Giáo trình học Thị trừơng bất động sản
Để phục vụ cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu theo yêu cầu đổi mới và nâng cao chất lượng đào tạo đại học ngành Quản lý Đất đai, chúng tôi xây dựng giáo trình "Thị trường Bất động sản" nhằm giúp sinh viên nắm được những kiến thức cơ bản về thị trường Bất động sản; quản lý nhà nước và chính sách pháp luật với thị trường Bất động sản; thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam và một số nước; định giá, đăng ký, thông tin và kinh doanh bất động...
Thị trường BĐS
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I - HÀ NỘI
----- ----
PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, TS. Nguyễn Đình Bồng
GIÁO TRÌNH
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nhà xuất bản
1
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
2
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
LỜI NÓI ĐẦU
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường Bất động sản ngày càng được
hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không
thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng
góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua
và trong tương lai.
Để phục vụ cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu theo yêu cầu đổi mới và
nâng cao chất lượng đào tạo đại học ngành Quản lý Đất đai, chúng tôi xây dựng giáo trình
"Thị trường Bất động sản" nhằm giúp sinh viên nắm được những kiến thức cơ bản về thị
trường Bất động sản; quản lý nhà nước và chính sách pháp luật với thị trường Bất động
sản; thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam và một số nước; định giá, đăng ký,
thông tin và kinh doanh bất động sản; những giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Giáo trình còn là tài liệu tham khảo cho cán
bộ ngành quản lý đất đai, các nhà quản lý kinh doanh về thị trường Bất động sản.
Giáo trình "Thị trường Bất động sản" được biên soạn theo đề cương chương trình
khung ngành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.
Biên soạn giáo trình là PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà - Khoa đất và Môi trường (viết
chương 1, 4, 6, 8) và TS. Nguyễn Đình Bồng - Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài chính - Bộ Tài
nguyên và Môi trường (viết chương 2, 3, 5, 7).
Đây là môn khoa học mới, kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những sai
sót, mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc, để giúp chúng tôi tiếp tục hoàn chỉnh
và phục vụ cho việc biên soạn lần sau có chất lượng tốt hơn.
Hà Nội - 2004
Các tác giả
3
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
CHƯƠNG I
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I. KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG
1. KHÁI NIỆM, CHỨC NĂNG, PHÂN LOẠI VÀ HỆ THỐNG THỊ TRƯỜNG
1.1. Khái niệm về thị trường
- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao
đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết.
- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vô hình;
- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan hệ giao
dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cung ứng và nhu cầu,
và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá;
- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là thể
hiện đặc trưng bản chất của thị trường. Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là
nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng vì người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của
thị trường.
Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị trường
: (1) người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là người bán
hàng hoá ra thị trường; (2) người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng; (3) người môi giới
thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là người trung gian giữa
người sản xuất và người tiêu dùng.
Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán, ngoài các
hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần cho sản xuất
như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản .v.v... Khách thể là cơ sở
vật chất cho sự tồn tại của thị trường.
1.2. Chức năng của thị trường
Chức năng của thị trường thể hiện trên các mặt sau đây:
1.2.1. Chức năng trao đổi
Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông qua đó
thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá theo chiều
hướng của yêu cầu tiêu dùng .
1.2.2. Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật
cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế và việc
phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các doanh nghiệp,
không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự phát điều tiết lợi ích
kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng nhất của thị trường.
1.2.3. Chức năng thông tin
Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh (môi
giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả, về thị hiếu,
về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận .v.v... Khi trình độ công nghệ thông tin của xã hội
được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càng được tăng cường, nhạy bén.
4
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
1.2.4. Chức năng liên hệ kinh tế
Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành, địa
phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốc dân của
một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu. Tóm lại thị trường là hệ thống mở.
1.3. Phân loại thị trường
Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại, ở đây
đề cập một số cách phân loại cần thiết nhất:
- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trường tự do và thị trường có kế
hoạch.
Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá và thị
trường các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức lao động,
công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản ...
- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị, nông
thôn, trong nước và thị trường quốc tế.
- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn toàn, thị
trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền.
- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị trường bên
mua và thị trường cân bằng.
1.4. Hệ thống thị trường
Muốn thị trường phát huy đầy đủ chức năng trong lĩnh vực lưu thông thì phải tổ
chức tốt hoạt động của các loại thị trường. Mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương
đối, lại vừa kiềm chế và ỷ lại thúc đẩy lẫn nhau, trở thành bộ phận hữu cơ của hệ thống
thị trường cả nước. Trong hệ thống này thì thị trường hàng hóa là cơ sở, các thị trường
khác đều phục vụ cho thị trường hàng hoá ở mức độ khác nhau. Ở nước ta hiện nay chỉ
mới có thị trường hàng tiêu dùng là ít nhiều được phát triển, còn các thị trường khác hoặc
mới hình thành, hoặc còn què quặt, thậm chí có thị trường còn vắng bóng hoặc tồn tại
dưới dạng "chợ đen".
