BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH : LÊ XUÂN LÂM
MSSV : 04124034
LỚP : DH04QL
KHÓA : 2004 – 2008
NGÀNH : Quản Lý Đất Đai 30
-TP.Hồ Chí Minh, Tháng 07 năm 2008 -
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
LÊ XUÂN LÂM
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn
Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM
Ký tên:
Tháng 7 năm 2008
LỜI CẢM ƠN
Cha mẹ đã sinh thành nuôi dưỡng tạo mọi điều kiện thuận lợi
nhất trong lúc con còn nhỏ và cho tới ngày hôm nay con xin tỏ
lòng biết ơn sâu sắc.
Các thầy cô Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM và đặc biệt
quý thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản đã truyền
đạt cho em những kiến thức cũng như kinh nghiệm quý báo
trong suốt quá trình em học tập tại trường.
Cô TS Đào Thị Gọn là người giúp đỡ và chỉ bảo em rất nhiều
trong cuộc sống cũng như trong thời gian thực hiện đề tài công
lao này suốt đời em nhớ mãi.
Anh Võ Công Lực, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất
Thành Phố Hồ Chí Minh và các Anh chị Phòng Khai thác quỹ
đất và quản lý quỹ đất đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi em
rất nhiều trong quá trình em thực tập tại cơ quan.
Các bạn học chung lớp Quản Lý Đất Đai 30 đã động viên và ủng
hộ trong quá trình thực hiện đề tài này.
Do kiến thức chuyên môn và trình độ hiểu biết còn nhiều hạn chế
nên không tránh khỏi những thiếu xót, rất mong được sự ủng hộ và
giúp đỡ của thầy cô và các bạn.
SVTH: Lê Xuân Lâm
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Xuân Lâm, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
Thành Phố Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của cả
nước, là đầu mối giao thông, liên lạc qua trọng ở trong nước và quốc tế, là nơi thu hút
nhiều nhất đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Với diện tích tự nhiên là 209.523,91 ha,
chiếm 8,09% diện tích tự nhiên vùng Đông Nam Bộ và 0.64% diện tích tự nhiên toàn
quốc.
Thành phố là cầu nối giữa hai vùng kinh tế lớn: vùng Đông Nam Bộ và vùng
đồng bằng Sông Cửu Long, trở thành cực tăng trưởng nhanh của tam giác kinh tế của
phía Nam.
TP.HCM là một đô thị năng động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, vì vậy gây
áp lực rất lớn nhu cầu về đất đai. Công tác quản lý về đất đai trên địa bàn TP.HCM
đứng trước một trọng trách và gặp nhiều bất cập.
Để giải quyết những tồn đọng trong công tác này Trung tâm phát triển quỹ đất
được thành lập với nhiệm vụ tham mưu cho Sở Tài nguyên và Môi trường và UBND
TP.HCM trong công tác quản lý và sử dụng đất đai và đặc biệt là quản lý quỹ đất công
chưa sử dụng hoặc sử dụng chưa đúng mục đích gây lãng phí và thất thoát ngân sách
Thành phố.
Bằng phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng
hợp đề tài “Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
Thành Phố Hồ Chí Minh” được thực hiện nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của
Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là hoạt động thu hồi đất để phục vụ đầu tư dự
án.
Từ đó rút ra một số vấn đề hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Thành
Phố Hồ Chí Minh và những đề xuất nhằm để hoàn thiện công tác.
Qua những kết quả nghiên cứu, đề tài cho thấy sự thành lập Trung tâm phát triển
quỹ đất Thành Phố Hồ Chí Minh là hết sức cần thiết và quan trọng đã tạo quỹ đất sạch
để phục vụ đầu tư các dự án.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..............................................................................2
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU: ..............................................2
I.1.1. Cơ sở khoa học:..................................................................................................2
a. Khái niệm: ...............................................................................................................2
I.1.2 Cơ sở pháp lý:......................................................................................................4
I.1.3 Cơ sở thực tiễn: ...................................................................................................5
I.2 KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA TP. HCM: ..8
I.2.1 Điều kiện tự nhiên: ..............................................................................................9
I.2.2 Kinh tế xã hội: ...................................................................................................14
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................................17
I.3.1 Nội dung:...........................................................................................................17
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: ..................................................................................17
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................18
II.1 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ............................................................18
II.2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ....................................20
II.2.1 Ban hành các văn bản .......................................................................................21
II.2.2. Công tác lập, điều chỉnh quy hoạch .................................................................23
II.2.3 Hiện trạng sử dụng đất......................................................................................26
II.3. CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QŨY ĐẤT TP.HCM .28
II.3.1 Hoạt động quản lý và khai thác quỹ đất: ...........................................................28
II.3.2 Hoạt động Bồi thường hổ trợ và tái định cư......................................................31
II.3.3 Hoạt động giới thiệu đầu tư các khu đất............................................................34
II.3.4 Hoạt động đo đạc các khu đất thu hồi ...............................................................38
II.3.5 Hoạt động kê khai kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai................................39
II.3.6 Hoạt động thu hồi đất để phục vụ đầu tư dự án.................................................40
II.4. MỘT SỐ VẤN ĐỀ RÚT RA TỪ NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG ......................49
II.4.1. Thuận lợi – Thành tựu .....................................................................................49
II.4.2. Tồn tại – Vướng mắc:......................................................................................49
a. Về kỹ thuật: ...........................................................................................................49
b. Về kinh tế: .............................................................................................................50
c. Về chính sách:........................................................................................................50
II.5. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ........................................51
PHẦN III KẾT LUẬN...............................................................................................53
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng và quý giá
của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong đời sống của chúng ta,
là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội an
ninh và quốc phòng của mỗi quốc gia
Hiện nay TP.HCM tuy có tốc độ tăng trưởng cao nhưng Thành Phố đang
cần cạnh tranh ưu thế về đầu tư từ nước ngoài với các Tỉnh, Thành Phố lân cận,
trước tình hình đó một trong những giải pháp để thu hút vốn đầu tư là sẵn sàng về
đất, nhân lực, viễn thông, cơ sở hạ tầng… Như vậy việc quản lý nhà nước về đất
đai là một vấn đề mang tính thời sự, có tính quyết định đến việc tăng hay giảm
khả năng đầu tư từ nước ngoài vào TP.HCM.
