Chuyên đề luật kinh tế
Trước khi có luật đất đai năm 2003, ở Việt Nam đã từng có Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 vài năm 1998 và năm 2001
Chuyªn ®Ò LuËt kinh tÕ
C¸c néi dung c¬ b¶n vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003.
Tr−íc khi cã LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003, ë ViÖt Nam ®· tõng cã LuËt
®Êt ®ai n¨m 1987, LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993, LuËt söa ®æi bæ sung mét sè
®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 vμo c¸c n¨m 1998 vμ n¨m 2001. Tuy
nhiªn, c¸c LuËt ®Êt ®ai ®ã ch−a thÓ ®¸p øng ®−îc yªu cÇu cña c«ng cuéc
®æi míi.
V× vËy, Uû ban th−êng vô Quèc Héi ra nghÞ quyÕt vÒ viÖc x©y
dùng LuËt ®Êt ®ai söa ®æi ®Ó thay thÕ cho LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 vμ c¸c
LuËt ®Êt ®ai söa ®æi bæ sung. ChÝnh phñ ®· giao nhiÖm vô nμy cho Bé
Tμi nguyªn vμ M«i tr−êng trùc tiÕp so¹n th¶o tõ th¸ng 1/2003. Víi 4 lÇn
so¹n th¶o, dù th¶o nμy ®−îc ®−a ra lÊy ý kiÕn c¸c ®¹i biÓu Quèc héi,
nhiÒu ý kiÕn ch−a ®ång ý víi c¸c quan ®iÓm cña ban so¹n th¶o. Kú häp
thø 3 Quèc héi kho¸ XI ®· ®Ò nghÞ ban so¹n th¶o chØnh lý l¹i vμ hoμn
thμnh dù th¶o lÇn thø 6 vμ lÊy ý kiÕn nh©n d©n c¶ n−íc tõ ngμy 1/8 ®Õn
20/9/2003. §©y lμ ®ît nghiªn cøu vμ sinh ho¹t chÝnh trÞ ph¸p lý cña
nh©n d©n c¶ n−íc nh»m ®ãng gãp ý kiÕn cho mét dù luËt v« cïng quan
träng liªn quan ®Õn mäi tÇng líp trong x· héi, mäi thμnh phÇn kinh tÕ
trong vμ ngoμi n−íc.
T¹i kú häp thø 4 Quèc héi kho¸ XI, LuËt ®Êt ®ai míi ®−îc th«ng
qua vμ sÏ cã hiÖu lùc ph¸p lý tõ ngμy 1/7/2004, sÏ thay thÕ cho LuËt ®Êt
®ai n¨m 1993 vμ c¸c LuËt ®Êt ®ai söa ®æi bæ sung.
I. Quan ®iÓm chØ ®¹o khi x©y dùng LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 lμ:
1. §©y lμ LuËt ®Êt ®ai míi nh»m thÓ chÕ c¸c quan ®iÓm c¬ b¶n
®−îc ®Ò cËp trong NghÞ quyÕt trung −¬ng §¶ng vÒ ®æi míi chÝnh s¸ch vμ
ph¸p luËt ®Êt ®ai trong thêi kú ®Èy m¹nh c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸
®Êt n−íc.
2. LuËt ®Êt ®ai míi vÉn dùa trªn nÒn t¶ng ®Êt ®ai thuéc së h÷u
toμn d©n mμ nhμ n−íc lμ ng−êi ®¹i diÖn chñ së h÷u toμn d©n vÒ ®Êt ®ai
vμ thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai.
3. Trªn c¬ së kÕ thõa c¸c LuËt ®Êt ®ai tr−íc ®©y, x©y dùng luËt
®Êt ®ai míi víi tinh thÇn ®¬n gi¶n ho¸ hÖ thèng ph¸p luËt ®Êt ®ai, ph¸p
®iÓn ho¸ víi tinh thÇn cao nhÊt. C¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®· ®−îc thùc
tiÔn kiÓm nghiÖm vμ phï hîp víi thùc tÕ sÏ ®−îc chän läc ®−a vμo luËt,
luËt ho¸ mét sè NghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ ®Ó gi¶m thiÓu c¸c v¨n b¶n thi
hμnh cña ChÝnh phñ vμ c¸c bé ngμnh vèn dÜ lμm cho hÖ thèng ph¸p luËt
®Êt ®ai cña chóng ta trë nªn phøc t¹p.
