Giáo trình Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội
"Giáo trình Thị trường bất động sản" có kết cấu gồm 4 chương. Chương 1 giới thiệu pháp luật về bất động sản. Chương 2 trình bày đăng kí bất động sản. Chương 3 trình bày về thông tin bất động sản. Chương 4 nói về quản lý nhà nước đối với thi trường bất động sản.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I HÀ NỘI
PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ & TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
GIÁO TRÌNH
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nhà Xuất bản
1
Chương II
PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHỎI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN
a. Hệ thống Phỏp Luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên
cơ sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật
chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh;
Luật Lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này
(Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã hội chủ
nghĩa). Tuy nhiên Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang mà
chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật Mỹ (American Law) được hiểu theo nghĩa
chung và nguồn gốc chung của luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về
bất động sản.
b. Hỡnh thức văn bản pháp luật về bất động sản
Pháp luật về bất động sản được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:
Hiến phỏp;
Bộ luật: Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970) ;
Luật: Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô
thị nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Ma-lai-xia (1985), Luật
Đất đai Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2003).
Pháp lệnh: Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Pháp lệnh Nhà ở
Việt Nam (1991).
c. Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai /bất động sản
Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như:
- Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản;
- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của người bán và người mua bất động sản;
- Định giá bất động sản;
- Chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách nhà nước từ hoạt động
của thị trường bất động sản;
- Giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến bất động sản và các hoạt động của thị
trường bất động sản.
1.2 CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Quyền sở hữu
Định nghĩa: Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối
với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó:
- Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với
2
bất động sản.
- Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích
tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phỏt triển,
thu hoạch và cỏc hỡnh thức khỏc.
- Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận
pháp lý của bất động sản.
Cỏc hỡnh thức sở hữu về bất động sản: Cú 3 hỡnh thức sở hữu về bất động
sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cỏ nhõn (chủ sở hữu là cỏ nhõn).
Quyền của chủ sở hữu bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ
hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác
bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế,
cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Xác lập quyền sở hữu bất động sản : Quyền sở hữu bất động sản được xác lập
khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua
bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt
khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết
định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án.
b. Các quyền sử dụng đất ( pháp luật đất đai Việt Nam)
"Chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó,
Luật đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đó liờn tục cụ thể
hoỏ thành cỏc quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2003 thỡ đó được chi tiết hoá thành "9
quyền" là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61)...
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hỡnh thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những
trường hợp sau đây:
- Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi
trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện
canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún ruộng đât .
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ
ở.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cũn
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một
khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư
làm tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là :
- Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
- Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
3
- Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng
đất.
- Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất
đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm phỏp.
Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tỡnh huống đặc biệt, người nhận
quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế .
Thế chấp quyền sử dụng đất
Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay. Đất đai
dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng. Khi
người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Gúp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Là một hỡnh thức mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần
để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp...
c. Quyền cầm cố
Định nghĩa: Quyền cầm cố là quyền của người nhận cầm cố đối với bất động
sản của người đi cầm cố sẽ được đảm bảo để người nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính
và các trách nhiệm khác.
- Chủ của bất động sản có thể là người cầm cố; Cả người đi vay và bên thứ ba
cũng có thể là người cầm cố. Người cầm cố chỉ có thể là người có quyền mang đi cầm
cố.
- Người nhận cầm cố là người có quyền về tài sản của người đi cầm cố theo quy
định của pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp.
Quy định về việc cầm cố
- Đối tượng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động
sản. Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp). Trong
trường hợp này yêu cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đáp ứng
yêu cầu của người cầm cố thứ nhất.
- Hợp đồng cầm cố phải được làm thành văn bản có ghi rừ tờn cỏc bờn, địa chỉ cố
định, đối tượng cầm cố, trách nhiệm được đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện.
- Đăng ký nhà nước về cầm cố được thực hiện tại cơ quan nhà nước về đăng ký
bất động sản.
- Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi:
có đơn của người giữ giấy đăng ký, có đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo
phán quyết của toà án.
d Quyền thế chấp
Định nghĩa: Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động
sản và bất động sản) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bên thứ ba;
Hơp đồng thế chấp:
- Một hợp đồng thế chấp phải có tên của các bên, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trách
nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện.
4
- Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và người nợ
nếu ngưũi thế chấp khụng phải là người nợ.
- Hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký của cỏc bờn, được công chứng và
phải đăng ký;
Các quy định về việc thế chấp:
- Cỏc cụng trỡnh cú trờn đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được
coi là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng;
- Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp
kế tiếp). Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước
đó. Nếu có thế chấp kế tiếp thỡ yờu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng
trước;
- Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được.
Vỡ vậy người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - người chủ sở hữu của cụng
trỡnh cú trước khi thế chấp và bán bất động sản đó;
- Ngưũi thế chấp cú quyền xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn thửa đất mang đi thế
chấp mà không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp. Tuy nhiên nếu công trỡnh xõy
dựng gõy ra hoặc cú thể gõy ra thiệt hại cho thửa đất, thỡ người nhận thế chấp có quyền
yêu cầu thay đổi hơp đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trỡnh được xây
dựng trên thửa đất thế chấp;
- Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch
(Servitude) không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp.
đ. Quyền thông hành địa dịch ( Servitude- QTHĐD)
Định nghĩa: Chủ sở hữu một thửa đất được quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất
bên cạnh cho phép sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó như đi qua thửa đất (đi
bộ hoặc xe đạp), lắp đặt và sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại... Quyền đó gọi là
quyền thông hành địa dịch (THĐD).
Các quy định về quyền thông hành địa dịch
- Quyền THĐD có thể được xác lập tự nguyện hay bắt buộc. Quyền THDD tự
nguyện được xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa người có yêu cầu
THĐD và người chủ sở hữu thửa đất bên cạnh;
- Quyền THĐD bắt buộc được thiết lập bởi toà án khi người có yêu cầu THĐD
chứng minh được không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;
- Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định và được giữ
nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD được bán cho
người khác;
- Chủ thửa đất có thiết lập quyền THĐD có quyền yêu cầu người hưởng quyền
THĐD đền bù cho việc thiết lập quyền THĐD trên thưả đất của mỡnh.
2 CÁC QUY ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. PHÂN ĐỊNH BẤT ĐỌNG SẢN
a. Quy định về đất, nhà và căn hộ
- Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất, nhà, công trỡnh xõy
dựng gắn liền với đất. Một số luật thừa nhận nhà và căn hộ là bất động sản, một số luật
khác không thừa nhận.
- Vấn đề liên quan đến nhà và căn hộ với tư cách là bất động sản là quan hệ pháp
5
lý giữa nhà, đất, căn hộ với chủ sở hữu đất. Căn hộ sở hữu cỏ nhõn là mụ hỡnh phổ biến
ngoài ra cũn cú cỏc mụ hỡnh khỏc như: Nhà Hợp tác (Cooperative Housing), trong đó một
tổ chức có quyền sở hữu tài sản cũn người thuê ký hợp đồng thuê vĩnh viễn một căn hộ
nào đó; Sở hữu chung (Codominium Ownership) trong đó mỗi người có quyền sở hữu căn
hộ riêng đồng thời được hưởng lợi từ phần chung của toà nhà và thửa đất.
b. Quy định về tài sản cố định
Pháp luật bất động sản các nước đều quy định: Nhà và các phương tiện khác thuộc
thửa đất với tư cách là tài sản cố định và tương tự các trang thiết bị cần thiết trong nhà
như bếp, hệ thống cấp nước cũng là tài sản cố định. Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo
lập thỡ khụng cú vấn đề gỡ, nếu do người thuê tạo dựng trên đất thỡ cần phải cú những
quy định cụ thể để đảm bảo lợi ích của cả chủ sở hữu đất và người thuê.
c Quy định về việc phân định thửa đất
Các hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thỡ việc phõn định bất
động sản là rất quan trọng. Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hướng
chấp nhận đường ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (Contract of Conveyance).
Các nước theo hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) có xu hướng dựa vào cơ sở Địa
chính nhà nước, trong đó đường ranh giới các thửa đất được thể hiện rất chính xác.
2.2 CHUYỂN NHƯỢNG (TRANSFER)
a.Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed)
Hầu hết các quốc gia đều áp dụng quy trỡnh chuyển nhượng theo hai bước. Các
bên ràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng thư. Hợp đồng
thường có chữ ký của người bán và người mua, đôi khi chỉ có chữ ký của người bán. (Với
các nước theo Luật Chung, hợp đồng thường khoáng đạt hơn và các điều khoản quan
trọng thường được thể hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn).
Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hỡnh thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng
miệng cũng được chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết không phải là
bắt buộc).
b. Đăng ký: Registration
Khỏi niệm: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng
ký nhà nước; Để khuyến khích việc đăng ký giao dịch bất động sản, pháp luật các nước
quy định không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành
địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời
gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch
không có giá trị.
Phõn loại: Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:
Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện
vào sổ đăng ký (ngày thỏng, mục kờ) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn
bản khác;
Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ
sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên quan
đến sở hữu và thế chấp.