Do tính chất phức tạp bởi thành phố là một đô thị lớn các hoạt động diễn ra
sôi nổi, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn, là một trung tâm kinh tế lớn của
cả nước việc quản lý nhà nước về đất đai còn bất cập, chính sách đầu tư còn chưa
ổn định, nạn đầu cơ đất đai còn xảy ra nhiều nơi, đất công được sử dụng không
đúng mục đích gây nên việc lãng phí và làm thất thoát ngân sách Thành phố.
Trước tình hình đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM ra đời theo quyết
định 110/2003/QĐ-UB ngày 03.7.2003 của UBND Thành phố, với chức năng và
nhiệm vụ là đơn vị tham mưu, đề xuất UBND Thành phố và Sở Tài nguyên và
Môi trường tổ chức quản lý thống nhất và có hiệu quả quỹ đất của nhà nước, chủ
động đề xuất việc thu hồi đất công để phục vụ các dự án đầu tư. Sự ra đời Trung
tâm như là một giải pháp phù hợp cho tình hình diễn ra tại Thành phố cũng như
cả nước.
Được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản chúng tôi
thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ
đất TP.HCM”
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Tp.HCM
góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên cơ sở nghiên cứu
rút ra những khó khăn còn tồn tại của Trung tâm trong thời gian qua, và đề xuất
những giải pháp góp phần hoàn thiện quá trình hoạt động của Trung tâm Phát
triển quỹ đất TP.HCM
- Đối tượng nghiên cứu
Tình hình hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM
- Phạm vi nghiên cứu
Đánh giá tình hình hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là
công tác thu hồi đất công để phục vụ dự án
- Ý nghĩa của đề tài
Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa về lý thuyết và thực tiễn nhằm đánh giá hoạt động
của Trung tâm phát triển quỹ đất và đặc biệt là công tác thu hồi đất công để phục
vụ đầu tư dụ án trong thời gian qua. Từ đó khắc phục những hạn chế, góp phần
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai ở TP.HCM.
Trang 1
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
PHẦN I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:
I.1.1. Cơ sở khoa học:
Các khái niệm
- Thu hồi đất:
Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định
của luật đất đai.
- Nhà nước giao đất:
Là việc nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất:
Là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
Là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị
thu hồi cho người bị thu hồi.
- Tái định cư:
Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bị ảnh
hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu
hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến
nơi ở mới.
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:
Là việc nhà nước giúp đỡ người thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
- Quỹ đất “sạch” :
Thực chất là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Nhằm tạo quỹ đất
hoàn toàn sạch với mục đích tạo cho nhà đầu tư tiến hành nhận đất và tiến hành đầu tư.
- Đấu giá quyền sử dụng đất:
Là những phiên đấu giá mà nhà nước thực hiện dự án đầu tư. Đấu giá
quyền sử dụng đất được áp dụng khi nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất hoặc thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dung đất
- Kiểm kê đất đai:
Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa
về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai
lần kiểm kê.
- Thống kế đất đai:
Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử
dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê
Trang 2
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
- Đăng ký quyền sử dụng đất:
Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp đất đối với một thửa đất xác định
vào hồ sơ địa chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Hồ sơ địa chính:
Là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đai
- Giá quyền sử dụng đất ( giá đất ):
Là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc trên
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất:
Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định trong thời hạn sử dụng đất ổn định.
- Khung giá đất:
Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của mỗi loại
đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai.
- Bảng giá đất:
Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các
mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có
các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê
đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử
dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối
với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
- Tiền sử dụng đất:
Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình
thành pháp nhân mới.
- Quy hoạch sử dụng đất:
Là một hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ thuật, và pháp chế của nhà nước về
tổ chức sử dụng đất đai và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả
thông qua việc phân bổ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất nhằm
nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai.
- Quy hoạch “ treo”: là một khái niệm được định nghĩa rất đa dạng, dưới đây là
một số định nghĩa chung.
Là quy hoạch hết thời hạn phải thực hiện mà chưa thực hiện được.
( Phát biểu của nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ trên VTC News ngày 12/08/06)
Trang 3
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
Là không xác định rõ thời gian triển khai hoặc xác định thời gian triển khai nhưng đến
thời hạn đó không thực hiện
( Nguyên thứ trưởng Đặng Hùng Võ phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày
03/02/07)
Là quy hoạch mà không thể thực hiện trong thời kỳ kế hoạch năm năm và hằng năm
thì bản thân quy hoạch đã bị treo
( Nguyên Bộ Trưởng Mai Ái Trực phát biểu trên website Đảng Cộng Sản ngày
30/10/06)
- Dự án “treo”:
Là các doanh nghiệp được giao các dự án nhưng thực tế không có năng
lực để triển khai.
Là dự án đã được quy hoạch, đã ghi vào kế hoạch sử dụng đất mà sau 3
năm chưa xác định chủ đầu tư.
Là dự án đã hoàn thành việc bồi thường, được bàn giao đất ngoài thực địa
nhưng sau 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất hoặc triển khai dự án chậm hơn 24 tháng
so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:
Là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được
lập theo đơn vị hành chính
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất:
Là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các
loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.
- Bản đồ địa giới hành chính:
Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính và các yếu tố địa vật,
địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính
- Bản đồ hành chính:
Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính kèm theo địa danh và
một số yếu tố chính về tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Tổ chức sự nghiệp công:
Là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công
do ngân sách nhà nước chi trả.
- Đơn vị sự nghiệp:
Đơn vị sự nghiệp là những những đơn vị hoạt động trong lĩnh vực sự
nghiệp, giáo dục, khoa học công nghệ, môi trường y tế, văn hoá nghệ thuật, thể dục thể
thao, sự nghiệp kinh tế, dịch vụ việc làm… do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành
lập, các đơn vị sự nghiệp được nhà nước đầu tư cơ sở vật chất, đảm bảo chi phí hoạt
động thường xuyên để thực hiện nhiệm vụ chính trị, chuyên môn được giao. Ngoài ra
đơn vị sự nghiệp được phép thu thông qua hoạt động sản xuất cung ứng dịch vụ rất đa
dạng và hầu hết các lĩnh vực.
Trang 4
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
I.1.2 Cơ sở pháp lý:
Đất nước ta trong quá trình đổi mới và hội nhập vì vậy pháp luật nói chung và pháp
luật đất đai nói riêng cần phải hoàn thiện hơn để đi vào thực tiễn.