Vì vậy để tiếp tục sự nghiệp đổi mới, nước ta cần nhanh chóng thiết lập hệ thống
thị trường hoàn chỉnh, trong đó có thị trường bất động sản.
2. CƠ CHẾ VẬN HÀNH CỦA THỊ TRƯỜNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ
2.1. Cơ chế thị trường
Quy luật giá trị là cơ sở của cơ chế vận hành thị trường. Ngoài ra, cùng tác động
lên thị trường còn có các quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh.
Các quy luật nói trên có quan hệ khăng khít với nhau, khi tác động lên thị trường thì
hình thành cơ chế vận hành của thị trường (thường gọi tắt là cơ chế thị trường); bao gồm
cơ chế giá cả, cơ chế cung cầu và cơ chế cạnh tranh.
2.1.1. Cơ chế giá cả
Đây là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường. Nó tự phát điều tiết các hoạt động
kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu, nó cũng là công cụ quan trọng cung
cấp thông tin cho chính phủ để tiến hành điều tiết vĩ mô về kết cấu của cung cầu, đảm
bảo nền kinh tế hoạt động được ổn định và thông suốt.
2.1.2. Cơ chế cung cầu
5
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Cơ chế cung cầu biểu hiện mối quan hệ giữa hàng hoá và tiền, mặt khác cũng biểu
hiện mối quan hệ giữa người bán và người mua, quan hệ giữa lượng hàng bán có thể cung
cấp của bên bán và sức mua hàng của bên mua. Giữa cung và cầu thường xuất hiện mâu
thuẫn trên bốn mặt: số lượng, kết cấu, không gian và thời gian. Khắc phục được các mâu
thuẫn đó thì sẽ lập được sự cân bằng giữa cung và cầu. Như vậy, chính thông qua cơ chế
cung cầu mà cơ chế giá cả mới phát huy tác dụng, làm cho giá cả và giá trị tiến đến nhất
trí. Cần chú ý rằng quan hệ cung cầu luôn luôn biến động, sự mất cân bằng giữa cung và
cầu chỉ là tạm thời, là tương đối mà thôi, còn sự mất cân bằng giữa cung và cầu lại rất
phổ biến, có tính tuyệt đối.
6
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
2.1.3. Cơ chế cạnh tranh
Cơ chế cạnh tranh biểu hiện sự tranh đoạt lợi ích kinh tế giữa các chủ thể của thị
trường, bao gồm ba loại hình sau đây:
- Cạnh tranh giữa người cung ứng trên thị trường (bên bán) với nhau nhằm thực
hiện giá trị của hàng hoá, thu hút người mua về phía mình. Loại hình cạnh tranh này có hai
dạng cạnh tranh trong cùng một bộ phận và cạnh tranh giữa các bộ phận nhằm thay thế
nhau.
- Cạnh tranh giữa người có nhu cầu (bên mua) nhằm tranh đoạt giá trị sử dụng, dẫn
đến nâng cao giá cả;
- Cạnh tranh giữa bên cung ứng và bên có nhu cầu (giữa bên bán và bên mua) nhằm
đoạt lấy doanh lợi về mình. Sự so sánh lực lượng giữa đôi bên sẽ quyết định ảnh hưởng
của mỗi bên đối với giá cả. Đây là loại hình cạnh tranh cơ bản nhất của cạnh tranh thị
trường, chỉ có thông qua cạnh tranh giữa hai bên cung và cầu mới có thể kiểm nghiệm
được hiệu quả cuối cùng của nền sản xuất xã hội.
Ba loại cơ chế trên đây hình thành cơ chế thị trường, trong đó cơ chế giá cả cung
cấp thông tin phản hồi về động lực của thị trường, cơ chế cung cầu điều tiết sự sản xuất
và tiêu dùng, còn cơ chế cạnh tranh là chất xúc tác đảm bảo cho cơ chế giá cả và cơ chế
cung cầu phát huy được đầy đủ công năng của thị trường. Như vậy nếu muốn thị trường
vận hành đúng đắn theo cơ chế của nó thì phải tạo điều kiện cho cơ chế cạnh tranh tác
động mạnh mẽ, tức là doanh nghiệp phải có quyền tự chủ kinh doanh, hạch toán độc lập,
tự chịu lỗ lãi và được hưởng lợi ích kinh tế từ kết quả cạnh tranh, mặt khác phải chống
lại cạnh tranh phi pháp, bảo vệ cạnh tranh lành mạnh và phải chống độc quyền.