Thông tin về bất động sản: Tất cả cỏc tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường
bất động sản (nhà đầu tư, người mua, người cho vay, người cầm thế chấp và các bên liên
quan khác) đều cần thiết tiếp cận với thông tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản
liên quan đến giao dịch. Khả năng tiếp cận của công chúng đối với thông tin đăng ký bất
động sản là quan trọng; quy định của các nước về vấn đề này cũng rất khác nhau, ở CHLB
6
Đức chỉ có các chuyên gia mới được quyền truy cập thông tin đăng ký, bất kỳ sự tra cứu
nào cũng phải được phép của cơ quan đăng ký, trong khi ở Mỹ thông tin được truy cập trên
mạng. Các nước Bắc Âu (Thuỵ Điển, Na Uy, Phần Lan) là các quốc gia có hệ thống thông
tin đất đai (Land Information System) hiện đại khá hoàn chỉnh.
Hệ thống một cửa (One Stop System):
Cải cỏch thủ tục hành chính là một vấn đề bức xúc đặt ra đối với nền hành chính
các nước nói chung trong đó đặc biệt đối với các công việc liên quan đến giao dịch bất
động sản. Hệ thống Một cửa (One Stop System) cho phép người dân chỉ phải tới một cơ
quan để giải quyết các công việc liên quan đến bất động sản của mỡnh. Hà Lan là một
nước đang hướng tới thực hiện việc cải cách này với sự kết hợp giữa hệ thống thông tin
đất đai (LIS) và hệ thống thông tin bất động sản (Real Property Information System).
7
2.3. XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐĂNG KÝ
a.Xây dựng hồ sơ đăng ký nhà nước
- Một số nước chính phủ trung ương chịu trách nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà
Lan, Thuỵ Điển, Đan Mạch, NaUy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xây dựng hiện đại với
sự trợ giúp của công nghệ thông tin ( Hệ thống thông tin địa lý-GIS, hệ thống thông tin đất
đai- LIS).
- Một số nước khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phương, việc xây dựng
hồ sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn. Ví dụ ở Mỹ có khoảng 3000 hạt,
riêng Texas có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu, trong lúc hạt lớn nhất có 3
triệu nhân khẩu, tất cả các hạt đều có hồ sơ đăng ký riờng, việc truy cập thụng tin chỉ cú
thể tiến hành tại hạt nơi có bất động sản.
b. Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân
Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hỡnh thức bảo hiểm quyền sở hữu. Các
công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang
và sử dụng chúng để tỡm kiếm thụng tin về quyền sở hữu (Title Searches). Việc tỡm
kiếm cú hiệu quả nờn cỏc cụng ty cú thể thu lợi, cũn khỏch hàng sử dụng dịch vụ phải chi
phớ cao.
2.4 TRỢ GIỲP PHỎP LÝ
Tại Lục địa Châu Âu và các nước chịu ảnh hưởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây
Ban Nha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhượng bất động sản
là bắt buộc. Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận
của các bên là đúng pháp luật.
Tại các nước khác như Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo
được coi là hợp lệ. Thông thường các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của
luật sư và các đại lý bất động sản; Các công ty kinh doanh bất động sản cũng có xu hướng
sử dụng các đại lý hoặc người môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn.
2.5 THUẾ VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Thuế Bất động sản
Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản. Pháp luật
quy định đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản.
Thuế bất động sản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ,
Đan Mạch).
b. Định giá bất động sản
Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản. Thuế bất động sản phải căn
cứ vào giá thị trường của bất động sản. Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất
động sản hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua.
2.6. TỚN DỤNG
a. Người cho vay (Creditor ): Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ.
Điều kiện tiên quyết cho một thị trường tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng
được xây dựng tốt và có hiệu lực. Vai trũ của nhà nước là giám sát các hoạt động của
người cho vay và xác định cơ số vốn. Tại các quốc gia công nghiệp như CHLB Đức và các
nước Bắc Âu hỡnh thành cỏc tổ chức tớn dụng chuyờn nghiệp như Ngân hàng thế chấp
(Các Hiệp hội xây dựng), ở các nước Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ
quan trọng của các ngân hàng thông thường.
b. Cho vay dài hạn: Thị trường bất động sản cần các khoản cho vay đầu tư dài
hạn, hầu như không cần các khoản cho vay ngắn hạn. Vấn đề là người cho vay phải huy
8
động được các nguồn dài hạn để đáp ứng các khoản vay này. Ở nhiều nước, quỹ lương
hưu là một trong những nguồn quan trọng nhất. Lũng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc
cho vay dài hạn khi công chúng lựa chọn ngân hàng để gửi tiền lương hưu. Điều này phụ
thuộc vào nghiệp vụ cho vay và quy mô tài sản thế chấp của ngõn hàng.
c. Hợp đồng thế chấp: Hỡnh thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển
nhượng trong đó cho phép người vay mua lại tài sản của mỡnh thụng qua việc tuõn thủ
cỏc quy định của điều khoản vay. Tuy nhiên ngày nay thế chấp thông thường là tài sản
được sử dụng như vật đảm bảo cho một khoản vay và người vay vẫn có quyền sở hữu.