- Luật đất đai 2003 ban hành ngày 10/12/2003 quy định về quản lý và sử dụng đất
đai
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP của chính phủ về bồi thường hổ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất
đai
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi và bổ
sung một số điều của các nghị định, hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 và nghị
định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994 ban hành khung giá các loại đất để tính thuế
quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất và đền bù thiện hại khi nhà nước thu hồi đất.
- Công văn 7623/UBND-ĐT về việc điều chỉnh việc thực hiện việc điều tiết quỹ
nhà ở, đất ở tại chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/04/2003 của UBND TP trong đó
quy định
- Quyết định 15/2001/QD-UB ngày 23/02/2001 quy định trên về đền bù trên đất
- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2003 của UBND. TP Hồ
Chí Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
- Căn cứ Quyết định số 64/2001/QĐ-UB ngày 30/7/2001 của UBND thành phố
quy định hạn mức đất ở tại thành phố.
- Nghị định 198/2004/ NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất
- Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992.
- Luật đất đai 1993 và luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001.
- Luật đất đai 2003.
- Quyết định 71/2001/QĐ-UB ngày 29/08/2001 quy định về đền bù đất đai
- Quyết định 15/2001/QĐ-UB
- Ngày 23/02/2001 quy định về đền bù tài sản trên đất
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất và tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về bồi thường, hổ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
Trang 5
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
- Luật đất đai 2003 quy định: (điều 41) nhà nước quyết định thu hồi đất và giao
đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có đầu tư.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại giá đất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định
188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất.
- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất ( ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QD-TTg ngày 31/08/2005
của Thủ tướng chính phủ )
- Luật đấu thầu của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số
61/2005/QH11 ngày 29/11/2005
I.1.3 Cơ sở thực tiễn:
Hiện nay ở TP.HCM có nhiều dự án đã có quyết định thu hồi đất và tạm
giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, hầu hết các quyết định thu hồi đất này đều
thực hiện trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực). Nhưng đến
nay một số dự án chưa được triển khai đúng tiến độ, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến
quyền lợi của người sử dụng đất bị thu hồi.
Để đảm bảo quyền lợi người dân, UBND TP phải áp dụng khoản 12 điều 38
Luật đất đai năm 2003 để thu hồi đất các dự án mà chủ đầu tư không sử dụng trong 12
tháng liền, hoặc các dự án mà chủ đầu tư chậm sử dụng đất trong 24 tháng so với tiến
độ ghi trong dự án, các đơn vị và các tổ chức được nhà nước giao đất việc triển khai
dự án còn quá chậm hoặc cho các đơn vị khác thuê thì sẽ được thu hồi quỹ đất giao
cho các dự án đầu tư có khả thi hơn.
Số liệu báo cáo của Trung tâm Phát triển quỹ đất cho biết từ năm 2003 đến nay,
UBND TP đã có quyết định thu hồi đất dự án, huỷ bỏ quyết định thu hồi, giao đất đối
với 29 dự án không hoặc chậm triển khai thực hiện; chủ đầu tư không có năng lực thực
hiện dự án; dự án không khả thi... Tổng diện tích của các dự án bị thu hồi lên tới
432,5ha; chỉ tính riêng từ đầu năm 2003 đến nay có 10 dự án bị xử lý thu hồi với diện
tích 83ha.
Sau ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, tình trạng "dự án ma",
dự án thiếu hiệu quả được khắc phục đáng kể. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều dự
án sử dụng đất không hợp lý. Không hợp lý từ quy hoạch sử dụng đất hoặc không hợp
lý từ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc không hợp lý từ thực hiện quy hoạch sử
dụng đất. Các sân gôn, khu du lịch sinh thái với những diện tích đất siêu rộng vẫn quá
nhiều, nhiều hơn nhu cầu giải trí thực tế.
Từ sau, Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ra đời có quy định
rất rõ về cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Tinh thần của pháp luật về đất đai lúc đó là
khuyến khích cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, việc này do Trung tâm phát triển quỹ
đất thực hiện, quản lý đất sạch và đưa vào đấu giá.
Trong thực tế, cơ chế này lại ít được các địa phương hưởng ứng, cơ chế thu hồi đất
theo dự án được áp dụng phổ biến, khi đất chưa giải phóng mặt bằng lại không phải
Trang 6
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
đấu giá, Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc thu hồi đất và UBND
TP.HCM giao trực tiếp cho chủ đầu tư.
Có khi dự án triển khai đầu này mà đầu kia vẫn còn đang thu hồi đất. Nhà đầu
tư phải tham gia trực tiếp vào bồi thường khi thu hồi đất. Khiếu kiện cũng từ đấy mà
phát sinh, có khi kiện về thu hồi đất trái quy hoạch, có khi kiện về thu hồi đất sai thủ
tục, có khi kiện về mức bồi thường không thỏa đáng, có khi kiện về thiếu công bằng
trong bồi thường, v.v. Như vậy, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã đưa ra nhưng áp
dụng chưa nhiều.
Nghị định 84 ra đời quy định cho phép người dân có thể tự đầu tư trên đất đang
sử dụng trong trường hợp đất thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất
kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở
Với quy định này, nhà đầu tư và người có đất có thể liên doanh, liên kết với
nhau để thực hiện dự án. Thực tế tại TP.HCM có rất nhiều trường hợp người dân có
diện tích đất nông nghiệp lớn, có nhu cầu đầu tư hoặc góp QSDĐ để đầu tư. Quy định
cho phép nhiều người dân đang sử dụng đất liền kề nhau có thể làm đơn đề nghị tự đầu
tư dự án sẽ tạo ra một bước đột phá mới cho các dự án nhà ở. Mặt khác nếu có sự liên
kết đầu tư giữa những người dân có đất với các DN thì dự án sẽ được triển khai nhanh
chóng hơn. Quy định mới trong NĐ 84 sẽ là lối ra cho nhiều dự án, bởi những người
dân có diện tích đất lớn thường có khả năng về tài chính và do vậy rất khó thỏa thuận
đền bù giải tỏa. Khi đã liên kết với các DN, họ sẽ tập trung nguồn lực để cùng DN
kinh doanh ngay trên đất của mình.
