau đây:
a) Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm
công nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất
quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 35 Nghị định này;
b) Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;
c) Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;
d) Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;
đ) Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây
dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án.
2. Việc nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản và theo các quy định sau:
a) Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển
nhượng là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chung
trong tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án; tổ chức kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài lập thủ tục thuê đất của Nhà nước nhưng không phải
trả tiền thuê đất;
b) Trường hợp dự án được chuyển nhượng mà trong đó bên chuyển
nhượng là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà số tiền sử dụng
đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước hoặc đất thuê của Nhà nước hoặc đất được Nhà nước
giao không thu tiền sử dụng đất để góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì