Bài giảng: Quy trình thẩm định giá bất động sản - Nguyễn Duy Thiện
Nội dung của bài giảng trình bày về bản chất và đặc trưng của hoạt động thẩm định giá trị tài sản, quy trình định giá bất động sản, sự cần thiết ban hành quy trình thẩm định giá, quy trình thẩm định giá trị bất động sản Hoa Kỳ, phân tích sử dụng bất động sản tốt nhất và tối ưu, tiêu chí phân tích việc sử dụng bất động sản, nội dung của quy trình thẩm định giá và xây dựng kế hoạch thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá
Quy
bất động sản
Nguyễn Duy Thiện
- Trưởng phòng CSTH
- Cục Quản lý giá _BTC
Phần I:
Ph I:
1. Bản chất và đặc trưng
của hoạt động thẩm định giá trị tài sản
05 Đặc trưng của hoạt động TĐG:
05
Bản chất của hoạt động định
1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một
1.
giá BĐS ? khu vực thị trường một loại hình
TS/hh nhất định
IVSC: là sự ước tính giá trị
IVSC: 2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích
2.
BĐS đáng
3. Sử dụng những kỹ thuật phân
3.
Là một hoạt động hay quá tích phù hợp
trình phát triển ý tưởng đi 4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm
4.
chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài
đến giá trị của tài sản chính, thống kê, tin học…) trong
(TCTĐG Hoa kỳ) quá trình đó
5. Cung cấp cho khách hàng ý kiến
5.
về giá trị tài sản thể hiện thông qua
những bằng chứng xác đáng trên
thị trường
Tóm lại: một nghề mang tính
chuyên nghiệp, do những cá nhân
được đào tạo riêng
5 Đặc trưng
1. Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị
1.
trường một loại hình Tài sản nhất định
2. Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng
2.
3. Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp
3.
4. Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn
4.
(pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…)
trong quá trình đó
5. Cung cấp cho khách hàng ý kiiến về giá trị tài sản
5. k
thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên
thị trường
Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do
những cá nhân được đào tạo riêng
II. Quy trình định giá bất động sản
Quy
1. Định nghiã: là các bước triển khai công
1.
việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị
thị trường của BĐS sản.
Gồm nhiều bước triển khai công việc
Mục tiêu cuối cùng: giải thích, chứng minh
độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản
đưa cho khách hàng.
Yêu cầu: quy trình thẩm định giá phải mang
Yêu quy
tính khái quát, áp dụng chung cho mọi loại
tài sản.
2. Sự cần thiết ban hành Quy trình TĐG
Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm
định giá?
a) Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề
nghiệp (vì sao)
b) Nâng cao chất lượng, độ tin cậy báo
cáo thẩm định.
c) Nâng cao lòng tin của công chúng.
tin
d) Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả
d)
hoạt động của doanh nghiệp.
3. Quy trình thẩm định giá
Quy
BĐS của một số nước
6 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Hoa
Kỳ
9 bước của Quy trình thẩm định giá BĐS của Nhật
Bản
Quy trinh thẩm định giá BĐS của Malaixia
Quy
Quy trình thẩm định giá trị bất động sản
Quy
Hoa kỳ (Viện thẩm định giá Hoa kỳ)
Bước 1: xác định vấn đề
• Khách hàng
• Mục đích định giá BĐS của khách hàng
• Định nghĩa giá trị (thị trường-phi thị trường)
• Thời điểm thẩm định giá BĐS (quá khứ, hiện tại,
tương lai)
• Các giả thiết
Bước 2: Thu thập dữ liệu tài sản
- Thu thập thông tin thị trường
- Thu thập thông tin của BĐS cần định giá
- Thu thập thông tin của những BĐS chọn để so sánh
Quy trình thẩm định giá trị bất động sản
Quy
Hoa kỳ (tiếp)
Bước 3: Phân tích số liệu
1. Phân tích thị trường:
• Nghiên cứu cung BĐS
• Nghiên cứu cầu BĐS
2. Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu
• Vì sao phải phân tích: nguồn lực hữu hạn
• Thế nào là sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu: 3 tiền đề >>> khả năng sử dụng
>>> mang lại giá trị cao nhất cho BĐS
• Coi như đất trống
• Question: sử dụng đất vào mục đích gì? Xây dựng công trình gì trên đất
hiệu quả nhất?
Bước 3 (tiếp)
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu
Phân
Khaí niệm: là khả năng sử dụng BĐS hợp lý, hợp
Kha
pháp của đất trống và công trình trên đất, khả thi
về tự nhiên và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
Các yếu tố của thị trường tạo nên giá trị của BĐS.
Do đó đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cung
cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu
là rất quan trọng.