Ngoài việc xử lý những dự án “treo”, Trung tâm Phát triển quỹ đất còn đẩy
nhanh việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư khi giao đất hoặc cho thuê đất,
còn thực hiện hạn chế việc giao đất cho các dự án nhỏ lẻ; yêu cầu chủ đầu tư phải thực
hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt...,Thực hiện giao đất
cho các dự án lớn để đảm bảo kết nối hạ tầng, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội; giao đất qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu giá đất
nhằm tìm ra những nhà đầu tư có năng lực về vốn, năng lực quản lý điều hành để tiến
hành dự án
Hiện nay TP.HCM với mức độ đầu tư vào bất động sản rất lớn tình trạng
chuyển mục đích đất nông nghiệp sang làm dự án rất phổ biến, trong đó không ít "dự
án ma" sử dụng không đúng mục đích và gây lãng phí. Giá trị của đất phi nông nghiệp
cao hơn nhiều so với đất nông nghiệp, nhiều người muốn có dự án để có điều kiện
chuyển đổi mục đích sử dụng sang phi nông nghiệp vì vậy điều khó tránh khỏi nhiều
dự án sử dụng đất không hợp lý.
Như chúng ta đã biết đất đai là lĩnh vực dễ dẫn đến tiêu cực, các cơ chế chính
sách cũng như cũng như các văn bản chưa phù hợp do yếu tố khách quan cũng như
điều kiện kinh tế xã hội của mỗi vùng, miền khác nhau. Điều này dẫn đến giá đền bù
gốc và giá kinh doanh lại cách nhau đến nhiều lần, Để đảm bảo công bằng cho người
nông dân thiếu đất và đảm bảo không làm thất thoát ngân sách nhà nước chúng ta cần:
Công khai, minh bạch là giải pháp rất cần thiết. Công khai ở đây là phải công bố rõ
cho dư luận thông tin về dự án, mức đền bù và công khai đấu thầu và chủ đầu tư phải
công bố luôn kế hoạch của mình. Đồng thời, phải quy định nếu giá đất đấu thầu được
cao thì có thể trích lại để hỗ trợ những người mất đất và từng bước công khai hóa
thông tin về quy hoạch sử dụng đất, về dự án, về địa điểm đầu tư. Lúc đó, nhà đầu tư
không phải vất vả trong việc tìm thông tin về địa điểm làm như thế chủ đầu tư và dân
Trang 7
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
rất phấn khởi tạo lòng tin của người dân và tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thân
thiện hơn chủ đầu tư trong và ngoài nước.
I.2 khái quát điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của TP.HCM
I.2.1 Điều kiện tự nhiên
a) Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh thuộc khu vực Nam Bộ, trong vùng phát triển kinh tế
trọng điểm phía Nam, nơi hội lưu của các con sông như sông Đồng Nai và sông Sài
Gòn. Thành phố Hồ Chí Minh trải dài theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, có tọa độ địa
lý từ 10022’13” đến 11022’17” vĩ độ Bắc và 106001’25” đến 107001’10” kinh độ
Đông, giáp ranh với các tỉnh: Phía Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai; phía Đông
Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Phía Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An, Tiền
Giang; phía Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh; Phía Nam giáp biển Đông; Phía Bắc giáp
tỉnh Bình Dương.
Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 209.554,47 ha, gồm 19 quận: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,
9, 10, 11, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận, Thủ Đức, Bình Tân, Tân
Phú và 5 huyện: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất cả nước, một trong những đầu mối kinh tế
lớn hội đủ các điều kiện thuận lợi về giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt,
đường hàng không, nối liền với các địa phương trong nước và quốc tế.
Hệ thống thương cảng quốc tế Sài Gòn nối liền với các cảng trong nước và thế giới
(như khu cảng Sài Gòn, khu cảng Nhà Bè, khu cảng Cát Lái...).
Hệ thống đường bộ có Quốc lộ 1A nối liền Thành phố với các tỉnh phía Bắc và
các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long; Quốc lộ 22 đi Tây Ninh nối liền với Campuchia;
Quốc lộ 13 qua Bình Dương, Bình Phước nối liền với Quốc lộ 14 kéo dài suốt Tây
nguyên; Quốc lộ 51 nối liền với Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu; Quốc lộ 50 đi Long
An, Tiền Giang và nhiều tỉnh lộ nối trực tiếp với các tỉnh xung quanh.
Thành phố cũng là đầu mối cuối cùng của đường sắt thống nhất Bắc – Nam, Sân bay
Tân Sơn Nhất là một sân bay quốc tế lớn của nước ta.
Nhìn chung, vị trí của Thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển
thành một đô thị hiện đại, một trung tâm kinh tế lớn và năng động ngang tầm các nước
trong khu vực. Song đó cũng là nhân tố gây sức ép mạnh mẽ đến môi trường và đất đai
của Thành phố.
b) Địa hình, địa mạo
Địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một phần diện
tích dạng đất gò ở phía Bắc và Đông Bắc với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam.
Địa hình Thành phố có thể chia thành bốn dạng chính:
- Dạng đất gò cao:
Có độ cao biến thiên từ 4 đến 32 m. Trong đó phần diện tích có độ cao từ 4 – 10
m chiếm khoảng 19% tổng diện tích tự nhiên; phần diện tích có độ cao trên 10 m
chiếm khoảng 11% tổng diện tích tự nhiên. Dạng địa hình này phân bố chủ yếu ở
huyện Củ Chi và một phần ở Quận 9, Thủ Đức.
- Dạng đất bằng thấp: Chiếm khoảng 15% tổng diện tích tự nhiên. Độ cao 2 - 4 m, điều
kiện tiêu thoát nước tương đối thuận lợi. Phân bố chủ yếu ở các quận nội thành, một
Trang 8
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
phần ở Thủ Đức, Hóc Môn nằm dọc theo sông Sài Gòn và phía Nam huyện Bình
Chánh.
- Dạng trũng thấp, lầy ở phía Tây Nam: Chiếm khoảng 34% diện tích tự nhiên, độ cao
phổ biến từ 1 - 2 m. Phân bố dọc theo kênh An Hạ, Lê Minh Xuân, Tân Nhựt, Tam
Tân, Thái Mỹ kéo dài từ các huyện Bình Chánh đến Củ Chi, khu vực trung tâm huyện
Nhà Bè, Bưng Sáu Xã của Thủ Đức (cũ) và phía Bắc huyện Cần Giờ.
- Dạng trũng thấp mới hình thành ven biển: Chiếm khoảng 21% tổng diện tích tự
nhiên. Dạng địa hình này có độ cao phổ biến khoảng 0 - 1 m, nhiều nơi có độ cao thấp
hơn mực nước biển, nhìn chung đa số chịu ảnh hưởng của thuỷ triều hàng ngày.
c) Khí hậu: Thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất
cận xích đạo với hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng
12 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ: Nhiệt độ cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình cả năm khoảng 28 0C
(dao động trong khoảng 26,6 - 30,10C). Chênh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và
tháng lạnh nhất khoảng 40C, tháng có nhiệt độ cao nhất là tháng 4, thấp nhất là tháng
12.