2.2. Vai trò quản lý của Chính phủ
Thị trường tuy có sức cạnh tranh nhưng không phải vạn năng. Trong nhiều trường
hợp thị trường không giải quyết nổi vấn đề đặt ra, do đó cần có sự can thiệp của chính
phủ. Các trường hợp đó là:
2.2.1. Thị trường không đảm bảo được sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế.
Vì bản thân nó mang nhiều tính tự phát, và có lúc có tác dụng tiêu cực, do vậy nền
sản xuất xã hội dễ bị mất cân đối, không thực hiện được sự phân phối tối ưu các nguồn
lực cho sản xuất, thậm chí có thể gây ra lãng phí và kém hiệu quả trong việc sử dụng các
nguồn lực, làm tổn hại đến việc thoả mãn nhu cầu của người tiêu dùng, tạo ra sự bất hợp
lý trong kết cấu doanh nghiệp, lạm phát cao, thất nghiệp nhiều, cán cân thanh toán quốc tế
mất cân bằng, dẫn đến sự khủng hoảng kinh tế.
2.2.2 Thị trường không thể tự phát loại trừ độc quyền. Tự do cạnh tranh nhiều
khi dẫn đến sản xuất tập trung, rồi từ đó mà dần dần hình thành đủ loại độc quyền. Ngoài
ra trong một số lĩnh vực, một số ngành kinh tế còn có hiện tượng độc quyền tự nhiên, tức
là khi độc quyền lại có lợi hơn cạnh tranh.
2.2.3. Thị trường không thể cung cấp có hiệu quả các hàng hoá công cộng (các
dịch vụ công cộng) như giáo dục, y tế, viễn thông, trật tự an ninh, cấp thoát nước và vận
tải đô thị .v.v... (nên phân biệt cung cấp hàng hoá công cộng cho xã hội với việc sản xuất
ra hàng hoá đó).
2.2.4. Thị trường không thể đảm bảo phân phối thu nhập một cách công bằng.
Sự điều tiết tự phát của cơ chế thị trường dễ dẫn đến mở rộng khoảng cách thu nhập của
các tầng lớp, khoét sâu mâu thuẫn xã hội.
7
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
2.2.5. Thị trường không thể đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội, không
kiềm chế được các "ngoại ứng" bất lợi cho người sản xuất cũng như người tiêu dùng, tạo
ra và làm ô nhiễm môi trường, gây ra các tác hại khác.
Vì thị trường có những nhược điểm kể trên nên chính phủ cần có sự can thiệp hợp
lý vào thị trường, vừa tạo điều kiện cho thị trường vận hành và phát triển lành mạnh vừa
bổ sung cho thị trường về những phương diện mà thị trường không làm được.
Sự can thiệp của chính phủ được tiến hành thông qua việc hoạch định các chính
sách và sử dụng các công cụ thích hợp. Các chính sách mà chính phủ có thể hoạch định để
khống chế vĩ mô đối với thị trường bao gồm: Chính sách tài chính (thông qua việc lập ngân
sách quốc gia), chính sách tiền tệ (thông qua cho vay, lãi suất, phát hành tiền...), chính sách
chuyển đổi cơ cấu và chính sách phân phối thu nhập (thông qua việc phối hợp các chính
sách tài chính, chính sách tiền tệ và vận dụng các công cụ kinh tế và phi kinh tế).
Các công cụ chủ yếu mà chính phủ có thể sử dụng để can thiệp vào thị trường bao
gồm: a) công cụ kế hoạch (kế hoạch dài hạn, trung hạn và ngắn hạn), có thể là kế hoạch
chi tiêu mang tính bắt buộc và kế hoạch hướng dẫn có tính định hướng và khuyến khích ;
b) công cụ kinh tế như các đòn bẩy giá cả, đòn bẩy thuế khoá, đòn bẩy tín dụng và đòn
bẩy lãi suất; c) công cụ hành chính (mệnh lệnh, chỉ thị, quy định) và d) công cụ pháp luật
để duy trì lợi ích tổng thể của kinh tế quốc dân và sự phát triển xã hội.
Tuy nhiên sự can thiệp của chính phủ cũng có thể không đạt được mục tiêu đã định,
vì bốn lý do chủ yếu là: thông tin bị hạn chế; sự hạn chế của chính phủ khi kiểm soát và
phản ứng của doanh nghiệp; sự hạn chế của chính phủ khi kiểm soát bộ máy hành chính
quan liêu và cuối cùng là khả năng hạn chế của chính phủ trước những áp đặt về chính trị.
3. MARKETING - ĐIỀU TRA VÀ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
3.1.Marketing
Từ khi hình thành thị trường đã xuất hiện nhiều quan điểm kinh doanh như:
- Quan điểm định hướng vào sản xuất cho rằng người tiêu dùng sẽ ưa thích nhiều
sản phẩm được bán rộng rãi với giá hạ;
- Quan điểm định hướng vào hoàn thiện sản phẩm cho rằng người tiêu dùng luôn
ưa thích những sản phẩm có chất lượng cao nhất, có nhiều công dụng và tính năng mới;
- Quan điểm tập trung vào bán hàng cho rằng người tiêu dùng thường bảo thủ trong
việc mua sắm, do đó cần tập trung cố gắng thúc đẩy tiêu thụ và khuyến mãi. có người gọi
quan điểm này là marketing truyền thống để phân biệt với marketing hiện đại.