Cách thông thường để đăng ký thế chấp là người vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory
note) coi như bằng chứng vay nợ. Người cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để
đăng ký. Hoặc người vay đến phũng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp
(Mortgage deed), sau đó chuyển giấy chứng nhận cho người cho vay làm bằng chứng cho
việc thế chấp.
3. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC
3.1. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA ÚC
a. Quy định về đất đai và bất động sản
Pháp luật đất đai Australia quy định Đất đai gồm mặt đất và các thành phần nằm
dưới đất, gồm khoảng không phía trên mặt đất, gồm mặt nước, phần phía dưới mặt nước
và khoảng không phía trên mặt nước, tất cả nhà, công trỡnh xõy dựng và những cụng trỡnh
đầu tư gắn với mặt đất, trên và dưới mặt đất, hoặc kế cận ảnh hưởng tới việc sử dụng
đất đó.
“Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia nhỏ
thành các thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới, các thửa đất được
xác định ranh giới theo chiều thẳng đứng, về lý thuyết trục này tớnh từ tõm trỏi đất theo
hướng dây dọi lên phía thiên đỉnh”.
Như vậy một thửa đất (Hay một đơn vị bất động sản) được xác định theo ranh giới
nằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hỡnh khối. Vớ dụ điển hỡnh để minh họa ở
đây là nhà cao tầng chung cư trên một thửa đất, một trường hợp nữa là các công trỡnh kiến
trỳc dạng chõn cột xõy phớa trờn đất thuộc hành lang đường sắt (chủ công trỡnh cú thể
thuê phần không gian phía trên đường sắt do Nhà chức trách quản lý đường sắt cho thuê).
b. Các hệ thống xác lập quyền về bất động sản
Ở Úc tồn tại hai hệ thống xác lập quyền về bất động sản: Một là hệ thống
“Torrens” hay được gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà đất/bất động sản. Hệ thống
này do Bá tước Robert Torrens sáng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chính thống của Liên
hiệp Anh, là hệ thống cũ.
Nguyờn lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ
sở đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đũi hỏi cỏc loại
chứng thư giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời
gian như yêu cầu ở hệ thống cũ.
Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đó có ghi diện
tích, các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt
bằng lưu giữ liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/chuyển dịch liên quan tới thửa
đất kể từ khi thửa đất đó được đăng ký theo Luật núi trờn.
Hệ thống “Torrens” đó tạo nờn những chuyển biến mới trong cỏc giao dịch
chuyền quyền nhà, đất/bất động sản ở Úc
Các quyền về đất
9
Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, người
dân chỉ được quyền sở hữu bất động sản trên đất; Về lý thuyết, chỉ được quyền thuê đất
của Nữ hoàng, nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) được hưởng các lợi
ích giống như sở hữu.
Ở Úc một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, cũn lại dưới dạng
thuê hoặc được quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả cỏc bang của Úc đều chế định các mối
quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền. Trong một số trường hợp Luật
khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ
quyền lợi của người thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất.
3.2 PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC
a. Các văn bản pháp quy
Ngày 27 tháng 3 năm 1982 Tổng cục xây dựng thành phố quốc gia đó ban hành “
Quy định tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà đất ở thành thị (trấn)”
Ngày 17 tháng 2 năm 1983 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ quản lý nhà tư ở thành
phố” quy định việc quản lý mua bỏn ,cho thuờ nhà tư ở thành phố;
Ngày 12 tháng 12 năm 1984 Bộ Bảo vệ Môi trường, xây dựng thành thị và nông
thôn ban hành “ Nguyên tắc đánh giá, thanh lý nhà cho thuờ”
Năm 1985 Bộ bảo vệ Môi trường, xây dựng thành thị và nông thôn cùng Tổng cục
Thống kê triển khai việc điều tra nhà thành phố, thị trấn toàn quốc lần thứ nhất; năm 1987
triển khai tổng đăng ký nhà thành phố , thị trấn toàn quốc lần thứ nhất.
Ngày 15 tháng 9 năm 1986 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế
tài sản nhà đất
Ngày 29 tháng 9 năm 1988 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế
sử dụng đất đai thành phố, thị trấn của nước CHND Trung Hoa”
Ngày 8 thỏng 8 năm 1988 Bộ Xây dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chính công
thương ban hành “ Thông tri về tăng cường quản lý thị trường giao dịch tài sản nhà đất “
Ngày 31 tháng 12 năm 1990 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản
lý sản tịch, sản quyền nhà ở thành phố”
Năm 1992 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý giỏ cả nhà đất
thị trường thành phố”
Ngày 26 tháng 11 năm 1993 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế
giá trị gia tăng nhà đất nước CHND Trung Hoa”
Ngày 5 tháng 7 năm 1994 Trung Quốc ban hành “ Luật tài sản nhà đất”;
[12] Hoàng Hà. Luật Tài sản nhà đất. NXB Đại học Chính Pháp Trung Quốc 1997.
Bản dịch Nguyễn Quang Thọ và Tôn Gia Huyên 2004
b Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất
Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994:
Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mụ của cơ
quan quản lý hành chớnh với thị trường nhà đất ;
Xõy dựng hoàn thiện cỏc loại phỏp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy phạm
hoá hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động hoạt động quản lý thị trường nhà
đât có chỗ dựa về pháp luật;
Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành;
10
Xử lý hành vi giao dịch phi phỏp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà
đất .
c. Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường bất động sản
Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê , thế chấp
đối với nhà đất không hợp pháp ;
Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài
sản nhà đất có rừ ràng khụng, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2 bên đồng ý
khụng;
Điều phối giá cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của
nhà nước để cung cấp cho các bên giao dịch;
Bảo đảm thu thuế cho nhà nước , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở
giao dịch đảm nhiệm.
4. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản
lý thị trường bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai
(1993, 1998, 2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992); các
quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự.
4.1 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU
a. Sở hữu đất đai
Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyờn trong
lũng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà
nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trỡnh thuộc cỏc ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xó
hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phũng, an ninh cựng cỏc tài sản khác mà pháp
luật quy định của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17).
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu.Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc
thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, định giá đất. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách
tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không
do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất thông qua hỡnh thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật
đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đũi lại đất đó giao
cho người khác sử dụng trong quá trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai của Nhà nước cách
mạng qua các thời kỳ.
Bộ luật dân sự quy định: Những quy định khác về quyền sở hữu (Từ Điều 270 dến
284) như: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản (Điều 270); Quyền sở hữu
đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản (Điều 271);
b. Sở hữu nhà ở: Pháp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Quyền có nhà của công dân
(Điều 1); Quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức
xó hội, tổ chức kinh tế; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (Điều 2).
4.2 CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ
a. Quản lý đất đai
Hiến pháp 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
11
hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà
nước giao theo quy định của pháp luật" (Điều 18) (NXB Chính trị Quốc gia ).
Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể chế độ quản lý đất đai:
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất
đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, không giao cho
phường, thị trấn, các xó thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng
đất mà do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng
thời để tránh tỡnh trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy
định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đó được công bố phải thu hồi để thực
hiện dự án, công trỡnh hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không
được thực hiện theo kế hoạch thỡ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch
sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ.
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn
giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất
đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc
tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng
đồng dân cư.
Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Nhà nước
thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để
chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu
hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đó thu hồi đối với
trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu
tư. Về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai quy định rừ những trường hợp được bồi
thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Những
người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ khi Nhà nước thu hồi đất không được
bồi thường về đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện
các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái đinh cư phải có điều kiện phát triển
bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định
cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
thỡ cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phũng này được thành lập
theo hướng: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho
người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai. Văn phũng
đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất,
quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ
chế "một cửa".
Quản lý tài chớnh về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường; khi có chênh lệch lớn so
12
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thỡ phải điều chỉnh cho
phù hợp. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài
chính về đất đai của năm đó. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu
dự án trong đó có quyền sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm
dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.
Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đât để thực hiện các quy định của
Luật Đất đai 2003 về giá đất
Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai được quy định rừ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai của tũa ỏn nhõn dõn (giải quyết khụng chỉ đối với người có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà cả những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất). Trường hợp
tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không
có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ việc giải quyết tranh chấp thuộc
thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn vỡ tũa ỏn nhõn
dõn khụng cú cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực
hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Việc giải quyết khiếu
nại về đất đai được thực hiện theo trỡnh tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến
Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ
ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách
nhiệm giải quyết lần đầu; Trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết
lần đầu thỡ cú quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhõn dõn cấp trờn trực tiếp hoặc
khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp
trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý
thỡ cú quyền khởi kiện ra toà ỏn nhõn dõn; Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không
bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.
b. Quản lý nhà ở
Phỏp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng phỏp
luật (Điều 6); Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 7).
4.3 CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
Phân loại đất
Đất được phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông
nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm
1993 đó quy định; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất
ổn định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về
thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định
lâu dài, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm,
cây công nghiệp là 50 năm). Đối với đất thuê thỡ thời hạn được thực hiện theo hợp đồng
thuê đất.
Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng
đất, nếu vượt hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích đất thuê, đất nhận
chuyển nhượng, đất được thừa kế, tặng cho. Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến
khích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật đất đai cũng
13
quy định hạn mức giao đất trong trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng nhiều loại đất
(đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối). Chính phủ trỡnh ủy ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhằm trỏnh tập trung
đất sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn vào một số người, phù hợp với tiến trỡnh cụng
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điều kiện kinh tế - xó hội của từng vựng.
Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp
nhà nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01
năm 1999 thỡ nay phải chuyển sang thuờ đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích hoặc sử dụng không hiệu quả thỡ Nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng.
Đất sử dụng cho kinh tế trang trại : Luật quy định chủ trang trại được chủ động
chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đó được Uỷ ban nhân
dân cấp huyện xét duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả
đất đai, mở rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá.
Đất ở (vườn, ao): Luật đất đai quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất
thuộc khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở,
không phải là đất nông nghiệp; đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu
dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở. Bổ sung quy định
cụ thể về xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao
(trường hợp đất ở mà có khuôn viên xung quanh nhà ở được hỡnh thành trước ngày 18
tháng 12 năm 1980, ngày Hiến pháp có hiệu lực thi hành và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành). Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi
cho địa phương khi xác định đất ở, đất vườn của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong bồi thường
giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất có vườn, ao.
Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế (cơ chế giao lại đất): Luật đất đai quy định
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho
Ban quản lý Khu cụng nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất
cho người đầu tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu
hút đầu tư.
4.4 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở
a. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Quyền lựa chọn hỡnh thức giao đất, thuê đất: Luật đất đai quy định: “Tổ chức
kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
được lựa chọn hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”. Quy định này
tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chủ động trong sử dụng đất,
tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động
sản; xoá dần sự khác biệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài
hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng đất nước.
Về các quyền của tổ chức sử dụng đất: Luật đất đai quy định tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả hoặc tiền đó trả cho việc
nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được thế chấp,
bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qui định này tạo điều kiện cho việc phát triển
thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản
14
xuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê đất của Nhà nước.
Về quyền của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật đất đai năm 2003 đó kế thừa cỏc
quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền
sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất không phải là đất thuê, không quy định
các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử
dụng đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng
của Nhà nước.
Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn :
Luật Đất đai quy định trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho mượn đất có giấy tờ theo quy
định của Luật đất đai thỡ được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng
tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới.
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai quy định ngoài các quyền và
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài thuê đất cũn cú cỏc quyền tương ứng với hỡnh thức trả tiền
thuờ đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp được phép đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở thỡ cú quyền bỏn hoặc cho thuờ nhà ở theo quy định của
Chớnh phủ.
b. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở
Pháp lệnh nhà ở (1991) quy định:
Quyền sở hữu nhà ở (Điều 15): Nhà nước, tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế , cỏc
nhõn cú quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cacỉ tạo.
mua, nhậnthừa kế, tặng cho và cỏc hỡnh thức khỏc theo quy định của pháp luật
Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài (Điều 16):
Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc
trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước Quốc tế mà Việt
Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác.
Quyền của chủ sở hữu nhà ở (Điều 17): Chủ sở hữu nhà ở cú quyền sử dụng,
cho thuờ, cho ở nhờ, thế chấp, bảo lónh, uỷ quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu nhà
ở cho người khác theo quy định pháp luật.
Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (Điều 18)
Chủ sử hữu nhà ở có các nghĩ vụ sau đây:
1. Đăng ký nhà ở tại Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền;
2. Nộp thuế theo quy định của pháp luật;
3. Bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở phải xin phộp Uỷ ban nhõn dõn
cấp cú thẩm quyền;
4. Phải phá dỡ nhà ở bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc để quy hoạch xây
dựng.
Trong trường hợp nhà ở phải phá dỡ để thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ sở hữu
được đền bù theo quy định của phỏp luật.
4.5 THỦ TỤC HÀNH CHỚNH
a. Thủ tục hành chớnh trong quản lý và sử dụng đất
Luật Đất đai quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất theo
15
hướng cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút
gọn nhằm thống nhất và cụng khai hoỏ thủ tục hành chớnh trong quản lý đất đai, tạo điều
kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách
hành chính.
Luật Đất đai quy định : Trách nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp: Chủ
tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những
vi phạm phỏp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
cấp xó cú trỏch nhiệm phỏt hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất
trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn
chặn kịp thời việc xây dựng các công trỡnh trờn đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng
mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tỡnh trạng của
đất trước khi vi phạm. Xử lý trỏch nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ
quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính cấp xó trong việc vi phạm trỡnh tự thực
hiện cỏc thủ tục hành chớnh.