II. Quan ®iÓm vÒ së h÷u ®Êt ®ai.
Tr−íc ®©y viÖc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toμn d©n do nhμ
n−íc thèng nhÊt qu¶n lý lμ ch−a râ rμng, chung chung vμ rÊt tr×u t−îng.
XÐt vÒ ph−¬ng diÖn ph¸p lý th× nhμ n−íc kh«ng ph¶i lμ chñ së h÷u, v×
®Êt ®ai thuéc së h÷u toμn d©n, nhμ n−íc chØ lμ ng−êi thùc hiÖn quyÒn
thèng nhÊt qu¶n lý trong ph¹m vi c¶ n−íc.
NÕu trong LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 chóng ta kh«ng nhËn thøc l¹i
vÊn ®Ò së h÷u, th× ch¾c r»ng, trong v¨n b¶n luËt ®ã vÉn tiÒm Èn nh÷ng
nguy c¬ cña sù b¶o thñ, duy ý chÝ vμ ch−a h−íng tíi quy luËt chung cña
sù ph¸t triÓn. V× vËy, trong LuËt ®Êt ®ai 2003 thÓ hiÖn c¸c quan ®iÓm
quan träng sau:
1. Nhμ n−íc thùc hiÖn 2 vai trß, mét lμ ng−êi ®¹i diÖn chñ së h÷u toμn
d©n vÒ ®Êt ®ai, thø hai lμ ng−êi thèng nhÊt qu¶n lý nhμ n−íc vÒ ®Êt ®ai. (
ë bÊt cø giai ®o¹n nμo th× nhμ n−íc còng vÉn lμ ng−êi thèng nhÊt qu¶n
lý ®Êt ®ai, song trong vai trß lμ ng−êi ®¹i diÖn chñ së h÷u toμn d©n vÒ
®Êt ®ai th× nhμ n−íc lÇn ®Çu tiªn ®−îc kh¾c ho¹ râ trong LuËt ®Êt ®ai
n¨m 2003 ). XuÊt ph¸t tõ vÊn ®Ò ®ã nhμ n−íc cã quyÒn cña ng−êi ®¹i
diÖn chñ së h÷u toμn d©n vÒ ®Êt ®ai. Kho¶n 2 §iÒu 5 x¸c ®Þnh quyÒn
®Þnh ®o¹t cña nhμ n−íc nh− sau:
+ QuyÕt ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt th«ng qua viÖc quyÕt ®Þnh quy
ho¹ch vμ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai.
+ Quy ®Þnh vÒ h¹n møc giao ®Êt, thêi h¹n sö dông ®Êt.
+ QuyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông
®Êt, thu håi ®Êt. + §Þnh gi¸ ®Êt.
2. Nhμ n−íc thùc hiÖn quyÒn ®iÒu tiÕt c¸c nguån lîi tõ ®Êt ®ai th«ng qua
chÝnh s¸ch tμi chÝnh vÒ ®Êt ®ai nh−:
+ Thu tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt.
+ Thu c¸c lo¹i thuÕ, phÝ vμ lÖ phÝ
+ §iÒu tiÕt phÇn gi¸ trÞ t¨ng thªm tõ ®Êt mμ kh«ng do sù ®Çu t− tõ
phÝa ng−êi sö dông ®Êt.
3. Nhμ n−íc thùc hiÖn viÖc trao quyÒn sö dông ®Êt th«ng qua c¸c h×nh
thøc sau:
+ H×nh thøc giao ®Êt.
+ H×nh thøc cho thuª ®Êt.
+ C«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.
+ Quy ®Þnh quyÒn vμ nghÜa vô cña ng−êi sö dông ®Êt.
4. Nhμ n−íc ph©n c«ng ph©n cÊp trong viÖc thùc hiÖn vai trß
ng−êi ®¹i diÖn chñ së h÷u toμn d©n vÒ ®Êt ®ai ( §iÒu 7 ).
+ Vai trß cña Quèc héi trong viÖc quyÕt ®Þnh quy ho¹ch vμ kÕ
ho¹ch sö dông ®Êt ®ai trong ph¹m vi c¶ n−íc, thùc hiÖn quyÒn gi¸m s¸t
tèi cao trong qu¶n lý vμ sö dông ®Êt.