Quan điểm marketing hiện đại còn hướng tới kết hợp hài hoà lợi ích của người tiêu
dùng, nhà kinh doanh và xã hội, do đó còn gọi là quan điểm marketing đạo đức xã hội.
3.2. Điều tra thị trường .
Nội dung điều tra thị trường bao gồm
3.2.1. Điều tra môi trường kinh doanh gồm có:
Môi trường pháp luật và chính trị; môi trường kinh tế, kể cả GDP và mức độ tăng
trưởng GDP, vật giá, lạm phát, kết cấu hạ tầng .v.v... môi trường nhân khẩu học; môi
trường văn hoá xã hội; môi trường tự nhiên.
3.2.2. Điều tra kỹ thuật và công nghệ: Kể cả trình độ công nghệ tiên tiến trên thế
giới của loại sản phẩm đó.
8
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
3.2.3. Điều tra dung lượng yêu cầu của thị trường: Kể cả động thái yêu cầu ở
trong nước và ngoài nước; lượng yêu cầu hiện có và tiềm ẩn; lượng tồn kho; lượng cung
ứng trên thị trường.
3.2.4. Điều tra về người tiêu dùng và hành vi của họ: Như phân loại họ theo các
tiêu chí khác nhau (tuổi, giới, dân tộc, nghề nghiệp, sở thích, khu vực .v.v...) sức mua, sự
ham muốn và động cơ mua sắm, thói quen .v.v...
3.2.5. Điều tra tình hình cạnh tranh: Bao gồm cả đối tượng cạnh tranh và sản
phẩm cạnh tranh để "biết mình, biết người".
3.2.6. Điều tra nhân tố Marketing: Như sản phẩm, giá cả, kênh tiêu thụ, sách
lược xúc tiến.
Mục đích của điều tra thị trường không chỉ nhằm phân tích thị trường, thích ứng
với thay đổi của thị trường và nâng cao năng lực ứng biến của doanh nghiệp, mà còn tìm
cơ hội khai thác mở rộng thị trường hiện có và mở rộng thị trường mới, rồi căn cứ vào đó
mà định ra sách lược marketing hiệu quả nhằm đạt tới mục tiêu kinh doanh đã định.
Các bước điều tra thị trường có thể hiển thị bằng sơ đồ dưới đây:
Thu Phân Báo cáo
Xác định Vạch ra
tích
thập kết quả
các vấn kế
thông
thông
đề và mục hoạch
tin
tin
đích điều điều
Muốn đạt được kết quả tốt thì điều tra thị trường phải có tính khoa học, tức là trên
cơ sở các thông tin xác thực và quan sát tỉ mỉ mà hình thành các giả thiết, các dự báo rồi
tiến hành kiểm nghiệm; người điều tra phải có tính sáng tạo, vận dụng các phương pháp
điều tra khác nhau để đối chứng, có tính hoài nghi chính đáng và phải có đạo đức nghề
nghiệp.
3.3. Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp
Mỗi doanh nghiệp đều có ảnh hưởng qua lại với bộ phận nào đó của môi trường
kinh doanh tổng thể, bộ phận đó của môi trường được gọi là môi trường tương quan. Môi
trường tương quan này luôn ở trong trạng thái biến đổi, nếu doanh nghiệp thích ứng kịp
thời với môi trường tương quan thì đạt được thành công.
Sự biến đổi của môi trường tương quan dẫn đến hai xu thế đối với doanh nghiệp :
Một là sự đe doạ và hai là tạo cơ hội thị trường thuận lợi. Sau khi phân tích đánh giá các xu
thế đe doạ và tạo cơ hội, doanh nghiệp có thể thấy xuất hiện bốn trường hợp sau đây : a)
Nghiệp vụ lý tưởng (cơ hội cao mà đe doạ thấp); b) Nghiệp vụ mạo hiểm (cơ hội cao mà
đe doạ cũng cao); c) nghiệp vụ chín muồi (cơ hội thấp nhưng đe doạ cũng thấp); d)
Nghiệp vụ khó khăn (cơ hội thấp mà đe doạ cao).
Khi đứng trước cơ hội thị trường thì doanh nghiệp phải đánh giá cẩn thận chất
lượng của nó. Nhà Marketing học nổi tiếng Thedore Levit nhắc nhở khi đánh giá cơ hội thì
cần thấy rằng: "Đó có thể là một thứ nhu cầu nhưng không có thị trường; hoặc ở đó có thể
có thị trường nhưng không có người tiêu dùng, hoặc ở đó có thể có người tiêu dùng nhưng
trước mắt thực sự chưa phải là một thị trường, hay ở đó thị trường để bồi dưỡng kỹ thuật
mới nhưng chưa có người mua sản phẩm này. Những người làm dự báo thị trường mà
không hiểu đạo lý nói trên thì đối với cơ hội bề ngoài trong một số lĩnh vực, như sản
phẩm tồn kho hoặc nhà ở còn để không, có thể đưa ra những đánh giá sai lầm chết người".