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cho
Phân
phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng
BĐS vào mục đích gì mang lại lợi ích lớn nhất của
BĐS trên thị trường.
trên
Bước 3
Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân tích
sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
Phân tích thị trường
Phân
Nhằm phân tích, xác định nhu cầu có thể thay thế nhau trong sử dụng
Nh
BĐS
Phân tích cung-cầu về BĐS nhằm dự báo cung-cầu và tiền thuê BĐS
Phân
theo giá thị trường
Phân tích tính khả thi
Phân
Nhằm ước lượng giá trị BĐS dựa trên các thông số như thu nhập, lãi, giá
Nh
trị đất
Tính tóan dòng thu nhập ròng (NOI) trên tổng thu nhập, tìm ra tỷ lệ vốn
hóa thích hợp để tính tóan giá trị BĐS
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
Phân
Viiệc sử dụng mà theo mục đích đó sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS
V
Thời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, các bên tham gia thị trường
Th
Bước 3
Phân tích sử dụng BĐS
tốt nhất, tối ưu
Chuyên gia định giá BĐS phân biệt giữa khả
năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu coi như đất
trống với khả năng sử dụng BĐS
tốt nhất, tối ưu khi đã có công trình xây dựng
trên đất.
Bước 3
Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
(coi như đất trống)
Nếu mảnh đất đó trống (hoặc coi như còn trống) thì sử
dụng vào mục đích gì là tối ưu, hợp pháp?
Xem xét mọi khả năng và thực trạng đang sử dụng
Xem
mảnh đất đó vào mục đích gì.
Hai lý do để phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu
Hai
(coi như đất trống) là:
1. Nhằm ước lượng giá đất riêng rẽ với BĐS
1.
2. Nhằm ước lượng giá đất theo phương pháp so
sánh giá bán
Sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu đã có
công trình xây dựng trên đất
Mục đích sử dụng (tổng thể BĐS) sẽ
mang lại giá trị cao nhất cho BĐS,
phù hợp với tỷ lệ hoàn vốn phổ biến
trên thị trường.
Hai lý do phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất,
Hai do phân
tối ưu khi có công trình xây dựng trên đất là:
Nhằm xác định mục đích sử dụng
1.
1.
BĐS (tổng thể) và việc sử dụng đó
có thể đem lại tỷ lệ hòan vốn cao
nhất cho mỗi đồng vốn đầu tư.
Nhằm xác định các BĐS có khả năng
2.
so sánh trên thị trường.
Bốn tiêu chí phân tích việc sử dụng BĐS tốt
nhất, tối ưu
1. Sử dụng Bất động sản hợp pháp vào mục
đích gì?
Quy tắc, luật lệ trong xây dựng, bảo vệ môi trường,
Quy lu
quy hoạch, phân vùng, bảo tồn di tích lịch sử, văn
hóa, tôn giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất
động sản vào những mục đích nhất định.
2. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là
khả thi về mặt tự nhiên?
Diiện tích, hình dạng, kích thước, địa hình chất đất,
D
mức độ cấp thóat nước, lối vào, các khả năng xảy
ra thảm họa thiên nhiên (lụt lội, động đất…)
giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản
vào những mục đích nhất định.
Bốn tiêu chí phân tích (tiếp)
3. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là
khả thi về mặt tài chính?
Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì có khả năng
tạo ra thu nhập đủ để trang trải các chi phí đầu tư,
duy tu, bảo dưỡng và có lời.
4. Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì
mang lại năng suất cao nhất?
Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì tạo ra giá trị
thặng dư của đất lớn nhất.
Phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu
Phân
Tập trung vào các vấn đề:
Sử dụng đất hợp pháp vào mục đích gì?
Sử dụng đất hợp lý về mặt tự nhiên vào mục đích gì?
Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên thì
Khi
tính khả thi về mặt tài chính ra sao và sẽ mang lại khoản
thu nhập ròng ổn định là bao nhiêu?
Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên và
Khi
khả thi về mặt tài chính thì lựa chọn sử dụng đất vào mục
đích gì sẽ amng lại thu nhập ròng lớn nhất, và với tỷ lệ vốn
hóa hợp lý sẽ mang lại giá trị lớn nhất cho BĐS?
Tóm lại, phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu tập
trung vào phân tích tiềm năng/khả năng sử dụng
hơn là vào hiện trạng đang sử dụng.
Quy trình thẩm định giá trị bất động sản
Quy
Hoa kỳ (tiếp)
Bước 4: Áp dụng 3 phương pháp
4:
- So sánh – chi phí – Thu nhập
So chi ph Thu nh
Bước 5: Hài hòa các mức giá chỉ dẫn
5:
Mỗi BĐS so sánh (theo phương pháp so sánh) cho ra một
so cho
mức giá chỉ dẫn: ví dụ
Mỗi phương pháp (chi phí, thu nhập, lợi nhuận, thặng dư, so
(chi ph thu
sánh) cho ra một mức giá chỉ dẫn
Hài hòa: trung bình số học, bình quân quyền số
trung
Bước 6: Báo cáo kết quả thẩm định giá
6:
9 bước Quy trình thẩm định giá BĐS Nhật Bản
(9 bước)
(9
- Xác định những nội dung cơ bản thẩm định
giá.
- Xây dựng kế hoạch thực hiện.
- Mô tả cơ bản đối tượng thẩm định giá.
- Thu thập và tổ chức số liệu.
Thu th
- Tái xem xét số liệu, phân tích các nhân tố ảnh
hưởng giá trị.
- Đưa ra phương pháp định giá phù hợp.
- Xem xét lần cuối giá trị bất động sản.
- Quyết định về mức giá bất động sản.
- Báo cáo thẩm định giá BĐS
Quy trình thẩm định giá Malaysia
Quy
Next slide
Next