+ Héi ®ång nh©n d©n c¸c cÊp thùc hiÖn quyÒn gi¸m s¸t viÖc
qu¶n lý sö dông ®Êt ë c¸c ®Þa ph−¬ng.
+ ChÝnh phñ thùc hiÖn viÖc qu¶n lý nhμ n−íc vÒ ®Êt ®ai, xÐt
duyÖt quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai cñ© c¸c tØnh vμ thμnh phè
trùc thuéc trung −¬ng.
+ Uû ban nh©n d©n c¸c cÊp thùc hiÖn quyÒn ®¹i diÖn chñ së
h÷u toμn d©n vÒ ®Êt ®ai ë ®Þa ph−¬ng m×nh.
+ Bé Tμi nguyªn vμ M«i tr−êng gióp ChÝnh phñ trong viÖc
qu¶n lý nhμ n−íc vÒ ®Êt ®ai.
Nh− vËy, LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 thÓ hiÖn c¸c vÊn ®Ò rÊt râ
rμng kh«ng cßn t×nh tr¹ng chung chung vμ trõu t−îng nh− tr−íc ®©y.
III. VÊn ®Ò cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.
HiÖn nay, vÊn ®Ò cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· c¬
b¶n hoμn thμnh ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, ®¹t tû lÖ cao ®èi víi ®Êt l©m
nghiÖp song cßn qu¸ chËm ®èi víi ®Êt khu d©n c−, ®Æc biÖt lμ ®Êt ®« thÞ.
LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 ra ®êi sÏ gãp phÇn ®Èy m¹nh tiÕn ®é cÊp giÊy
chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt trong c¶ n−íc.
1. C¸c quy ®Þnh vÒ giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt
+ GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®−îc cÊp theo mét mÉu
thèng nhÊt vμ do Bé Tμi nguyªn vμ M«i tr−êng ph¸t hμnh. §iÒu ®ã cã
nghÜa lμ, tõ tr−íc tíi nay c¸c mÉu giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt
®Òu do c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai trung −¬ng ph¸t hμnh, cã mét thêi lμ
Tæng côc qu¶n lý ruéng ®Êt, Tæng côc ®Þa chÝnh. C¸c giÊy chøng nhËn
do c¸c c¬ quan ph¸t hμnh nªu trªn cÊp theo c¸c LuËt ®Êt ®ai ®Òu cã gi¸
trÞ ph¸p lý nh− nhau, tr¸nh t×nh tr¹ng ph©n biÖt nh− t¹i Th«ng t− liªn
tÞch 02 cña Toμ ¸n nh©n d©n tèi cao, ViÖn kiÓm s¸t nh©n d©n tèi cao vμ
Tæng côc ®Þa chÝnh vμo n¨m 1997 g©y khã dÔ cho c¸c ®−¬ng sù khi gi¶i
quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai.
+ Theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 44 NghÞ ®Þnh 181/2004/N§-CP
vÒ thi hμnh LuËt ®Êt ®ai th× trong tr−êng hîp cã nhμ ë, c«ng tr×nh kiÕn
tróc kh¸c, c©y l©u n¨m g¾n liÒn víi ®Êt th× nhμ ë, c«ng tr×nh kiÕn tróc
®ã ®−îc ghi nhËn trªn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vμ hå s¬ ®Þa
chÝnh. ViÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u tμi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt thùc hiÖn theo
quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
+ GiÊy chøng nhËn ®−îc cÊp theo thöa, nÕu quyÒn sö dông ®Êt lμ
tμi s¶n chung cña vî chång th× trªn giÊy chøng nhËn ph¶i ghi ®Çy ®ñ hä
tªn vî chång. NÕu quyÒn sö dông ®Êt lμ tμi chung cña hé gia ®×nh th× ghi
tªn chñ hé. Tr−êng hîp hé gia ®×nh sö dông ®Êt mμ vî hoÆc chång lμ
ng−êi n−íc ngoμi hoÆc ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoμi kh«ng ®ñ
®iÒu kiÖn mua nhμ theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 121 LuËt ®Êt ®ai th×
ghi tªn vî hoÆc chång lμ c¸ nh©n trong n−íc.