9
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Khi đứng trước những mối đe doạ thì doanh nghiệp có thể căn cứ vào tình hình cụ
thể mà lựa chọn một trong ba đối sách sau đây :
1. Chống trả: tức là hạn chế hoặc xoay chuyển nhân tố bất lợi, chẳng hạn chiến
tranh thương mại.
2. Hoà hoãn: Tức là thông qua việc điều chỉnh các tổ hợp Marketing để giảm bớt sự
nghiêm trọng mối đe dọa của môi trường.
3. Chuyển dịch: Tức là chuyển đến thị trường có lãi hơn, chẳng hạn chuyển mặt
hàng.
3.4. Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trường
Hạt nhân của chiến lược Marketing hiện đại là Marketing STP, bao gồm phân đoạn
thị trường (Segmenting), lựa chọn thị trường mục tiêu (Targeting) và định vị thị trường
(Positioning).
3.4.1. Phân đoạn thị trường
Thị trường tổng thể rất rộng lớn, nhiều đối thủ cạnh tranh, khách hàng có nhu cầu
mua và khả năng tài chính rất khác nhau, nhưng mỗi doanh nghiệp thường có một thế
mạnh nào đó trong việc thoả mãn nhu cầu thị trường do đó trước tiên cần phân đoạn thị
trường. Những khách hàng trong cùng một đoạn thị trường sẽ có một sự giống nhau về
nhu cầu hoặc ước muốn, có những phản ứng giống nhau trước cùng một kích thích
marketing. Các tiêu thức để phân đoạn thị trường có thể là về địa lý, về dân số - xã hội, về
tâm lý và hành vi tiêu dùng.
3.4.2 Lựa chọn thị trường mục tiêu
Sau khi phân đoạn thì dựa vào các tiêu chuẩn cơ bản là quy mô và sự tăng trưởng,
sức hấp dẫn của đoạn, các mục tiêu và khả năng của doanh nghiệp để lựa chọn thị trường
mục tiêu. Đó là thị trường bao gồm các khách hàng có cùng nhu cầu hoặc ước muốn và
doanh nghiệp có thể đáp ứng và cũng có thể tạo ra ưu thế hơn các đối thủ cạnh tranh, đạt
được các mục tiêu marketing đã định.
3.4.3. Định vị thị trường
Là thiết kế một sản phẩm có những đặc tính khác biệt so với hàng hoá của các đối
thủ cạnh tranh và tạo cho nó một hình ảnh riêng đối với khách hàng nhằm xác lập vị trí
của sản phẩm trên thị trường so với sản phẩm cùng loại. Kết quả đạt tới là sản phẩm
phải có lợi thế cạnh tranh với sản phẩm có sẵn hoặc chiếm lĩnh được một vị trí mới mà
chưa sản phẩm nào có.
Khi lựa chọn thị trường mục tiêu và định vị thị trường, người làm marketing đã phải
nhận dạng và phân tích các đối thủ cạnh tranh để đi đến chiến lược cạnh tranh. Nên nhớ
rằng có đối thủ cạnh tranh hiện tại nhưng cũng có đối thủ cạnh tranh tiềm tàng, do đó
trong chiến lược cạnh tranh cũng phải dè chừng đối thủ tiềm tàng vì nhiều khi chính họ
mới là kẻ đe doạ nghiêm trọng, thậm chí đánh bại doanh nghiệp.
II. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. KHÁI NIỆM CHUNG
1. 1. Bất động sản
10
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất
động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh,
thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin .v.v... bất động sản có những đặc tính sau đây:
1.1.1. Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ
thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối
với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí", tức là cần
quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi
trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản.
1.1.2. Tính lâu bền
Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi
lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi
thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều
kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản
lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn
nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư
hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét
thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và
đầu tư xây mới, thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh
tế.
1.1.3. Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời
điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của công trình lại vừa
có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.
Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là
cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính
thích ứng của bất động sản.
1.1.4. Tính dị biệt
Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một
thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác
nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến
trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi
bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác.
1.5.1. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính
phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới
trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật , quan hệ lợi ích kinh tế trong việc
sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản. Vì không thể di chuyển được nên bất động
sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách, chẳng hạn như các chính
sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v.v...
1.1.6. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
11
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư
vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải
có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều
kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê
nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v.. Nói
chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý
không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn.
Đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v...
1.1.7. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v... có thể
nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ
nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực
rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công
rất lớn.
1.2. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem
lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. thị trường bất động
sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo
thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được
tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị
trường cho thuê bất động sản ; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị trường bất
động sản có 3 cấp, gồm :
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất (còn gọi là thị trường đất đai);
Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê;
Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua
hoặc thuê.
2. ĐẶC TÍNH VÀ CHỨC NĂNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Các đặc tính
2.1.1. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong
BĐS đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó
bị một số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v... tức là có tính
tương đối chứ không phải tuyệt đối.
2.1.2. Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được
của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị
trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất
khác nhau.