Lượng bức xạ dồi dào (trung bình khoảng 140 Kcal/cm 2/năm) nhưng có sự khác biệt
về cấu trúc mùa. Mùa khô có bức xạ mặt trời cao, thời kỳ có bức xạ cao vào tháng 4 và
5 (đạt 400 - 500 cal/cm2/ngày). Mùa mưa có bức xạ mặt trời thấp hơn, cường độ bức
xạ cao nhất đạt 300 - 400 cal/cm2/ngày.
- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình cả năm khoảng 75%. Có sự chênh lệch rõ rệt theo mùa.
- Lượng mưa: Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực và phân bố không đều, tập trung
chủ yếu từ tháng 5 đến tháng 11, lớn nhất vào tháng 7 hoặc tháng 10
- Chế độ gió: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai hướng
gió mùa chủ yếu: Từ ngoài biển Đông thổi về theo hướng Đông Nam - Tây Bắc (thịnh
hành trong khoảng thời gian từ tháng 2 đến tháng 4); Từ Ấn Độ Dương thổi về theo
hướng Tây Nam - Đông Bắc (thịnh hành trong khoảng thời gian từ tháng 6 đến tháng
10).
Ngoài ra còn có hướng gió từ phương Bắc thổi về, đây là hướng gió thịnh hành trong
tháng 11, 12 và tháng 1. Hướng gió hoạt động trong năm có ý nghĩa quan trọng trong
việc bố trí các khu công nghiệp, dân cư, nhất là các ngành công nghiệp có khả năng
gây ô nhiễm không khí.
d) Thuỷ văn: Thành phố nằm giữa hai sông lớn là sông Sài Gòn, sông Vàm Cỏ Đông
và chịu ảnh hưởng lớn của sông Đồng Nai.
- Sông Đồng Nai: Là sông lớn nhất trong hệ thống Đồng Nai - Sài Gòn. (Sông Đồng
Nai nối thông qua sông Sài Gòn bằng hệ thống kênh Rạch Chiếc). Tại địa phận Quận
9, sông rộng 400 - 600 m. Lòng sông không sâu so với các sông khác, độ sâu trung
bình 12 - 15 m, dòng chảy trung bình 500 m3/s.
- Sông Sài Gòn: Là sông có độ dốc nhỏ, lòng dẫn hẹp nhưng sâu, ít khu chứa do vậy
thuỷ triều truyền vào rất sâu và mạnh. Chế độ thuỷ văn, dòng chảy của các kênh rạch
trong Thành phố chịu ảnh hưởng chủ yếu của sông Sài Gòn.
- Sông Vàm Cỏ Đông: Sông Vàm Cỏ Đông có rất nhiều sông nhánh nối với hệ thống
kênh rạch khu vực Tây Nam Thành phố.
- Hệ thống kênh rạch của Thành phố có thể khái quát làm hai hệ thống chính: Hệ
thống các kênh rạch đổ vào sông Sài Gòn với hai nhánh chính là rạch Bến Cát và kênh
Trang 9
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
Nhiêu Lộc - Thị Nghè và Hệ thống kênh rạch đổ vào sông Bến Lức và kênh Đôi, kênh
Tẻ như rạch Tân Kiên, rạch Bà Hom, rạch Tân Hoá - Lò Gốm... Đặc điểm của các
kênh rạch này là chúng tương đối độc lập và bắt nguồn từ vùng đất cao.
Nét nổi bật chi phối tất cả các chế độ dòng chảy trong khu vực Thành phố là sự xâm
nhập của thuỷ triều. Phân tích biên độ dao động của thuỷ triều tại các trạm Bến Lức,
Gò Dầu Hạ (trên sông Vàm Cỏ Đông), các trạm Nhà Bè, Phú An, Thủ Dầu Một (trên
sông Sài Gòn) cho thấy biên độ dao động thuỷ triều dọc sông Sài Gòn thay đổi và
giảm dần từ cửa sông đến Dầu Tiếng và biên độ dao động của thuỷ triều trên sông
Vàm Cỏ Đông nhỏ hơn trên sông Sài Gòn rất nhiều. Với chế độ dòng triều như vậy
cho nên hầu như các ảnh hưởng và sự trao đổi dòng chảy giữa hai sông Sài Gòn và
Vàm Cỏ Đông rất yếu và đó cũng là nguyên nhân tạo ra các giáp nước (nơi dòng chảy
đổi chiều, tốc độ dòng chảy bằng 0 hoặc gần bằng 0) trên sông Bến Lức và kênh Thầy
Cai.
e) Tài nguyên đất
Theo tài liệu khảo sát thổ nhưỡng, trên địa bàn các huyện và quận ven Thành phố Hồ
Chí Minh, có 6 loại đất chính sau đây:
- Đất cát:
Đất cát có diện tích 6.704 ha, chiếm 3,2% diện tích tự nhiên. Phân bố ở huyện
Cần Giờ.
Đất có tỷ lệ cấp hạt cát cao (76 - 85%), trong đó cấp hạt cát mịn chiếm tỷ trọng
lớn nhất trong tổng số các cấp hạt (47 - 53%), tỷ lệ cấp hạt sét và limon rất thấp (15 -
17%). Đất cát nghèo mùn, đạm, lân và kali.
- Đất mặn:
Với diện tích 25.559 ha, chiếm khoảng 12,2% diện tích tự nhiên. Phân bố tập
trung ở huyện Cần Giờ.
Loại đất này hình thành trên trầm tích sông, biển và đầm lầy biển bị xâm nhập mặn hơi
chua ở tầng mặt (pH < 5), các tầng ở dưới ít chua đến trung tính, đạt trị số pH 6,5 - 7 ở
độ sâu trên 100 cm.
Đất có thành phần cơ giới nặng; Các chỉ tiêu độ phì ở mức trung bình khá, hàm
lượng chất hữu cơ giàu (2,5 - 3,5%), hàm lượng đạm tổng số tương đối cao (0,2%).
Đất mặn thích hợp cho việc trồng rừng, đặc biệt đối với cây đước, sú, vẹt,...