+ Tr−êng hîp thöa ®Êt thuéc quyÒn sö dông chung cña céng ®ång
d©n c− th× giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cÊp cho céng ®ång d©n
c− vμ trao cho ng−êi ®¹i diÖn hîp ph¸p cña céng ®ång.
+ Tr−êng hîp thöa ®Êt thuéc quyÒn sö dông hîp ph¸p cña tæ chøc
t«n gi¸o th× giÊy chøng nhËn cÊp cho tæ chøc t«n gi¸o vμ trao cho ng−êi
cã tr¸ch nhiÖm cao nhÊt cña tæ chøc t«n gi¸o.
+ Tr−êng hîp ng−êi sö dông ®Êt ®· ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn
quyÒn sö dông ®Êt theo LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 hoÆc giÊy chøng nhËn
quyÒn së h÷u nhμ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë theo NghÞ ®Þnh 60/CP th×
kh«ng ph¶i ®æi giÊy theo mÉu quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003. Khi
hä thùc hiÖn viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt th× ng−êi nhËn quyÒn sö
dông ®Êt ®−îc cÊp giÊy theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003.
2. CÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n.
§©y lμ ®iÒu luËt cùc kú quan träng vμ cã nhiÒu ®iÓm míi mμ ng−êi sö
dông ®Êt sÏ ®Æc biÖt quan t©m.
Thø nhÊt, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt æn ®Þnh ®−îc uû
ban nh©n d©n cÊp x· x¸c nhËn lμ ®Êt kh«ng cã tranh chÊp vμ cã mét
trong nh÷ng giÊy tê ®−îc coi lμ hîp lÖ ®ù¬c quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu
50 LuËt ®Êt ®ai th× ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vμ
kh«ng ph¶i nép tiÒn
Thø hai, ®Ó gi¶i quyÕt mét thùc tÕ rÊt lín trong giao dÞch d©n sù
vÒ ®Êt ®ai trong thêi gian qua cña ng−êi sö dông ®Êt, kho¶n 2 §iÒu 50
quy ®Þnh hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt mμ giÊy tê hîp lÖ hä
®ang së h÷u l¹i mang tªn ng−êi kh¸c, c¸c bªn giao dÞch chØ cã giÊy tê vÒ
viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vμ cho ®Õn tr−íc ngμy 1/7/2004 mμ ch−a
lμm thñ tôc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt th×
nay ®−îc uû ban nh©n d©n cÊp x· x¸c nhËn lμ ®Êt kh«ng cã tranh chÊp
th× ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vμ kh«ng ph¶i nép
tiÒn. Nh− vËy, vÊn ®Ò ®Æt ra lμ, kh«ng chØ ng−êi trùc tiÕp cã giÊy tê hîp
lÖ ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn mμ ngay c¶ trong tr−êng hîp giÊy tê hîp lÖ
®ã mang tªn ng−êi kh¸c còng ®−îc cÊp giÊy vμ kh«ng ph¶i nép tiÒn.
Thø ba, ®Ó thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai víi ®ång bμo ë nh÷ng n¬i
cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn x· héi khã kh¨n, kho¶n 3 §iÒu 50 quy ®Þnh viÖc
cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vμ kh«ng thu tiÒn ®èi víi hé gia
®×nh, c¸ nh©n trùc tiÕp s¶n xuÊt n«ng, l©m nghiÖp cã hé khÈu th−êng
tró t¹i ®Þa ph−¬ng nay ®−îc uû ban nh©n d©n cÊp x· x¸c nhËn ®· sö
dông æn ®Þnh vμ kh«ng cã tranh chÊp.
Thø t−, ®iÒu mμ nhiÒu ng−êi sö dông ®Êt ®Æc biÖt quan t©m lμ
nh÷ng tr−êng hîp sö dông ®Êt tõ tr−íc ngμy 15/10/1993 phï hîp víi
quy ho¹ch, kh«ng cã tranh chÊp vμ ®−îc chÝnh quyÒn ®Þa ph−¬ng x¸c
nhËn vÒ thêi ®iÓm sö dông ®Êt th× ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö
dông ®Êt vμ còng kh«ng ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt.