2.1.3. Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động
sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời
người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết là khoảng
3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi
12
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
giới, chuyên viên định giá .v.v... Tuy giá cả do chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính
chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được
tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt
người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm .v.v... để mua hoặc thuê
bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém
phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch
về bất động sản sẽ đắt lên.
2.1.4. Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền
trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh
tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên
bán và bên mua không ? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là
không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì việc phát triển những
dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nẩy sinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá
lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để không, ít người mua hoặc thuê.
2.2. Các chức năng
Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động
sản có các chức năng dưới đây:
2.1.2. Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản. Vì tài nguyên đất đai có
hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu
của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản
thông qua cơ chế giá cả.
2.2.2. Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản. Sự biến động
của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
- Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
2.2.3. Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu. Có hai phương thức
sau đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản
hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thường
tương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu
cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và
nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng .v.v...
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định,
trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do
vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì cũng
trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói "mất cân bằng là tuyệt đối còn
cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi".
2.2.4. Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung. Chẳng hạn tại các
đô thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do
ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật
liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc
giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy.
13
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện
cung mới mẻ này.
3. QUAN HỆ CUNG CẦU TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Cầu trong thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta có đường
biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian
như trong hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có số lượng cầu Qo. Khi gía cả tăng thì số
lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức là giảm đi.
Giá cả P
đơn vị
BĐS
Po D1
D
O Qo Q1 Q
Số lượng cầu trong
đơn vị thời gian
Hình 1 : Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu
Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khác đều
không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q. Thế nhưng đối với nhiều loại bất động sản,
như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác như :
3.1.1.Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng
người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch về bên phải.
3.1.2. Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà
tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi.
3.1.3. Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng
tương lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê.
3.1.4. Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về
đất đai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.
3.2. Cung trong thị trường bất động sản:
Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng
hoặc giảm (tỷ lệ thuận). Quan hệ giữa giá cả và số lượng bất động sản xây dựng mới
được biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thay đổi.
14
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
P
Giá cả
đơn vị
BĐS
S2 So S1
Po
O Q2 Qo Q1 Q
Số lượng BĐS xây mới để cung
Hình 2: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung
Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thành khai
phát, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữa các loại sản
phẩm, dự báo tương lai .v.v... Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của ba trong số các nhân tố
đó:
3.2.1. Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi
nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Giá
thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát .v.v...
chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành
đường S1, tức là số cung sẽ tăng lên.
2.3.2. Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc
tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành
đường S2.
3.2.3. Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo
rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán vội,
làm giảm lượng cung.
3.3. Cân bằng cung cầu
Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đường
thẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau tại điểm E, gọi là
điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi). Có hai loại cân
bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng như do các nhân tố
khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng mới, và cân bằng không ổn định khi
không tái lập được điểm cân bằng mới.
Đường cầu
P S
15
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Đường cung
Po E
P1 E'
Do
D1
O Qa Q1 Qo Q
Hình 3 : Cân bằng cung cầu
Khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng chuyển dịch. Chẳng
hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3, đường cầu chuyển từ D o sang D1
và nếu giá cả vẫn là Po thì số lượng cầu giảm đi thành Qa. Như vậy nếu lượng cung vẫn
là Qo thì sẽ lượng bất động sản tồn đọng là ∆ Q=Qo - Qa. Trong trường hợp đó, nhà thầu
đầu tư giảm giá bán còn P1 thì lượng nhà bán được sẽ tăng lên đến Q1 và đạt tới điểm cân
bằng mới E' giữa cung và cầu.
3.4. Tính đàn hồi của cung và cầu
Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố khác không
thay đổi) đối với mối loại hàng hoá không như nhau. Đối với mỗi loại hàng hoá này sự
thay đổi giá cả sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặc lượng cung
nhưng với loại hàng hoá khác lại không như thế. Do đó để đo được độ nhạy bén của số
lượng cung và cầu đối với sự thay đổi giá cả, người ta dùng khái niệm tính đàn hồi của giá
cả.
3.4.1. Tính đàn hồi của cầu : thể hiện trên hai mặt
- Tính đàn hồi của giá cầu được biểu thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giá cầu)
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số PED = -------------------------------------------
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu
Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhạy cảm đối với sự
thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít nhờ số lượng cầu tăng lên nhiều và ngược lại.
Nếu hệ số PED1 thì đó là cầu có đàn hồi,
chẳng hạn khi giá máy tính giảm 10% mà số lượng cung lại tăng lên 30% thì hệ số PED=3.
Nghiên cứu của một số nước cho thấy đối với nhà ở thì hệ số PED trong khoảng 0,5 ÷ 1
tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác động đến cầu.
- Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu được biểu thị bằng hệ số YED (hệ số đàn
hồi thu nhập bên cầu):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số YED = -------------------------------------------
16
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập
Hệ số YED biểu thị sự nhạy cảm của số lượng cầu khi có sự thay đổi thu nhập
của người mua. Kinh nghiệm cho thấy đối với nhà ở thì YED ở trong khoảng 0,75 ÷ 1,25
và sự thay đổi số lượng cầu thường trễ hơn sự thay đổi của thu nhập (thu nhập tăng thì số
lượng cầu cũng tăng nhưng trễ hơn).