- Đất phèn:
Chủ yếu là đất phèn tiềm tàng, diện tích khoảng 57.613 ha, chiếm 27,5% diện
tích tự nhiên. Phân bố ở các vùng thấp, trũng, tiêu thoát nước kém như: phía Nam
huyện Bình Chánh, Nhà Bè, ven sông Đồng Nai, Sài Gòn và phía Bắc huyện Cần Giờ.
Đất phèn được hình thành trên trầm tích đầm lầy biển (đầm mặn). Trong điều
kiện yếm khí phèn ở dạng tiềm tàng, trong phẫu diện chỉ có tầng Pyrite. Khi có quá
trình thoát thuỷ, tạo ra môi trường oxy hoá, tầng Pyrite chuyển thành tầng Jarosite làm
cho đất chua đồng thời giải phóng nhôm gây độc hại cho cây trồng.
Tầng sinh phèn và tầng phèn thường rất nông, nhiều nơi phát hiện ngay ở tầng
đất mặt, hàm lượng lưu huỳnh và các độc tố Fe2+, Fe3+, Al3+ rất cao. Nhìn chung đất có
độ pH thấp, hàm lượng Cl- và các muối tan rất cao vì đất thường xuyên chịu ảnh
hưởng của nước biển làm cho đất phèn trở nên phức tạp và diễn biến nhanh chóng theo
chiều hướng bất lợi cho sản xuất cũng như môi trường. Mg2+ và Na2+ chiếm vai trò
chính trong thành phần các cation trao đổi.
Trang 10
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
Đất có thành phần cơ giới từ trung bình đến nặng, cùng với sự tích luỹ muối
phá vỡ các keo đất làm cho đất dính dẻo khi ướt, nứt nẻ và cứng khi khô. Do đất phèn
được hình thành trên trầm tích Holocen, cùng với quá trình trầm tích là quá trình vùi
lấp các thân xác thực vật biển trong điều kiện yếm khí nên đất phèn thường rất giầu
các hợp chất hữu cơ (5 - 12%).
Các loại đất phèn có tầng sinh phèn sâu, không còn chịu ảnh hưởng của nước
biển và thường có nguồn nước tưới. Hiện nay, đất phèn đã được khai thác trồng lúa 2 -
3 vụ, rau màu và các loại cây ăn quả. Còn lại một diện tích lớn các đất phèn có tầng
sinh phèn nông, còn chịu ảnh hưởng của thuỷ triều được sử dụng cho việc trồng và bảo
vệ rừng ngập mặn.
- Đất phù sa:
Có diện tích khoảng 26.397 ha, chiếm 12,6% diện tích tự nhiên, trong đó loại
đất phù sa ngọt chỉ chiếm khoảng 2,5%. Phân bố chủ yếu ở vùng Nam Bình Chánh và
một số nơi ở Củ Chi, Hóc Môn, độ cao khoảng 1,5 m. Các chất dinh dưỡng về mùn,
đạm, lân và kali rất giàu. Đây là loại đất tốt, cần thiết phải được cung cấp nước tưới,
ưu tiên sản xuất lúa nước 2 - 3 vụ và sử dụng một phần diện tích cho việc trồng cây ăn
trái.
- Đất xám:
Có diện tích khoảng 40.434 ha, chiếm khoảng 19,3% diện tích tự nhiên. Phân
bố chủ yếu trên vùng đất cao, gò ở huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, quận Thủ Đức,
quận 9 và phía Bắc huyện Bình Chánh.
Đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu hình thành trên mẫu chất phù sa
cổ. Tầng đất thường rất dầy, thành phần cơ giới nhẹ. Đất có phản ứng chua; hàm lượng
mùn, đạm tầng đất mặt khá nhưng rất nghèo kali do vậy trong sản xuất nông nghiệp
phải đầu tư nhiều phân bón.
Loại đất này dễ thoát nước, thuận lợi cho cơ giới hoá và thích hợp với loại cây
hàng năm và cây công nghiệp ngắn ngày. Trong sử dụng phải chú ý biện pháp chống
xói mòn và rửa trôi, tăng cường bón phân bổ sung dinh dưỡng nhất là phân hữu cơ.
- Đất đỏ vàng:
Có diện tích khoảng 3.143 ha, chiếm 1,5% diện tích tự nhiên. Phân bố trên
vùng gò ở huyện Củ Chi và quận Thủ Đức, quận 9.
Đất hình thành trên các sản phẩm phong hoá của các loại đá mẹ và mẫu chất
khác nhau. Đặc điểm chung của nhóm đất này là chua, độ no bazơ thấp, khả năng hấp
phụ không cao, khoáng sét phổ biến là Kaolinit, axit mùn chủ yếu là fuvic, chất hoà
tan dễ bị rửa trôi. Nên ưu tiên sử dụng cho việc trồng các cây như cao su, điều vì có
khả năng bảo vệ và cải tạo đất tốt.
f) Các nguồn tài nguyên khác
- Tài nguyên nước: Nước mặt và nước dưới đất
Nước mặt: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng hạ lưu của hệ sông Đồng
Nai - Sài Gòn, giáp với biển Đông, nên nguồn nước ngọt của sông Đồng Nai là nguồn
nước ngọt chính với diện tích lưu vực khoảng 45.000 km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ
m3 nước. Trong thời gian qua, một số các công trình thuỷ lợi, thuỷ điện được xây
dựng chỉ làm thay đổi lượng nước theo mùa nhưng không thay đổi về tổng lượng nói
chung.
Trang 11
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
Nước mặt trên địa bàn Thành phố hiện nay chủ yếu sử dụng cho nông nghiệp và
nuôi trồng thủy sản tại các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè và Cần Giờ
với lưu lượng khoảng 100 triệu m3/năm.
Nước dưới đất: Nguồn nước dưới đất phân bố khá rộng, nước dưới đất ngọt
phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pliocen ở độ sâu 100 - 300 m, cá biệt có nơi 20
- 50 m. Tập trung tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, phía Bắc huyện Bình Chánh, các
quận Tân Bình, Gò Vấp... trữ lượng khai thác ước tính 300 - 400 m3/ngày.
Nước dưới đất đã được khai thác và sử dụng từ những năm đầu thế kỷ XX và
bùng nổ việc khai thác từ sau năm 1991. Tổng lưu lượng nước hiện đang khai thác
khoảng 600.000 m3/ngày, chiếm trên 30% nhu cầu nước sinh hoạt của Thành phố.