4.6 THUẾ ĐẤT VÀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THUÊ ĐẤT
a. Thuế sử dụng đất Nông nghiệp 1993
Đối tượng chịu thuế là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt
nước nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng; thực hiện thu thuế theo hộ gia đỡnh; Căn cứ tính thuế:
diện tích sử dụng đăng ký theo sổ Địa chính; hạng đất căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị
trí địa hỡnh, khớ hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu; biểu định xuất thuế (Tính bằng Kg
thóc trên một đơn vị diện tích đối với từng hạng đất; Thu thuế bằng tiền, quy đổi từ thóc
theo giá thị trường. Thuế sử dụng đất nông nghiệp mức độ huy động không lớn (6-7% sản
lượng hàng năm) nhưng quá phức tạp, chưa đảm bảo công bằng, hợp lý.
b. Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nông nghiệp vượt
quá hạn mức diện tích 1994
c. Luật Thuế Thuế Chuyển quyền sử dụng đất 1994
d. Pháp lệnh thuế nhà đất (1992), Pháp lệnh bổ sung sửa đổi thuế nhà đất 1994
Đối tượng chịu thuế nhà đất: nhà ở, đất ở, đất xây dựng công trỡnh (Tạm chưa thu
đối với nhà ở). Các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế trên khác nhau về cỏc yếu tố hỡnh
thành nờn giỏ đất so với đất nông nghiệp. Nhưng mức thuế đất lại được tính trên cơ sở
thuế sử dụng đất nông nghiệp, căn cứ và phân hạng đất và vị trí đường phố (không căn cứ
vào giá đất). Mức huy động thuế nhà đất cũn rất thấp so với tiềm năng của nó.
e. Các chế độ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Trong đó có biện pháp hỗ trợ
tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm
tiền thuê đất, chế độ thu lệ phí trước bạ và các chính sách khác: Cơ chế sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền
thuê nhà cho cho các đối tượng chính sách xó hội. Núi chung cỏc chớnh sỏch và biện phỏp
tài chớnh chưa được đổi mới triệt để, cũn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy
sự hỡnh thành và phỏt triển của Thị trường bất động sản.
4.7 TỚN DỤNG
Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàng
thương mại trực tiếp hoạt đông kinh doanh bất động sản; Ngoài hoạt động chính thực
hiện chức năng 3 trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán, các ngân hàng cũn đẩy mạnh
các hoạt động dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng và dịch vụ nhà đất.
Ví dụ Dịch vụ nhà đất của ACB bao gồm: quảng cáo nhà rao bán, hướng dẫn thủ
tục pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, cho vay vốn để
mua nhà; hoạt động dịch vụ nhà đất là phương tiện để thúc đẩy, phát triển hoạt động tín
16
dụng, nhất là cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà; Các hoạt động dịch vụ nhà đất của
Ngân hàng gián tiếp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên mức
độ cũn hạn chế so với tiềm năng của Hệ thống này.
Nhà nước đó ỏp dung một số chớnh sỏch, biện phỏp để thúc đẩy sự hỡnh thành và
phỏt triển thị trường bất động sản như : khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng
thương mại tham gia vào các hoạt động của thị trường bất động sản; lập quỹ hỗ trợ đầu
tư phát triển nhà, thực hiện hỗ trợ cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập
thấp mua nhà; hỗ trợ vốn đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành
lập.
Cõu hỏi ụn tập
1. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quyền về bất động sản.
2. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quy định pháp luật về phân định bất động
sản và đăng ký bất động sản
3.Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch các quy định pháp luật về giao dịch bất động sản
( chuyển nhượng; giá và định giá bất động sản; thuế bất động sản)
4. Trỡnh bầy, phõn tớch và so sỏnh cỏc đặc điểm chủ yếu của Pháp luật bất động
sản Úc và Trung Quốc
5. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về chế độ sở hữu và quản lý bất động sản( đất
đai, nhà ở) theo quy định hiện hành của Luật Đất đai và Pháp lệnh Nhà ở nước ta
6. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc quyền sử dụng đất theo quy định của
Luật đất đai 2003
7.Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy
định của Luật đất đai 2003-
17
Chương III
ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Việc đăng ký Nhà nước về bất động sản có ý nghĩa: Các quyền về bất động sản
được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính.
1.2 VỊ TRỚ, VAI TRŨ CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
a. Lợi ích đối với nhà nước và xó hội
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng ;
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trỡnh cải cỏch đất đai, bản thân việc triển
khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cỏch phỏp luật.
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quy hoạch;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an;
b. Lợi ích đối với công dân
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;
- Mở rộng khả năng vay vốn ( thế chấp);
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản ;
- Giảm tranh chấp đất đai .
1.3 CHỨC NĂNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản:
- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước;
- Hỗ trợ cho việc hỡnh thành thị trường bất động sản;
- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất
động sản;
- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các
cơ quan quản lý nhà nước trung ương,cơ quan quản lý địa phương,các cơ quan tư pháp,
pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân.
1.4 ĐỐI TƯỢNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Đối tượng đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:
- Các quyền về bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển
nhượng, quyền cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế.
- Đăng ký nhà nước về bất động sản cho các chủ bất động sản : Các quyền đối với
bất động sản được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với bất động sản
18
bao gồm bán, tặng, để thừa kế và trao đổi.
2. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN.
2.1 HỒ SƠ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Khỏi niệm
- Hồ sơ đất đai và bất động sản (HSBĐS ) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan
tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với bất động sản. HSBĐS được
lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Nhà nước cần HSBĐS để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giỏm sỏt, sử dụng và phỏt triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập HSBĐS đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có
các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với
một chi phí thấp.
2.2 PHÂN LOẠI HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN (HSBĐS)
Hồ sơ bất động sản chia thành 2 loại theo chủ thể thiết lập hồ sơ, đó là hồ sơ nhà
nước và hồ sơ tư nhân.
a. Hồ sơ Nhà nước
Là hồ sơ do Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ của
nhà nước như thu thuế, quản lý, bảo hộ chủ quyền bất động sản cho các chủ sở hữu. Hồ
sơ nhà nước theo mục đích lập hồ sơ được chia thành 2 loại: hồ sơ phục vụ thu thuế
(fiscal casdastre) và hồ sơ pháp lý phục vụ việc bảo đảm an toàn phỏp lý đổi với chủ
quyền bất động sản
Hệ thống hồ sơ phục vụ thu thuế
Theo mục đích được chia làm 2 loại:
- HSBĐS đơn thuần phục vụ thuế (pure fiscal cadastre) là loại hồ sơ kiểm kê bất
động sản được thành lập để nhà nước nắm được quỹ đất để phục vụ việc thu thuế. Việc
kê khai đất đai vào sổ kiểm kê đất đai (land inventory) không bảo đảm sự an toàn pháp lý
về chủ quyền cho cỏc chủ sở hữu.
- Hồ sơ địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre) là loại hồ sơ ngoài mục
đích thu thuế cũn chứa cỏc thụng tin về bất động sản phục vụ quy hoạch, thống kê, quản
lý.
Hồ sơ pháp lý
Hồ sơ pháp lý được chia thành 2 loại:
- Hồ sơ đăng ký giao dịch (deed registration) là hồ sơ đăng ký nội dung các giao dịch
về đất đai và bất động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch (deeds). Hồ sơ đăng
ký giao dịch đăng ký bằng chứng về việc một vụ giao dịch đó được thực hiện nhưng
không khẳng định chủ quyền bất động sản - đối tượng của vụ giao dịch - có hoàn toàn hợp
pháp hay không.
- Hồ sơ đăng ký chủ quyền (title registration) là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp
của chủ sở hữu bất động sản.
Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện
phỏp lý cũn việc đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó.
Hệ quả pháp lý của 1 vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn bộ chủ
quyền đất đai của người bán được chuyển cho người mua. Trong hồ sơ đăng ký chủ
quyền chỉ đăng ký những thông tin về chủ đất mới, các quyền của người đó đối với đất và
19
các thông tin về thửa đất mà không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch.
2.3 NGUYÊN TẮC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:
a. Nguyên tăc đăng nhập hồ sơ (the booking principle);
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất động
sản, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được
đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
b. Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle);
Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền
(tittle) phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đó
đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
c. Nguyờn tắc cụng khai (the principle of publicity);
Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể
tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chớnh xỏc và tớnh phỏp lý của thụng tin phải
được pháp luật bảo vệ.
Trờn thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia. ở một số quốc gia (Hà
Lan, Bỉ, Pháp, Scotland) bất cứ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai. ở một
số quốc gia khác, đối tượng được phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở Đức chỉ
những người có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép tiếp cận
thông tin đăng ký, ở Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những người được chủ sở
hữu cho phép mới được tiếp cận thông tin đăng ký của họ.
d. Nguyờn tắc chuyờn biệt hoỏ (the principle of speciality).
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký)
và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rừ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
- Việc chuyên biệt hoá các đối tượng đăng ký có vai trũ quan trọng đối với việc xác
định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt
hoá tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rừ ràng và mụ tả chớnh xỏc đơn vị
đăng ký.
- Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký. Việc xác
định thửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ. Việc xác định một
cách chuyên biệt các chủ thể thường được thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông
tin nhân thân như họ và tờn, ngày sinh, mó số thẻ căn cước, mó số đăng ký công dân (civil
code); tên, địa chỉ, mó số xỏc định một tổ chức ...Tuy nhiên, tính chuyên biệt hoá đối với
các đối tượng đăng ký cũng không phải bao giờ cũng được thoả món đầy đủ, đặc biệt là
đối với chủ thể tập thể của các quyền được đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng).
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực
sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện
về chủ quyền đối với đất đai.
2.4. ĐƠN VỊ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN - THỬA ĐẤT
a. Đơn vị đăng ký
Đơn vị đăng ký- thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh
hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký cú một số hiệu nhận biết duy nhất.
Ngày nay, đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất.
20