Thø n¨m, ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng cã c¸c giÊy tê hîp lÖ
nh−ng ®· sö dông æn ®Þnh tõ 15/10/1993 ®Õn tr−íc ngμy 1/7/2004 nay
®−îc uû ban nh©n d©n cÊp x· x¸c nhËn lμ phï hîp víi quy ho¹ch vμ
kh«ng cã tranh chÊp th× ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt
vμ nép tiÒn theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ.
Thø s¸u, ®èi víi céng ®ång d©n c− sö dông ®Êt th× hä ®−îc cÊp
giÊy chøng nhËn khi cã ®¬n ®Ò nghÞ xin cÊp giÊy chøng nhËn vμ ®−îc uû
ban nh©n d©n cÊp x· x¸c nhËn lμ ®Êt sö dông chung cña céng ®ång vμ
kh«ng cã tranh chÊp.
3. CÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho tæ chøc.
§iÒu luËt nμy h−íng tíi môc tiªu trong qu¶n lý ®èi víi ®Êt giao
hoÆc cho thuª ®èi víi tæ chøc trong n−íc. Kho¶n 1 x¸c ®Þnh viÖc cÊp
giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho tæ chøc nÕu ®Êt ®ã sö dông
®óng môc ®Ých vμ cã hiÖu qu¶. §iÒu ®ã cã nghÜa lμ, kh«ng chÊp nhËn
mét thùc tÕ hiÖn nay nhiÒu doanh nghiÖp bao chiÕm nhiÒu ®Êt song sö
dông l·ng phÝ vμ kh«ng hiÖu qu¶. Tíi ®©y sÏ cã chØ ®¹o cña chÝnh phñ
trong viÖc tæng rμ so¸t toμn bé quü ®Êt cña tæ chøc trong n−íc ®Ó thùc
hiÖn môc tiªu nãi trªn.
§èi víi ®Êt sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých, l·ng phÝ sÏ kiªn
quyÕt thu håi giao cho ®Þa ph−¬ng qu¶n lý sö dông. Riªng ®èi víi ®Êt ë
®· ®−îc t¹o dùng trong quü ®Êt cña tæ chøc, th× tæ chøc ph¶i bè trÝ l¹i
diÖn tÝch ®Êt ë tr×nh uû ban nh©n d©n cÊp tØnh tr−íc khi bμn giao cho
®Þa ph−¬ng qu¶n lý. Theo chóng t«i ®©y lμ mét quy ®Þnh tuy h−íng tíi
viÖc bμn giao quü ®Êt cho ®Þa ph−¬ng qu¶n lý theo nguyªn t¾c l·nh thæ
song còng lμ ®iÒu dÔ g©y tiªu cùc ®èi víi tæ chøc, vÝ dô tæ chøc kinh tÕ
biÕt râ viÖc kinh doanh kh«ng hiÖu qu¶ nh−ng kh«ng cã ph−¬ng ¸n
kh¾c phôc vμ hä biÕt ch¾c hËu qu¶ lμ sÏ bμn giao cho ®Þa ph−¬ng qu¶n
lý cho nªn tù ý chia ®Êt cho c¸n bé, nh©n viªn biÕn tõ ®Êt kinh doanh
phi n«ng nghiÖp thμnh ®Êt phi n«ng nghiÖp vμo môc ®Ých ®Êt ë mét c¸ch
bÊt hîp ph¸p. V× vËy theo chóng t«i cÇn nghiªm cÊm c¸c tæ chøc kinh tÕ
t¹o lËp c¸c khu d©n c− trong quü ®Êt nhμ n−íc giao hoÆc cho thuª.
§èi víi tæ chøc kinh tÕ lùa chän h×nh thøc thuª ®Êt th× c¬ quan
qu¶n lý ®Êt ®ai cÊp tØnh lμm thñ tôc ký hîp ®ång thuª ®Êt tr−íc khi cÊp
giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho hä.
§èi víi tæ chøc t«n gi¸o ®−îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông
®Êt khi tæ chøc cña hä ®−îc nhμ n−íc cho phÐp ho¹t ®éng trong khu«n
khæ ph¸p luËt, cã ®¬n ®Ò nghÞ b»ng v¨n b¶n ®Ó cÊp giÊy vμ cã x¸c nhËn
cña chÝnh quyÒn së t¹i vÒ nhu cÇu sö dông ®Êt cña tæ chøc t«n gi¸o .