Hiện nay, Thành phố đang mở rộng mạng lưới cấp nước, tăng khai thác nước mặt để
dần dần giảm khai thác lượng nước dưới đất.
- Tài nguyên rừng
Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 33.857,86
ha đất lâm nghiệp; chiếm 16,16% diện tích đất tự nhiên.
Rừng phân bố tập trung ở Cần Giờ, Bình Chánh và Củ Chi, trong đó chủ yếu là
diện tích rừng ngập mặn Cần Giờ (chiếm khoảng 94% diện tích rừng). Số diện tích còn
lại phân bố ở Bình Chánh và Củ Chi dưới dạng rừng thứ sinh tự nhiên và rừng trồng,
với các loại thực vật chủ yếu là bạch đàn và keo lá tràm.
Rừng Cần Giờ không những là rừng phòng hộ mà còn là khu dự trữ sinh quyển
được UNESCO công nhận. Động thực vật chủ yếu là các chủng loại chịu mặn (đước,
sú, vẹt,...; khỉ, chim, cá,...).
- Tài nguyên biển
Thành phố Hồ Chí Minh duy nhất ở huyện Cần Giờ là có biển với chiều dài bờ
biển khoảng 15 km kéo dài từ tỉnh Tiền Giang đến giáp ranh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
(ngược) với hai vịnh lớn nhất là vịnh Đồng Tranh và vịnh Gành Rái.
Nguồn lợi từ biển chủ yếu là nuôi trồng thủy hải sản, đánh bắt gần bờ và khai thác
muối. Việc khai thác, đánh bắt xa bờ còn hạn chế do đầu tư chưa đúng mức.
Hiện nay Thành phố đang có chủ trương tận dụng các bãi biển và chuyển đổi cơ
cấu từ lúa năng suất thấp đất làm muối năng suất không ổn định sang nuôi trồng thuỷ
hải sản, đồng thời đầu tư tàu công suất lớn phục vụ khai thác, đánh bắt xa bờ. Tuy
nhiên, vấn đề này cần phải được xem xét nghiêm túc tránh tình trạng xảy ra hiện tượng
xâm mặn.
Nhận xét chung:
Những thuận lợi:
Việt Nam nằm trong khu vực Châu Á-Thái Bình Dương, một khu vực có tốc độ
phát triển kinh tế cao và năng động hàng đầu thế giới. Với vị trí địa lý của mình và lợi
thế phát triển so với cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh có điều kiện vô cùng thuận lợi
để phát triển thành một đô thị hiện đại ngang tầm với các nước trong khu vực.
Là trung tâm khu vực Nam bộ, trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, khu vực kinh
tế phát triển nhất và hiệu quả nhất cả nước, với hệ thống giao thông huyết mạch,
Thành phố Hồ Chí Minh có đủ điều kiện để phát triển các loại hình dịch vụ cao cấp
như tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, dịch vụ khoa học, viễn thông, cảng, vận tải, hậu
cần... cho toàn vùng và khu vực.
Trang 12
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
Hệ thống sông rạch tự nhiên phong phú góp phần làm giàu cảnh quan và tạo
điều kiện thuận lợi cho việc bố trí hệ thống tiêu thoát nước đô thị. Địa hình, địa mạo
tương đối bằng phẳng, quỹ đất đai còn có khả năng đáp ứng cho nhu cầu phát triển đô
thị trong tương lai. Đặc điểm khí hậu ôn hòa, ít chịu của thiên tai bão lụt của Thành
phố Hồ Chí Minh thuận lợi cho môi trường sống dân cư.
Những khó khăn:
Lượng mưa phân bố không đều trong các mùa đã ảnh hưởng lớn đến lưu lượng
dòng chảy, xâm mặn... gây khó khăn trong công tác cấp thoát nước và ảnh hưởng tới
nông nghiệp. Phần diện tích thấp, trũng có độ cao dưới 2 m và diện tích mặt nước
chiếm đến 61% diện tích tự nhiên Thành phố lại nằm trong vùng có nền địa chất yếu
đòi hỏi chi phí cao trong việc đầu tư xây dựng công trình.
Nhìn chung, đất cho sản xuất nông nghiệp của Thành phố Hồ Chí Minh thuộc
loại trung bình và xấu so với Đồng bằng sông Cửu Long và miền Đông Nam Bộ. Để
tăng hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp lớn, cần phải có sự đầu tư, cải tạo đất, chuyển
đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp phù hợp với quá trình đô thị hóa. Tuy Thành phố rất
quan tâm đến việc bảo vệ môi trường với nhiều chương trình, dự án nghiên cứu, đánh
giá tác động và đề xuất giải pháp xử lý giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhưng nhìn
chung mức độ ô nhiễm môi trường vẫn còn ở mức khá cao.
I.2.2 Kinh tế xã hội
Thành phố đạt mục tiêu cho giai đoạn 2002 - 2007 tốc độ tăng trưởng tổng sản
phẩm nội địa (GDP) cao hơn giai đoạn 5 năm trước, với mức tăng bình quân là
13%/năm.
Kết quả tăng trưởng kinh tế 5 năm 2002- 2007 cho thấy Thành phố đã đạt được
mục tiêu tăng trưởng đề ra, đạt mức bình quân 11%/năm, cao hơn tốc độ tăng
10,3%/năm của giai đoạn 1996 - 2000.
Kinh tế trên địa bàn Thành phố chủ yếu dựa vào 2 khu vực công nghiệp – xây
dựng và dịch vụ - thương mại:Khu vực công nghiệp - xây dựng luôn có tốc độ tăng giá
trị gia tăng nhanh nhất, bình quân giai đoạn 2001-2005 là 12,6%/năm (kế hoạch đề ra
là 13%);
Khu vực dịch vụ - thương mại với tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng bình
quân là 9,8%/năm (kế hoạch đề ra là 9,5%);
Nét nổi bật trong cơ cấu kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2001-2005
là các ngành của khu vực dịch vụ đã bắt đầu phát triển khởi sắc và đến giai đoạn 2002
– 2007 mới phát triển mạnh.Tuy vậy các ngành dịch vụ cao cấp chiếm một tỷ trọng
lớn.Tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 9,8%/năm so với 8,4%/năm của giai đoạn 1996-
2000.