3.4.2. Tính đàn hồi của cung: Được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu
và được biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung
Hệ số PES = -------------------------------------------
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung
Nếu PES 1. Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung, tức là khi giá cả
thay đổi thì trong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổi kịp. Sau một thời gian khá
dài thì ảnh hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt lên số lượng cung. Chẳng hạn
giá cho thuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thì phải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà
văn phòng được xây dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng. Vì vậy
trong kinh doanh bất động sản do sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của
cung người ta còn chia ra thành tính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn. Trong hình 4
là một ví dụ về ảnh hưởng của nhân tố thời gian đối với tính đàn hồi của cung.
Trong điều kiện thị trường nhất định, ứng với giá Pe ta có số lượng cung Qe. Nếu
giá tăng lên thành P1 nhưng trong thời gian ngắn, số lượng cung vẫn không đổi, tức là
Q1=Qe, và đường cung S1 trở thành thẳng đứng vuông góc với trục hoành Q. Sau một thời
gian, số lượng cung tăng thành Q2 và đường S quay một góc trở thành S 2. Với đường S1 thì
cung hoàn toàn không có tính đàn hồi, còn với đường S2 và S3 thì tính đàn hồi của cung tăng
lên.
Giá cả P S1 S2 S3
P1
Pe
Số lượng cung
O Q1/Qe Q2 Q3 Q
Hình 4. Tính đàn hồi của giá cung ngắn hạn và dài hạn
Trong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngang thì tính
đàn hồi của cung trở nên vô hạn.
3.5. Sự vận hành thị trường bất động sản
Trong thị trường thì quan hệ cung cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá cả. Thế nhưng
trong thị trường bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn có bất động sản để cho
17
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
thuê. Vì vậy ngoài giá cả còn phải xem xét giá thuê vì cả hai loại giá này đều có ảnh
hưởng quyết định đến số lượng cầu. Tỷ số giữa giá thuê tháng R trên giá cả P được gọi là
tỷ suất tư bản hoá: i=R/P, tỷ suất này càng cao thì thu hồi vốn càng nhanh.
Vì sao người tiêu dùng muốn thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu cầu về nhà ở, người tiêu
dùng còn có nhiều nhu cầu khác về ăn mặc, đi lại giải trí, nuôi con cái .v.v... Vì vậy phải
xuất phát từ thu nhập của mình và cân nhắc cụ thể các khoản chi tiêu để quyết định việc
mua hay thuê nhà. Như vậy giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định
chứ không phải do thị trường đầu tư bất động sản chi phối.
Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thị trường sử dụng
bất động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân tố kinh tế
như trình độ sản xuất, mức thu nhập, số lượng các hộ gia đình .v.v... quyết định. Vì vậy
tác dụng của thị trường sử dụng bất động sản là xác lập được mức giá thuê, với mức đó
thì số lượng cầu cân bằng được với số lượng cung.
Để tiện phân tích sự vận hành của thị trường BĐS, người ta thường dùng mô hình
bốn hệ toạ độ như trong hình 5:
Thị trường đầu tư Thị trường sử dụng
giá thuê R
định giá P=R/i xác định giá thuê
tháng
D=f(R, tình hình kinh tế)=S
II I
P S
Giá cả Lượng m2 đang tồn
III IV
Thị trường đầu tư Thị trường sử dụng
Xây dựng mới điều chỉnh lượng
tồn
S = C/δ
Lượng m2
(∆ S=C-δ S)
mới xây dựng
P=f(c) C
Hình 5 : Thị trường sử dụng và thị trường đầu tư BĐS
Hệ toạ độ I dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá thuê và lượng cầu, nếu giá thuê
tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại. Nếu có sự thay đổi nhân tố kinh tế - xã hội nào đó
thì đường cầu D có thể dịch chuyển, chẳng hạn nếu kinh tế tăng trưởng thì nó dịch
chuyển song song về phía trên, tức là lượng cầu tăng lên khi giá thuê vẫn như trước hoặc
giá thuê tăng lên khi lượng cầu không đổi. Như vậy đường cầu D biểu diễn hàm số của
giá thuê R và tình hình kinh tế. Khi lượng cầu bằng với số lượng cung thì đạt được cân
bằng:
D (R, tình hình kinh tế) = S
18
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Hệ toạ độ II (thuộc về thị trường đầu tư) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá
thuê R và giá cả P. Tỷ số giữa hai giá đó là tỷ suất tư bản hoá: i = R/P như đã nói ở trên và
i chính là toạ độ dốc của đường biểu diễn. Tỷ suất i cũng là tỷ suất thu lợi của người
kinh doanh nhà cho thuê. Khi xác định i, người kinh doanh cần xét đến 4 mặt sau đây:
(1) Lãi suất dài hạn trong hoạt động kinh tế;
(2) Dự báo lãi suất tăng giá thuê;
(3) Các rủi ro đối với thu nhập từ giá thuê;
(4) Chính sách thuế đối với bất động sản.