Các loại hình dịch vụ cao cấp: tài chính - ngân hàng, tín dụng bảo hiểm, viễn
thông, công nghệ thông tin và truyền thông có tốc độ phát triển cao. Các loại dịch vụ
khác như du lịch, giáo dục, y tế... cũng tăng trưởng cao, với tốc độ tăng bình quân hơn
10%/năm trong 5 năm qua. Đây là những loại hình mà Thành phố thật sự có thế mạnh
để phát triển phù hợp với định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang các loại hình
dịch vụ hiện đại.
Năm 2007 dân số trong độ tuổi lao động của Thành phố Hồ Chí Minh là
5.168.308 người, chiếm 70,75% tổng dân số toàn Thành phố. Dân số trong độ tuổi lao
động tập trung chủ yếu ở thành thị với số lượng 4.550.981 người, chiếm 85,19% dân
Trang 13
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
số trong độ tuổi lao động của Thành phố. Cơ cấu lao động có sự chuyển dịch khá
nhanh sang các ngành công nghiệp (34.9%) và dịch vụ (58,8%). Năng suất lao động
chung các ngành kinh tế trên địa bàn Thành phố tăng bình quân 8,5%/năm. Cơ cấu lao
động nông nghiệp có sự dịch chuyển khá nhanh sang các ngành công nghiệp và dịch
vụ. Lao động trong khu vực nông-lâm-ngư nghiệp hiện chỉ còn chiếm 6,3% tổng lao
động đang làm việc trên địa bàn Thành phố và 25% số lao động đang sinh sống ở nông
thôn. Số lượng việc làm mới tạo ra hàng năm đều tăng, năm sau cao hơn năm trước.
Trong khu vực nông thôn ngoại thành, nhiều ngành nghề được khôi phục và phát triển
đã tạo việc làm ổn định cho lao động, đưa nhanh tỷ lệ sử dụng lao động trong nông
nghiệp tăng đều qua các năm. Những nỗ lực tích cực tạo việc làm mới trong thời gian
qua đã góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp). Thu nhập ngày càng cao khiến cho cơ cấu chi
tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tích cực: chi cho ăn uống ngày càng giảm
và tương ứng là sự gia tăng tỷ phần chi tiêu cho các hoạt động mua sắm, giải trí khác.
Công tác xóa đói giảm nghèo đã đạt được những kết quả hết sức tích cực khả
quan.Trên cơ sở đó, các cấp các ngành đã có kế hoạch triển khai thực hiện, trước mắt
đề ra mục tiêu tập trung hỗ trợ cho hộ nghèo nâng mức thu nhập đầu người trên 5 triệu
đồng/năm. Với bình quân diện tích đất tự nhiên gần 3500 m2/người, do dân cư phân
bố không đồng đều, chủ yếu tập trung ở 13 quận nội thành với mật độ 25.911
người/km2, trong khi đó mật độ dân số của 6 quận ven chỉ khoảng 4.992 người/km2
và mật độ dân số của 5 huyện ngoại thành khoảng 610 người/km2; Căn cứ vào lịch sử
hình thành và phân bố dân cư, có thể phân làm 03 khu vực phát triển đô thị và khu dân
cư nông thôn như sau:
Khu vực trung tâm: Có quá trình định hình và phát triển hàng trăm năm, do vậy hệ
thống cơ sở hạ tầng đô thị hình thành từ lâu với quy mô nhỏ, không còn đáp ứng nhu
cầu phát triển trong tương lai. Toàn bộ diện tích đất đều đã được sử dụng với mật độ
xây dựng rất cao.
Khu vực 6 quận ven: Tuy mật độ dân số thấp hơn so với 13 quận nội thành, nhưng
còn bất cập về phát triển không gian đô thị, hạ tầng kỹ thuật không theo kịp với tốc độ
đô thị hóa và phát triển còn mang tính tự phát.
Khu vực 5 huyện ngoại thành: Mật độ dân số khá thấp, các khu vực dân cư phân tán,
thuận lợi cho việc phát triển các khu đô thị mới.Thành phố đã và đang triển khai nhiều
khu đô thị mới hiện đại trên địa bàn các quận ven và huyện ngoại thành như: Khu đô
thị mới Thủ Thiêm tổng diện tích khoảng 772 ha; Khu Nam Thành phố Hồ Chí Minh
với quy mô khoảng 3.000 ha; Khu đô thị mới Tây Bắc Thành phố với quy mô khoảng
6.000 ha....
Với việc thực hiện các dự án ở các huyện ngoại thành cho thấy tình hình dân số sẽ tập
trung đông hơn các khu kinh tế và khu công nghiệp nhiều sẽ thúc đẩy các các huyện
ngoại thành phát triển mạnh hơn và góp phần quan trọng chung cho sự phát triển kinh
tế xă hội của Thành Phố Hồ Chí Minh.
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:
I.3.1 Nội dung
Khái quát chung trên địa bàn nghiên cứu
Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu
Hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất đặc biệt là công tác thu hồi đất
phục vụ đầu tư các dự án
Trang 14
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Xuân Lâm
Một số vấn đề rút ra trong hoạt động của Trung tâm
Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thống kê:
Là phương pháp nghiên cứu chủ yếu trong công tác quy hoạch sử dụng đất
để đánh giá, phân tích hiệu quả sử dụng đất, đánh giá biến động đất đai, tính chu
chuyển đất đai và dự báo những cơ sở về mặt định lượng trong công tác dự báo của
quy hoạch.
Phương pháp kế thừa:
Đây là phương pháp không thể thiếu. Tuy việc thực hiện không khó nhưng để có số
liệu kế thừa một cách chính xác và làm cơ sở cho các phương án quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất để cần lựa nguồn gốc tài liệu có tính pháp lý cao, đồng thời phải xử
lý các kết quả có trước một cách có chọn lọc
Phương pháp bản đồ:
Là thể hiện kết quả nghiên cứu, nội dung nghiên cứu trong không gian đồ họa với cơ
sở tóan học thống nhất và với một tỉ lệ bản đồ được quy định nhằm phản ánh và minh
họa kết quả nghiên cứu.
Sử dụng phương pháp bản đồ giúp có cái nhìn tổng quát về khu vực nghiên cứu (thành
phố Hồ Chí Minh)
Phương pháp thu thập thông tin:
Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan. Phân tích đánh giá các nguồn thông tin, số liệu
có liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất TP.HCM.
Phương pháp phân tích tổng hợp:
Phân tích nội dung các văn bản hiện hành, kết hợp tham khảo, trao đổi ý kiến với các
chuyên gia, cán bộ có liên quan đến lĩnh vực đất đai.
Trang 15
Copyright by webtailieu.net