Khi đã xác định i thì có thể xác định được giá cả P hoặc giá thuê R nếu biết được
một trong hai giá đó.
Hệ toạ độ III (cũng thuộc thị trường đầu tư) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa giá
thành f(c) và lượng xây dựng mới C. Tại hình 5, giả thiết là khi C tăng thì giá thành tăng,
tức là đường biểu diễn hướng về phía dưới bên trái. Nếu gặp tình huống giá thành không
phụ thuộc vào các yếu tố khác thì nó trở thành đường thẳng đứng hướng xuống dưới,
hoặc gặp trường hợp đất đai cung ứng phi đàn hồi thì nó lại nằm ngang song song với trục
hoành. Khi giá cả và giá thành bằng nhau thì có thể xác định được lượng xây mới trong
dạng cân bằng, nếu lượng xây mới ít hơn lượng cân bằng thì người kinh doanh có thể thu
được lợi nhuận siêu ngạch, còn nếu nhiều hơn thì không thu được lời lãi gì. Vì vậy lượng
nhà xây mới nên duy trì ở dạng cân bằng, tức là khi giá cả bằng giá thành, tức là: P = f(c).
Hệ toạ độ IV (thuộc về thị trường sử dụng) dùng để biểu thị mối quan hệ giữa
lượng nhà đang tồn và nhà mới xây (tức là lượng tăng thêm). Trong một năm, lượng nhà
đang tồn S tăng thêm nhờ có lượng nhà mới xây trong năm C, đồng thời cũng giảm đi
lượng δ S, trong đó δ là tỷ suất nhà bị thải loại do quá cũ và hư hỏng. Như vậy lượng nhà
đang tồn được tăng thêm một lượng là ∆ S=C-δ S.
Dùng hình 5 ta có thể phân tích các ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô đối với thị trường
bất động sản, như sự thăng trầm của kinh tế, lãi suất dài hạn, tín dụng ngắn hạn .v.v...
a) Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi kinh tế tăng trưởng thì đường biểu diễn cầu D trong hệ toạ độ I dịch song song
lên phía trên (hình 6) do sản xuất phát triển, thu nhập gia đình tăng lên .v.v... Nếu lượng
cung S không kịp tăng lên thì giá thuê sẽ tăng, do đó qua hệ toạ độ II mà kéo giá cả P cũng
tăng theo, rồi qua hệ toạ độ III mà làm tăng lượng nhà xây mới C, cuối cùng chuyển đến
hệ toạ độ IV làm tăng lượng nhà đang tồn S.
Thị trường đầu tư Thị trường sử dụng
Giá thuê R
định giá xác định giá thuê
tháng
II I
P S
Giá cả Lượng nhà tồn
III IV
19
Khoa Đất và Môi trường
Thị trường BĐS
Thị trường đầu tư Thị trường sử dụng
Xây dựng mới điều chỉnh
lượng tồn
Lượng nhà
mới xây dựng C
Hình 6 : Sự tăng cầu sử dụng bất động sản
b. Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản
Khi cần điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản thì Chính phủ có thể dùng công cụ
lãi suất tiền vay. Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà trả góp, Chính phủ
(hoặc ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người muốn vay tiền mua nhà
sẽ tăng lên, còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung cầu, giá cả nhà tăng lên
còn giá thuê hạ xuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm xuống, đường biểu diễn trong hệ
toạ độ II sẽ quay về phía dưới một góc (hình 7), ảnh hưởng đến các hệ toạ độ còn lại
cuối cùng hình thành sự cân bằng mới, trong đó lượng nhà mới xây tăng và làm cho lượng
nhà tồn cũng tăng tương ứng. Hiển nhiên sự cân bằng này phải sau một thời gian mới có
thể hình thành do hiện tượng thời trễ (do tính khu vực của thị trường bất động sản , khi
thiếu thì không thể đem bất động sản từ nơi khác đến để bán hoặc cho thuê). Tình hình
vận hành của thị trường bất động sản cũng diễn ra tương tự khi các rủi ro trên thị trường
giảm đi hoặc thuế đánh vào bất động sản hạ xuống.
Nếu do lãi suất dài hạn tăng dẫn đến yêu cầu mua nhà giảm đi, tình hình diễn ra
ngược lại, nhà mới xây và lượng nhà tồn bị giảm; giá thuê tăng .v.v... tiến đến sự cân bằng
mới.
Thị trường đầu tư R Thị trường sử dụng
Giá thuê
định giá xác định giá thuê
II I
P S
Giá cả Lượng nhà
tồn
Thị trường đầu tư Thị trường
III IV
sử dụng
xây dựng mới điều chỉnh lượng tồn
Lượng nhà
mới xây dựng
C
20
Khoa Đất và Môi trường
